El precio de los pisos

En la configuración del precio final de una vivienda intervienen varios factores: el precio del suelo, los costes laborales y de los materiales usados en su construcción, el complejo procedimiento urbanístico vigente y los costes fiscales y las cargas de amortización. En cuanto al suelo, en el año 2000 en Barcelona aumentó una media del 10,5% (un 9% en lo que llevamos de año), aunque en zonas como Horta-Guinardó el incremento ha sido del 48%, lo cual comporta una repercusión en el coste final de la vivienda superior incluso al 50%, de modo que el precio del metro cuadrado construido es de 392.961 pesetas.

En los dos últimos ejercicios se ha producido un notable incremento del precio de los materiales de construcción, debido al elevado ritmo de actividad. En conjunto, los costes totales de la construcción se situaron en el año 2000 en el 10,5%, y para el subsector de edificación, en el 10,11%. En cuanto a la mano de obra, según la encuesta de salarios que elabora el INE, el incremento medio registrado en la construcción en el último año ha sido del 4,4%. También es importante señalar la incidencia que en el precio final de venta de una vivienda tienen las cargas de urbanización y el procedimiento urbanístico.

Dos elementos repercuten directamente sobre cualquier promoción; primero, la obligatoriedad que recae sobre el promotor de ceder un 10% del suelo a los ayuntamientos, y en segundo lugar, la poca agilidad de la tramitación urbanística de las entidades autonómicas y locales. En cuanto a los costes fiscales, casi todas las figuras impositivas del sistema fiscal español tienen a la vivienda de nueva construcción como elemento tributario (excepto los impuestos especiales y el impuesto sobre vehículos de tracción mecánica), y frecuentemente con una imposición específica hacia la vivienda o la edificación, hasta el punto de que dicha carga fiscal representa, aproximadamente, un 6% del valor del inmueble. Valga decir que en Barcelona, con un precio medio por vivienda de 47 millones, los costes fiscales se elevan a 2,8 millones de pesetas, sin contar el IVA por la compra de la vivienda (6%) y el impuesto derivado de los actos jurídicos documentados y por el importe de la constitución de hipoteca.

No quisiera terminar sin apuntar que el tema del suelo y su regulación es complejo, y entran en juego múltiples intereses y responsabilidades siempre difíciles de conjugar. Y si bien la mano de obra y los materiales tienen algún tipo de repercusión en el precio final de la vivienda, la mayor viene determinada por el coste del suelo. Sin embargo, la relación entre vivienda, población y densidad ha experimentado un notable cambio por los nuevos hábitos sociales. Es decir, hoy se necesitan más viviendas para albergar al mismo número de personas, ya que más del 48% de las unidades familiares están compuestas por una o dos personas. En una ciudad como Barcelona, donde el suelo se está agotando, algunas soluciones podrían venir de efectuar determinadas modificaciones en las ordenanzas a fin de permitir actuaciones de rehabilitación en lugares muy concretos; de introducir determinadas modificaciones en el PGM, de usar las plantas bajas como vivienda y, sobre todo, de poder construir pisos más pequeños.

Enric Reyna es presidente de la Asociación de Promotores Constructores de Edificios de Barcelona y provincia (APCE)