El coste del suelo de nuevos barrios como Sanchinarro se multiplica por 6 desde 1996

Madrid agota su suelo urbanizable. Sus últimas reservas, los PAU (Planes de Acción Urbanística), han sido copados por promotoras bajo una fiebre especuladora que hace que valgan ya más que solares céntricos. El precio del metro de los PAU o nuevos barrios del norte como Sanchinarro se ha multiplicado por seis desde 1996. El coste del suelo supone hoy el 44% del precio final de una vivienda, frente al 31% que suponía cuando José María Álvarez del Manzano llegó a la alcaldía, en 1991. Son datos de la consultora Grupo I, que ha estudiado la evolución del suelo en Madrid.

El informe plantea como una de sus primeras conclusiones el agotamiento del suelo en Madrid. 'Las bolsas de suelo se están agotando y apenas quedan grandes actuaciones para desarrollos inmediatos. Tan sólo los PAU y las UZPS (grandes áreas de terreno ya recalificadas por el Ayuntamiento) pueden ser considerados como tales, pero apenas queda en ellos suelo en los que no hayan tomado posiciones ya las promotoras'. El imparable ascenso del precio del suelo madrileño, según estos analistas, sólo podría haber conocido un freno: la aplicación de la nueva Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid. Pero la consultora considera casi nula su efectividad: 'Va a afectar poco al término municipal de la capital, que está prácticamente agotado'.

El informe critica la nueva normativa de la Comunidad sobre viviendas protegidas en régimen de alquiler: 'Dado que la ley permitirá cambiar el régimen de las mismas a libres en el plazo relativamente corto de 10 años, facilitará encontrar a las promotoras una nueva bolsa de negocio. Comprando suelo a precio de VPP [vivienda de promoción pública], acogiéndose a las ayudas propias de la vivienda protegida y alquilando durante 10 años, pueden vender posteriormente las viviendas a precio libre o mantener el alquiler, pero ahora a precio de mercado. De esta manera, el aumento de patrimonio que tradicionalmente obtenían hasta ahora los compradores de viviendas protegidas puede ser obtenido por las promotoras, que, de apostar por este claro negocio, sacarán al mercado una gran bolsa de viviendas protegidas en régimen de alquiler'.

El informe, que data de febrero pasado, afirma, al hilo de la concesión de las primeras licencias de los PAU, que son un ejemplo de que 'no necesariamente el suelo en manos privadas se gestiona más rápidamente', y recuerda que estos puntos de expansión urbanística se dieron como una respuesta a la suspensión de licencias en Madrid que requirió la revisión del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) entre 1995 y 1997. Pero desde aquellos años los precios de los PAU no hicieron otra cosa que subir.

'Gran subida'

'La gran subida de sus precios se produjo durante su desarrollo, coincidiendo los principales hitos urbanísticos (aprobación del Plan General, de los planes parciales, proyectos de compensación, comienzo de las obras de urbanización) con los incrementos de precios de los mismos. En este sentido cabe destacar cómo Sanchinarro, cuyas obras de urbanización fueron las primeras en comenzar, tuvo una fuerte subida de precios que ha sido posteriormente compensada por la imparable subida de Las Tablas y Montecarmelo'.

El informe ahonda en las causas de este galopante crecimiento de precios. 'Aunque no puede hablarse de ralentizaciones del proceso urbanístico, lo cierto es que la complejidad de éste (problemas de gestión, de resolución de problemas ecológicos o de tráfico, servidumbres de aeropuertos cercanos), unida a la necesidad de espaciar la salida [al mercado] de las viviendas para no caer en autocompetencia (que hubiera sido la única posibilidad para que hubieran bajado los precios de las viviendas), ha hecho que no hubiera un interés real en acelerar este proceso urbanístico de los PAU [nuevos barrios]'.

Tan sólo la afluencia de suelo nuevo tras la aprobación del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid en 1997 palió en alguna medida esta demanda, pero duró poco, según los autores del informe, ya que coincidió con el momento de mayor demanda de viviendas (y por tanto de suelo) entre 1999 y 2001.

El estudio destaca que los PAU, nacidos como alternativa al agotamiento del suelo céntrico, ya tienen un valor igual, cuando no superior, a éste. El metro cuadrado del PAU de Carabanchel cuesta ya más que el metro cuadrado del casco histórico de Carabanchel. El PAU de Vallecas tiene un precio por metro cuadrado superior al casco de Vallecas. Pero más llamativo resulta que el precio de los PAU del norte (Las TAblas, Sanchinarro y Montecarmelo) supera no ya a los del propio Fuencarral, sino a terrenos céntricos como Retiro, Salamanca-Fuente del Berro o Moncloa-Aravaca. El récord lo bate Sanchinarro, que supera incluso los precios de las zonas más caras madrileñas, como Chamberí o Moncloa. Sólo el metro cuadrado en Arturo Soria, Chamartín o en el corazón del barrio de Salamanca es más caro.

El Ayuntamiento de Madrid, lejos de combatir este encarecimiento de los precios del suelo en el municipio, ha aportado su granito de arena. 'Las subastas de suelo, un método que el Ayuntamiento se niega a dejar de usar pese a las críticas de los promotores, han contribuido mucho a estas subidas de precio. Es de esperar que la aplicación de la nueva Ley del Suelo de la Comunidad, que prohíbe las subastas de suelo público, contribuya a detener esta tendencia'.

Por unas y otras razones, 'el precio del suelo en Madrid viene subiendo ininterrumpidamente en torno al 10% anual desde hace cuatro años, pese a la gran cantidad de suelo disponible que puso en marcha el nuevo PGOU de 1997'. El precio medio del suelo en Madrid ha crecido cerca de un cien por cien desde 1996. Pero el incremento de precios en los nuevos territorios aportados por los PAU ha superado incluso estas marcas.

El precio del metro cuadrado de los PAU del norte desde 1996 ha subido un 519%. El aumento es de un 614% en Sanchinarro. El crecimiento es de un 443% en el PAU de Carabanchel, y de un 368% en el PAU de Vallecas.

Las maniobras especulativas también afectan al centro de Madrid. El informe cita que en Chamartín se han producido operaciones de suelo por encima de los 3.000 euros por metro cuadrado, y en Arturo Soria por 2.100 euros.

De hecho, el dibujo que plantea este informe es que en la almendra central y el noroeste ya pasa de 900 euros el metro cuadrado; el noreste se acerca a esta cantidad; el sur roza los 600 euros, y el sureste de la M-40 se muestra estable por encima de los 385 euros por metro cuadrado.