¿Hacia unos precios estables?

Los autores de esta segunda y última entrega sobre el mercado de oficinas en Madrid tratan de esbozar el inmediato futuro del sector, al que se puede augurar una cierta recuperación -paralela a la situación económica general- y una estabilización de precios más acorde con la realidad, alejada de la burbuja especulativa de, los ochenta.

Con los precios reales por de bajo del nivel de 1976, desinflada ya la burbuja especulativa de la segunda mitad de los ochenta y en plena fase de turbulencia económica, resulta pertinente preguntarse cuál será la evolución del sector de oficinas en Madrid en el futuro inmediato.Cabría manejar al respecto diferentes hipótesis de trabajo, dependiendo tanto de la evolución del marco económico general como del comportamiento de los agentes económicos con protagonismo en el sector, fundamentalmente las instituciones financieras. En otras palabras, si en la actual coyuntura crítica los bancos optaran por recuperar por vía ejecutiva el dinero invertido, la crisis del sector sería d ' emoledora, pro vocando una cascada de quiebras en cadena y rememorando la crisis inmobiliaria de los años setenta. Una crisis que, por otro lado, acarrearía repercusiones negativas en un panorama económico de por sí en precario. Descartada la viabilidad de un nuevo rebrote, que situara los precios ni siquiera en un nivel próximo a los alcanzados en el punto máximo de la burbuja especulativa, queda una tercera opción: la recuperación del sector a precios equilibrados. ¿Es esto posible? besde el punto de vista de los rasgos estructurales, la actual situación del sector de oficinas de Madrid podría caracterizarse de la siguiente manera:

1. La burbuja especulativa ha perdido ya toda su fuerza, de la misma forma que la excepcionalidad de los años precedentes ha alcanzado su techo, por lo que los precios tenderán a moverse por su propia dinámica sin la intervención de factores distorsionadores: afluencia masiva de capital foráneo, inadecuación de la oferta, dinero negro...

2. Aun a -pesar de que los precios se mantienen a la baja, Madrid sigue siendo una ciudad insuficientemente dotada en cuanto a metros cuadrados de oficinas por habitante, situándose en valores del orden del 50% de la media de las principales ciudades europeas (si se ponderan los niveles de renta relativos, esta relación se elevaría al 750/G).

Punto intermedio

Sin referirnos, por inviables, a los niveles de demanda de los anos precedentes, que en algún año alcanzaron el techo de los 400.000 metros cuadrados de oficina, las necesidades de reestructuración y la demanda potencial hacen pensar que sigue existiendo un fondo relativamente sólido de desarrollo a medio y largo plazo para el sector.

3. El actual nivel de precios se sitúa en línea con la oferta internacional, colocándose en un punto intermedio dentro de la trama de ciudades europeas. En este sentido, puede afirmarse que, en relación con la oferta de oficinas, Madrid ha dejado de ser una ciudad excepcionalmente cara, dato a tener en cuenta por cuanto la competitividad internacional es un factor de relevancia cada vez mayor.

4. Partir de este nivel de precios parece razonable si se pone en relación con otros factores que intervienen en la actividad económica: salarios, servicios y demás costes de producción.

Combinando diferentes factores se ha elaborado una tabla de precios inmobiliarios base entendidos como aquellos a los que tenderá a operar el merca do. La tabla se centra en dos productos para los que se establece una línea de precios: los de mayor nivel y aquellos otros ubicados en edificios exclusivos de calidad. Se entiende, por tanto, que queda al margen, un amplio abanico para el resto de la gama de oficinas ubicables en la ciudad.

La tabla relaciona precios de alquiler con una línea de precios base a través de unas tasas de capitalización o de rentabilidad dé los valores inmobiliarios.

Los precios resultantes para el caso de las oficinas de primer nivel se sitúan en una banda cuyo máximo alcanza las 4.000 pesetas por metro cuadrado al mes en alquiler a diferentes tasas de rentabilidad, según el precio de venta del metro cuadrado en el mercado. En el ejemplo de los edificios exclusivos de oficinas de calidad, la hipótesis parte de las 2.000-2.500. pesetas el metro cuadrado al mes a partir de precios base que se situarían en las 330.000 pesetas el metro cuadrado.

Mercado digerible

¿Qué escenario es posible dibujar a partir de estas consideraciones? Áventuremos algunas hipótesis:

1. Una primera fase de turbulencia a la baja, en la que nos encontramos actualmente. En esta coyuntura, el mercado opera atenazado entre el bloqueo y la distorsión, ofreciendo claras oportunidades de inversión en operaciones de liquidación, a la vez que las promociones que se realicen sobre la línea de máximos de 1990 habrán de generar fuertes pérdidas.

2. La bajada de precios habrá de tocar fondo en algún momento, segunda fase inevitable. El cómo y el cuándo dependerá de cómo y cuándo se produzca la recuperación, pero también de la actitud que adopten las instituciones crediticias.

3. Una cierta recuperación en una banda de precios similar a la establecida más arriba, configurando un mercado de oficinas digerible por parte de los diferentes agentes en presencia (promotores, inversores y usuarios finales).

Finalizamos como empezamos. En los ochenta, todo precio pareció ser poco, y las consecuencias de esta lógica especulativa de espaldas a la realidad se cosechan en la actual recesión económica. En estos noventa aménaza con imperar la dinámica contraria. De la insaciable voracidad a la liquidación por derribo mediatan sólo una frontera tan sutil y esquiva como es la confianza. Se trata ahora de restablecer ésta sobre bases más racionales.