Expectativas sobre los precios de la vivienda
La evolución del precio de la vivienda en los últimos años ha generado un gran debate entre los agentes directamente relacionados con este mercado, al que se han ido uniendo sectores cada vez más amplios de la sociedad. Hay un acuerdo más o menos general en que la actual subida es consecuencia de un aumento en la demanda que no ha podido ser absorbido por la oferta a los precios existentes.A partir de ahí, algunos expertos consideran que es una subida temporal debida a que la oferta necesita un cierto tiempo para atender al incremento de la demanda poniendo en el mercado las nuevas viviendas necesarias; otros, por el contrario, hacen hincapié en el aumento de los costes de la construcción, con lo que la subida tendría un carácter más permanente, ya que las nuevas viviendas que salen al mercado lo hacen forzosamente a precios cada vez mayores.
¿Por qué preocuparnos de forma especial por el aumento del precio de la vivienda? Es natural que aquellas personas que habían pensado comprar o vender una vivienda estén pendientes de esta variable, pero éstas sólo constituyen una pequeña parte de la población, que no justificaría tanta atención por los expertos económicos.
Lo que hace que este tema tenga una repercusión tan amplia es que la vivienda en propiedad es uno de los principales activos en los que se concentra la riqueza de las economías domésticas: un aumento en el precio de las viviendas efectivamente comerciadas -pocas, en comparación con el stock total- genera expectativas de revalorización de todo el conjunto, que a su vez se trasladan, principalmente en el caso de segunda vivienda y subsiguientes, al consumo privado a través de los correspondientes efectos riqueza.
Si, además, la oferta forma sus expectativas sobre precios futuros extrapolando los crecimientos pasados observados en un momento en que la actividad económica lleva ya cierto tiempo en una fase alcista del ciclo, existe un riesgo real de recalentamiento de la economía que puede poner fin a la actual etapa de expansión.
Profundicemos un poco más en el proceso de formación de expectativas por el público en general. El que una familia se crea más rica porque su vecino ha vendido a buen precio una vivienda idéntica a la suya es fácilmente comprensible. Pero que tenga este mismo sentimiento simplemente porque un mal denominado precio total nacional esté creciendo a un determinado ritmo sólo se justifica si se cree que el mercado de la vivienda es único y perfectamente homogéneo, de manera que variaciones del precio total nacional reflejan lo que está ocurriendo con todas y cada una de las viviendas que integran el mercado.
La tesis del mercado único es especialmente atractiva por la dificultad que tiene un agente no directamente vinculado al mercado de la vivienda para formarse expectativas sobre el valor de su casa.
Resulta muy cómodo utilizar un único indicador que informe a cualquier propietario sobre el valor de su vivienda sin necesidad de pasearse periódicamente por su barrio para ver por cuánto se están vendiendo viviendas similares a la suya; pero estas expectativas a partir de un único indicador sólo serán veraces si realmente se cumplen las condiciones que justificarían tal tipo de indicador. Si no es así, lo que se tiene es un seudoindicador que puede estar dando falsas señales que llevan a formar expectativas completamente sesgadas.
Nuestros estudios, en el Instituto Flores de Lemus, a partir de la estadística de precios de la vivienda que publica el Ministerio de Fomento indican que no existe un mercado único -y, por tanto, tampoco un único indicador de precios- para el conjunto del Estado, lo que concuerda con la literatura teórica y con estudios para otros países.
Aunque es difícil llegar a conclusiones tajantes con la información disponible, creemos que hay evidencia empírica bastante sólida de que lo que se observa son mercados diferentes, aunque más o menos conectados entre sí.
En particular se pueden formular algunas implicaciones de dicha evidencia empírica. Primeramente hay que señalar que algunos mercados están segmentados y no presentan una única tendencia común en sus correspondientes precios. Concretamente, esto es lo que ocurre al comparar viviendas con distinta antigüedad o precios correspondientes a diferentes comunidades autónomas.
Las variaciones de precios en mercados distintos tienen algunos factores comunes que pueden explicar más del 50% de dichas variaciones, pero existen factores específicos de cada mercado que explican el resto, que todavía supone una parte importante de las oscilaciones de los precios.
También se pueden observar ciertos mercados que actúan de líderes, es decir, adelantan los cambios que luego se darán, al menos en parte, en otros mercados.
En conclusión, existiendo mercados distintos, con evoluciones de corto plazo diferentes y que no presentan una única tendencia común de largo plazo, los agentes no deberían formar sus expectativas sobre un mercado específico a partir de un agregado nacional que refleja un seudomercado inexistente, ni a partir de lo que ocurre en otros mercados sobre los que se sabe que apenas están relacionados con el mercado de interés.
Cada agente, demandante u oferente, potencial o real, debería situarse en su mercado concreto y formar expectativas de precio a partir de lo que observa en ese mercado y en los mercados que están muy relacionados con él. En esta línea, los profesionales y los medios de comunicación pueden hacer una importante contribución para el mejor conocimiento del mercado de la vivienda en España, evitando discursos excesivamente simples basados en un agregado muy general, y sustituyéndolos por la presentación e interpretación de un conjunto de indicadores adecuadamente elegidos.
José Ramón Cancelo es catedrático de Estadística de la Universidad de A Coruña, y Antoni Espasa es director del Boletín de Inflación y Análisis Macroeconómico.
