Compromiso social en la vivienda

El autor se refiere a la información que días atrás abría "espectacularmente" el suplemento Madrid de EL PAÍS con un titular sobre protestas de cooperativistas de PSV por un supuesto aumento del 30% en el precio de las viviendas. La promoción, explica, se cerró finalmente con un 92% de contratación.

Un breve repaso histórico: desde 1982, la Administración central deja de intervenir progresivamente en la promoción de viviendas, reservándose exclusivamente el papel regulador de las medidas financieras y fiscales sobre las mismas. A partir de 1986-1987, las competencias en materia de suelo y vivienda se transfieren de forma exclusiva a las comunidades autónomas, coincidiendo esta cuestión con el boom inmobiliario y las consecuencias que tiene de insatisfacción para los demandantes de vivienda jóvenes, produciéndose una enorme irritación social. Como consecuencia de ello, todas las fuerzas políticas se plantean el problema de la vivienda y comienza una guerra de planes (18.000, 22.000, 50.000, 122.000, etcétera), según la Administración y el partido político que los proponía.Dos apuntes para la memoria histórica: primero, las políticas de vivienda iniciadas durante la transición, que fueron continuadas y ejecutadas por las administraciones públicas socialistas, han consolidado la promoción de más de 32.000 viviendas en la Comunidad de Madrid (barrios en remodelación), lo que fue posible gracias a un tremendo esfuerzo presupuestario con más de 500.000 millones de inversión durante un largo periodo de 12 años.

Segundo: las políticas de vivienda de los planes trianuales y cuatrienales, heredados de otros anteriores, han necesitado también importantes recursos que todavía afloran en los presupuestos generales del Estado.

Pues bien, desde 1988 las comunidades y los ayuntamientos transfieren una buena parte de su suelo para que sea promovido por cooperativas. Comienza una oleada de concursos y de iniciativas. El esquema es, en el fondo, bastante simple: la Comunidad madrileña, el Ayuntamiento de Madrid y los principales ayuntamientos de la región destinan sus recursos presupuestarios básicamente a urbanizar y preparar suelo para cederlo a cooperativas, es decir, asumen una parte dé la carga dentro de un compromiso social amplio en la vivienda. Se sustancia esa apuesta preferentemente en los acuerdos con los sindicatos. Se firma con ellos el Plan Metropolitano de Vivienda; el 26 de septiembre de 1990 se convocan concursos de suelo para cooperativas, que son el fiel reflejo de esa política. Es la primera parte del compromiso social, que se cumple en general por las administraciones de una forma ejemplar.

Responsabilidad

La segunda parte de ese esquema es también elemental: si se transfiere la responsabilidad promotora a los demandantes organizados en cooperativas, quiere decir que éstos pasan de ser meros solicitantes de vivienda en el Instituto de la Vivienda de Madrid y ayuntamientos a tener la responsabilidad de pagar una parte importante de la misma sin que se generen más subvenciones que las derivadas de los decretos de financiación de ámbito estatal. A partir de ese momento, los sindicatos cumplen también su compromiso: organizan demandas, crean empresas, se dotan de los recursos necesarios y ponen en marcha uno de los proyectos sociales más ambiciosos de las últimas décadas. Esa parte del compromiso social implica una importantísima reducción de la inversión en vivienda por las administraciones y, consecuentemente, una relevante minoración del déficit público que había generado este subsector en la economía general.

Como consecuencia de este esquema, global y del cumplimiento del compromiso por ambas partes, las nuevas organizaciones cooperativas protagonizadas por los sindicatos absorben también su cuota parte de tensión social. Conviene afirmar que, desde que existen PSV y sus 17.000 viviendas adjudicadas en la Comunidad de Madrid, parecen haber descendido notoriamente las manifestaciones por la vivienda, tan frecuentes en la calle de la Basílica (sede del Instituto de la Vivienda de Madrid), y ante el caballo (de Franco) frente a la sede del Ministerio de Obras Públicas y Transportes.

¿Coincidencia? Parece demasiado simple esa explicación. El que se hayan puesto en circulación importantísimos recursos en manos de los particulares con el destino final de obtener su vivienda ¿es también la consecuencia inevitable del devenir de los acontecimientos? Una respuesta afirmativa comportaría una profunda ignorancia.

