La resaca del 'mibor'

El tiempo y los mercados son inexorables. Los clientes que suscribieron créditos hipotecarios a interés variable en la oleada de ofertas que varias entidades bancarias lanzaron durante 1994 y los primeros meses de 1995 deben rascarse ahora el bolsillo más de lo esperado.La mayoría de ellos se dejó llevar por el atractivo de unos tipos en ese momento bajos, pero no cayeron en la cuenta de que sus tipos se referenciaban al mercado interbancario de Madrid (mibor) más un diferencial que se situaba entre 1,5 y 2 puntos. Es decir, se ponían en manos del mercado. Ahora deben incrementar sus pagos mensuales, en algunos casos hasta en 20.000 pesetas.

En los otros índices de referencia oficiales más utilizados (el de CECA y el de la media de bancos) el impacto ha sido algo menor, con descensos en determinadas ocasiones.

He aquí un par de ejemplos de ambas situaciones. Para un crédito tipo de 10 millones de pesetas a un plazo de 15 años y un interés del 12% concedido en enero de 1994, la cuota mensual en ese momento, según los tres principales índices, era de 122.353 pesetas. Al renovarlo en enero de 1996, a un cliente que lo referenciara al índice de la CECA la cuota mensual le ha bajado a 119.104. pesetas. Si lo referenció al índice de bancos, la cuota mensual es de 118.135 pesetas. Sin embargo, si se referenció al mibor, la cuota mensual pasa a ser de: 126.009 pesetas.

La diferencia se abre notablemente, si se analizan las ofertas extremas, que tenían como gancho tipos incluso por debajo del 8%, pero referenciados al mibor. Un préstamo en estas condiciones (7,50% referenciado a mibor más dos puntos a un plazo de 15 años) ha pasado a costar al cliente de 79.000 pesetas mensuales a 103.000.

Una buena parte de los clientes toma el índice mibor porque suele ser más atractivo en el momento de firmar el crédito, pero luego, a lo largo de la vida del mismo, unos 15 años como media, suele tener muchas variaciones, porque tiene una dependencia más directa del mercado. Los otros índices más utilizados son más uniformes, con menores subidas y bajadas.

La guerra hipotecaria abierta entre las diferentes entidades -reeditada la semana pasada por el Banco Bilbao Vizcaya con un préstamo a tipo fijo a 20 años, ampliable a 30- tenía como objetivo fundamental atraer a unos clientes que por lógica permanecerán en el banco durante la vida del crédito (entre 10 y 20 años comomedia). En esta guerra hipotecaria entraron tanto los grandes bancos -Santander, Central Hispano, Argentaria, PopuIar- como algunos medianos -Bankinter, Sabadell- ciertas cajas -como Caja de Madrid o Ibercaja- y firmas extranjeras como Crédit Lyonnais, Citibank y Abbey National Bank.

Los bancos señalan que "no estamos ante ninguna irregularidad, ya que las condiciones del préstamo y la renovación del tipo figuran en el contrato". Sin embargo, reconocen que Ios clientes se pueden haber visto sorprendidos y trastocadas sus economías familiares. Se fijaron sólo en el tipo al que firmaban, olvidando que era a interés variable y que se sometían a la evolución del mercado"..

Fuentes de la Asociación Española de Banca (AEB) dicen que el cliente es libre de optar por un tipo fijo para toda la vida del crédito o uno variable. Aunque no hay datos concretos sobre el desglose, la AEB estima se firman más créditos a tipo variable que a fijo.

Por su parte, portavoces de la Confederación Española de Cajas de Ahorros (CECA) señalan que el cliente debe fijarse no sólo en el tipo de interés de ese momento, sino también en la variación que marcará su evolución futura.

Gregorio Mayayo, presidente de la Asociación Española Hipotecaria, reconoce que los clientes, a la hora de renovar créditos, pueden sufrir sorpresas desagradables, pero también en ocasiones son agradables, "depende de la dirección que tomen los tipos de interés y, sobre todo, los índices de referencia a los que se firman esos créditos".

"Tanto el cliente como el banco", dice Mayayo, "se ponen en manos del mercado y en manos de unas variables que son siempre difíciles de predecir". "Los bancos a veces también se pillan los dedos, porque toman dinero del interbancario o de otros mercados para concederlo al cliente. Estamos ante el dilema de si es mejor un tipo fijo o uno variable. Al menos, el mercado ha ganado en transparencia desde 1994 por los índices de referencía", explica.

Hasta 1994 era una incógnita comprar un piso a interés variable. La multitud de índices de referencia y la escasa transparencia de algunos de ellos hizo que el Banco de España tomara cartas en el asunto y diera respaldo oficial a cuatro índices (media de bancos y cajas, CECA, mibor e índice de la deuda pública, el menos utilizado).