La Administración establece cautelas al desarrollo de los fondos inmobiliarios

La Comisión Nacional del Mercado de Valores quiere impedir que los fondos y sociedades de inversión inmobiliaria puedan convertirse en lugares de refugio de patrimonios individuales o que sean en realidad financiadores de promociones particulares. Las cautelas y prevenciones que la normativa impone son numerosas, y empiezan por limitar la participación máxima de los inversores y terminan por prohibir operaciones con los socios.

Los fondos y sociedades de inversión inmobiliaria serán una realidad en el primer semestre del año. La normativa ya ha sido publicada y ahora bancos, cajas de ahorro, aseguradoras y sociedades vinculadas con el sector ultiman la presentación de sus proyectos. La CNMV quiere corregir algunos de los errores que se han cometido hasta ahora, en especial, conseguir que estos fondos y sociedades de inversión "sean realmente colectivos", como señalaba recientemente el presidente de la Comisión, y no refugios de patrimonios particulares con ventajas fiscales reservadas para colectivos.En este sentido, se exige que cualquier sociedad o fondo de inversión inmobiliaria, que al menos deben contar con un capital patrimonio de 1.500 millones de pesetas, tenga un mínimo de 100 accionistas o partícipes, de forma que se diluya la participación. Además, en las sociedades de inversión inmobiliaria -en las que es más fácil que se pierda el carácter de "inversión colectiva"- se prohíbe que haya una participación, directa o indirecta, superior al 1%. En los fondos de inversión el grado de concentración se limita al 25%.

Existen además una serie de operaciones que se prohíben expresamente como son arrendar los inmuebles de los fondos o sociedades a partícipes o socios del grupo, comprar o vender inmuebles a entidades de las sociedades gestoras de los fondos o de las sociedades, así como realizar promociones inmobiliarias.

Entre las limitaciones operativas se establece la obligatoriedad de cobrar las ventas de inmuebles que puedan realizar los fondos o las sociedades prácticamente al contado. Desde el otro lado, se establece que las aportaciones a los fondos de inversión inmobiliaria, o a las sociedades, deben realizarse en efectivo y no en inmuebles.

Valoración

A efectos de valoración de los fondos y sociedades, se obliga a que se establezca el valor liquidativo de los mismos mensualmente y que las sociedades tasadoras, además de estar apuntadas en el registro del Banco de España, comuniquen oficialmente a la CNMV su intención de tasar inmuebles de sociedades de inversión colectiva.Una vez autorizadas por la CNMV, deberán cumplir algunos requisitos: no pertenecer al grupo económico para el que realicen dichas tasaciones y que los ingresos por obtenidos de una gestora no superen el 15% de su facturación total.

Como fórmula de evitar un exceso de concentración de riesgo en los fondos y en las sociedades de inversión inmobiliaria, la normativa establece, al margen de que la inversión máxima en inmuebles no debe superar el 90% del total, que el número de inmuebles afectados debe ser por lo menos de siete, que ninguno de éstos supere, en valor, al 20% del activo total del fondo, y que, desde el lado de los ingresos, no puede arrendarse a un único grupo más del 25% del activo del fondo.

El fondo de inversión inmobiliaria debe comprometerse a proporcionar reembolsos a los partícipes al menos una vez al año, aunque se admite que los fondos pueden firmar contratos de liquidez con entidades financieras.