Lo cierto es que se ha activado a miles de personas y se han canalizado miles de millones de sus ahorros para obtener un bien escaso y caro que el mercado no ha sido capaz de satisfacer, pero que la Administración pública tampoco ha sido capaz de producir. Debe reconocérsenos al menos que hemos cogido el toro por los cuernos y hemos asumido, desde la perspectiva del compromiso social, la responsabilidad promotora que ni el sector público ni el privado han asumido en estos últimos años.

Tensiones de fondo

Las tensiones de fondo que se reflejan en el cooperativismo no son ni más ni menos que ésas. En PSV el tema alcanza mayor notoriedad pública por diferentes causas que no vamos aquí a enumerar, pero la cuestión de fondo está latente en todas las cooperativas de vivienda que tienen en Madrid la responsabilidad de llevar adelante la promoción de los concursos de suelo que tan a bombo y platillo se han vendido en el periodo 1988-1990.

¿Dónde está ahora la segunda parte del compromiso social? El reto está en una imprescindible agilidad administrativa en la tramitación de los temas urbanísticos y de suelo que afectan pode rosamente a este tipo de actuaciones, en una mejora puntual de la legislación en lo que se refiere al módulo de VPO y, finalmente, en la financiación concreta de los proyectos generados en el periodo 1988-1991, puesto que las promociones están identificadas y los agentes promotores también.

El primer aspecto del compromiso comentado afecta básicamente a las actuaciones administrativas y a las licencias de edificación. Un retraso de nueve meses en la concesión de una licencia municipal genera automáticamente un aumento del 12,8% de los costes financieros en una promoción, y un desajuste o retraso de esa naturaleza en un plan de pagos previsto para escenarios de dos a tres años puede desequilibrar completamente los costes económicos de una operación realizada desde un margen cero de beneficio. Si a esto añadimos la tardanza secular (véase el tema de gestión del suelo en el Plan 18.000) en la ejecución de los grandes planes de vivienda, definimos un panorama cuya consecuencia es siempre el encarecimiento del producto final. Y ese encarecimiento lo pagan los consumidores de esas viviendas, añadiendo factores adicionales de tensión y de irritabilidad social inútiles por innecesarios.

El segundo aspecto se refiere al tan traído y llevado módulo de vivienda de protección oficial (VPO). Desde 1984 a 1992 el módulo de VPO ha sufrido al menos una diferencia porcentual sobre el IPC superior al 19%. Si tenemos en cuenta el coste de los factores de producción de la vivienda, el resultado de tal política produce una distorsión completa entre los precios oficiales y los costes reales, teniendo los promotores -cooperativos o no- que buscar subterfugios legales para, ajustándose a la legislación de viviendas de protección oficial, poder cargar a los consumidores finales los costes definitivos de producción. La justificación de esto y sus previsibles soluciones en 1993 (eliminación del factor vivienda en el IPC) no eximen de responsabilidad social a la hora de afrontar un problema que, lejos de ser un tecnicismo, gravita de forma permanente sobre la espalda de los promotores sociales, generando importantes contradicciones en sus relaciones con los consumidores.

Para terminar, está el problema de la financiación de los proyectos comprometidos, agravado por la actual crisis. Cuando el dinero se compra caro es difícil venderlo barato, por muchas fotos y convenios que se hayan firmado, y es fácil también huir de la realidad tangible e identificada aportando cada semana una macrocifra. Pero el compromiso social en la vivienda está referenciando determinadas actuaciones urbanísticas en las grandes ciudades españolas. Tiene denominación de origen, y desde la responsabilidad compartida que tenemos sobre ello estamos en condiciones de exigir que se cumpla la última parte de ese compromiso. La parte que corres ponde al sector público (administrativo y financiero), que tiene la obligación de encauzar y destinar los recursos financieros a los planes comprometidos e identificados para que millones de ladrillos puedan ponerse, uno tras otro, en operaciones de edificación que generen inversión, empleo y riqueza social.

Está, pues, encima de la mesa el llevar a buen puerto un compromiso social sobre la vivienda en Madrid y en otras grandes ciudades. Si los entes que asumimos la actividad promotora de esos planes tenemos que afrontar sin subvenciones (cosa que aceptamos) y con un comportamiento empresarial eficiente (cosa que considerarnos imprescindible) el desarrollo de estos proyectos, no se nos puede pagar con la moneda de endosarnos la responsabilidad de la tensión social que hace años ha desaparecido de algunos despachos oficiales. Sería malo que esa tensión aflorase de nuevo en esos lugares. No está este país ni esta sociedad para que dediquemos preferentemente nuestros esfuerzos a eso.

es director gerente de PSV Sociedad Cooperativa.