La inversión se refugia en casa

La vivienda se ha convertido en refugio del dinero. Los malos resultados de la Bolsa y las escasas ganancias que proporciona la renta fija han dirigido el ahorro hacia el ladrillo. Pero la subida del precio de los pisos ha sido tal que los especialistas empiezan a plantearse si está a punto de estallar una burbuja o aún se pueden conseguir rentabilidades. De momento, lo que hay es estupor ante una demanda que no cesa, casi a cualquier precio. Los analistas esperan una desaceleración a partir del segundo semestre, pero muy ligera.

La inversión interna residencial de las familias ha crecido a una tasa media del 7,6% anual en el periodo 1998-2000

Los expertos llevan varios años advirtiendo de que el ritmo de producción de viviendas de este país es insostenible, pero no para. Durante los últimos cuatro años, en cada ejercicio se inician más de 500.000 viviendas frente a una creación de hogares netos de sólo 300.000, y el ritmo, aunque parece desacelerarse un poco, sigue siendo frenético, el de producción y el de los precios.

Las principales firmas de tasación han dado a conocer estas últimas semanas el incremento del precio de las viviendas. Según Tinsa, en los últimos 12 meses el precio de los pisos nuevos ha crecido un 15,3% y un 17% las viviendas usadas, unas tasas 'irracionales' a juicio de Germán Pérez Barrio, director gerente de la consultora. En su opinión, la menor creación de empleo, la posibilidad de un incremento de los tipos de interés y una peor coyuntura económica no deberían favorecer tales aumentos. Sociedad de Tasación afirma que el incremento ha sido del 10%, y Tecnigrama da aumentos que van desde el 13% interanual en algunas capitales hasta el 24% que ha registrado Madrid.

Sea cual sea la cifra, es superior a la esperada, y aun así, todo se compra. Según el BBVA, la inversión interna residencial de las familias ha crecido a una tasa media del 7,6% anual en el periodo 1998-2000. ¿Quién compra tantas viviendas y a tales precios? Según Manuel Martí, gerente de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE), aunque hay una demanda social sostenida muy importante, no cubre todos los pisos que se venden. A la vivienda está yendo inversión, 'dinero que no sabe adónde ir', dice.

Alta rentabilidad

En esta opinión coincide Germán Pérez Barrio. 'La única explicación a esta situación es que hay muchos inversores. Los incrementos del precio desaniman a quienes necesitan una vivienda para usarla, pero animan a los inversores que consiguen una alta rentabilidad'. No hay que extrañarse. Frente a los incrementos señalados, la Bolsa ha perdido en lo que va de año más del 25% y la renta fija apenas compensa la subida del IPC. Según Pérez Barrio, la inversión no la están llevando a cabo grandes grupos, sino familias alentadas por la rentabilidad a corto plazo, o que adelantan la compra de vivienda para los hijos.

El problema es que el boom ha sido tal que se ha empezado a hablar de la posibilidad de que la vivienda viva una burbuja especulativa a punto de estallar. Si eso ocurriera, la caída de precios pillaría a esos inversores en mala situación y pondría en dificultades a muchos poseedores de créditos. Una posibilidad, por otra parte, que los analistas no ven cercana. 'Los crecimientos actuales de los precios inmobiliarios', dice el BBVA, 'no son sostenibles en el medio plazo, pero ello no quiere decir que se vaya a producir una paralización repentina del mercado de la vivienda con un desplome en los precios. Eso sí, existen incertidumbres sobre la verdadera rentabilidad de las inversiones inmobiliarias actuales en el corto y medio plazo, ya que los niveles de precios podrían estar cerca de sus máximos en algunas zonas'.

Juan Carlos Calvo, de Merrill Lynch, advierte de que la subida de precios está haciendo más difícil la rentabilidad de la inversión en vivienda. 'Recomendaría cautela', dice, pero añade también que no olvida 'los sustos que está dando la Bolsa'.

Los expertos vaticinan mayor moderación, pero no será brusca. El BBVA estima que este año los precios subirán el 10% y la producción alcanzará las 450.000 viviendas. Y algo parecido espera Caixa Catalunya, que opina que los precios subirán este año menos del 10%. José Manuel Peidró, director del departamento de CB Richard Ellis, afirma que este año el sector 'va a reconducirse hacia la estabilidad, en un marco mucho más sosegado, alejado tanto de la previsiones que vaticinan nuevos recalentamientos de precios como de los alarmistas que pronostican una drástica caída sectorial'. Peidró cree que los precios empezarán a moderarse en septiembre - afirmación que dice realizar 'con todas las cautelas'- y que la demanda 'mantendrá buen tono'.

Mayor sosiego pronostica también Claudio Escudero, director general de Tecnigrama. 'Hay un ligero descenso en la demanda. Por ejemplo, el año pasado en Madrid el ritmo de ventas era de cuatro viviendas por promoción al mes y ahora es de 3,5, y también se ha moderado algo la demanda. Eso equilibra un poco el mercado'.

Un mercado absolutamente dominado por la vivienda libre, dada la prácticamente inexistente construcción de viviendas de protección oficial -el año pasado se iniciaron unas 32.000, frente a las casi 600.000 libres- , y en el que los costes no han parado de crecer. Sobre todo el del suelo. Según la Asociación de Promotores Constructores, en 1996 la repercusión de los costes de edificación, excluidos los impuestos, en el precio de la vivienda era del 60,03%, frente al 52,97% actual. El suelo ha pasado, por su parte, del 24,34%, al 29,97%.

Suelo municipal

'Los ayuntamientos', los principales poseedores de suelo, un activo con el que logran gran parte de su financiación, 'se han forrado', dicen la mayoría de los analistas. En Madrid, por ejemplo, donde la venta de parcelas municipales representa el 68% de los ingresos de la Gerencia Municipal de Urbanismo, el gobierno municipal ha recaudado hasta ahora 245,6 millones de euros por la venta de solares desde 1999. 'Pero las corporaciones municipales no han sido las culpables del tirón de los precios de la vivienda', dice Germán Pérez Barrio, aunque lo hayan aprovechado. Sube el precio porque hay demanda que puede acceder a la vivienda por la fuerte bajada de los tipos de interés que compensa el incremento del precio, pese a que éste haya sido muy superior al incremento salarial y al del IPC.

La bajada de tipos y el alargamiento de los plazos de los créditos han conseguido que el esfuerzo de comprar una vivienda, medido como la proporción de renta destinada a los pagos de la hipoteca, sea similar al registrado en 1986 o en 1995. Eso sí, el nivel de endeudamiento familiar ha crecido desde el 40% de la renta familiar bruta disponible en 1994 hasta el 77% el año pasado, también por el tirón en la demanda de crédito hipotecario.

En definitiva, la rentabilidad obtenida por la revalorización del inmueble y la falta de alternativas de inversión han provocado que la riqueza inmobiliaria represente más del 70% de la riqueza total de los hogares españoles.