La deducción máxima por vivienda a partir de 1999 oscilará entre 225.000 y 337.500 pesetas

La declaración del IRPF que se presentará este año (que corresponde a la renta de 1998) será la última que recogerá la conocida desgravación por vivienda: la que reduce la base imponible por los intereses del crédito y rebaja la cuota a pagar por el 15% del capital amortizado del préstamo. A partir de 1999, intereses y capital se suman para calcular la deducción, que se hará en la cuota del IRPF. El límite máximo de gasto global en vivienda con derecho a deducción será de 1,5 millones de pesetas anuales. Y la rebaja en la cuota será del 15% de esa cantidad o, en algunos casos, del 25%. Es decir, si se dedican al año esos 1,5 millones o más, se podrá reducir la cuota del IRPF 225.000 pesetas o, en el mejor de los casos, 337.500. Lograr ese "mejor de los casos" varía según se tuviera antes o no otra vivienda.

Éste es el último año en el que la declaración por el IRPF recogerá de forma separada la desgravación por intereses pagados en el préstamo hipotecario y por el capital amortizado del crédito. El último en el que los intereses, con un límite máximo de 800.000 pesetas para las declaraciones individuales y de un millón para las conjuntas, reducirán la base imponible (la cantidad sobre la que se calcula cuánto hay que pagar) del contribuyente, y el último en el que el 15% del capital amortizado del préstamo rebajará la cuota (lo que hay que pagar), siempre que esa cuantía no supere el 30% de la base imponible.Pero todo esto ya es el pasado. A partir de 1999 (declaración que se presentará en el 2000), habrá que sumar intereses y capital para calcular qué se puede deducir por la compra de la vivienda, independientemente de si ésta se ha comprado antes o después del 1 de enero de 1999. Ante la probabilidad de que muchos contribuyentes que compraron una casa antes del 24 de abril de 1998 resulten perjudicados con la nueva ley, Hacienda estudiará si les compensa de alguna manera, aunque ha advertido que habrá que tener en cuenta la bajada total del IRPF y no sólo el trato a la vivienda.

El nuevo IRPF tendrá un límite máximo de inversión global en la vivienda con derecho a deducción de 1,5 millones por cada declaración. Por tanto, los matrimonios que hagan declaración por separado tendrán un límite máximo de inversión con derecho a deducción de tres millones. A ese límite hay que aplicarle un porcentaje para ver qué cantidad se reduce de la cuota del IRPF. Con carácter general, ese porcentaje es el 15%, es decir, quien dedique 1,5 millones al año a la vivienda podrá rebajar 225.000 pesetas su cuota. Quien destine menos podrá deducir el 15% de la cantidad que dedique a la compra.

Pero ese porcentaje puede ser mayor al 15%. Cuando el contribuyente haya pedido un préstamo por más de la mitad del valor de la vivienda y no amortice más del 40% en los tres primeros años de vida del crédito podrá reducir de su cuota el 25% de las primeras 750.000 pesetas y el 20% de lo que reste hasta 1,5 millones durante los dos primeros años desde que pidió el préstamo, es decir, un máximo de 337.500 pesetas.

Los restantes años de vida de la hipoteca podrá reducir su cuota a pagar por el IRPF a razón del 20% de las primeras 750.000 pesetas y del 15% del siguiente tramo de 750.000. Es decir, un máximo de 262.500 pesetas por contribuyente y año. Estos porcentajes del 25% y el 20% se aplicarán también cuando el contribuyente cambie su casa por otra más cara si cumple dos condiciones: deberá financiar más de la mitad de la diferencia de precio entre la vieja y la nueva con un crédito hipotecario y no podrá amortizar más del 40% de éste en los primeros tres años. Con esas dos restricciones, el contribuyente que cambie de casa podrá deducir, los dos primeros años, el 25% de las primeras 750.000 pesetas y el 20% de lo que reste hasta otras 750.000 (ese máximo de 337.500 pesetas). Y después, el 20% de las primeras 750.000 pesetas y el 15% de lo que quede hasta 1,5 millones (como máximo, 262.500 pesetas).

Si su crédito no cumple las dos condiciones exigidas, podrá desgravarse por el límite general del 15% de la cantidad destinada cada año a pagar la casa, con el límite de 1,5 millones de pesetas: un máximo de 225.000 pesetas.

El cambio de vivienda tiene otro inconveniente respecto a la situación actual para aquéllos que cambian de casa y piden un crédito por una cantidad superior a la diferencia de precio entre las dos casas. Con la otra ley empezaban a desgravar el primer día y paraban al agotarse la diferencia de precio. Desde 1999 "no se podrá practicar deducción por la adquisición o rehabilitación de la nueva en tanto las cantidades invertidas en la misma no superen las invertidas en las anteriores, en la medida en la que hubiesen sido objeto de deducción".

Si alguien vende una casa de 10 millones y compra otra de 20 pero pide 13 millones de crédito, no podrá deducir por los tres primeros millones. Antes tampoco podía deducir más que por los 10 millones, pero podía dejar los tres de más para el final de la vida del crédito, lo que es más rentable.