La política y el mercado de la vivienda

El mercado de la vivienda se encuentra desde hace más de un año en una fase claramente recesiva, tal como en otros países de nuestro entorno, y que está desembocando en una tendencia a la baja de los precios de venta, según el autor, quien asegura que el nuevo marco normativo facilitará, entre otras cosas, que un número elevado de ciudadanos adquiera viviendas aunque no sean VPO.

De cuando en cuando, conviene recordar que el Mercado, en singular y con mayúscula, es una abstracción, y como tal no existe.Sólo existen los mercados, en plural y con minúscula, cada uno con sus imperfecciones, sus rigideces o inercias, cuya corrección requiere políticas de regulación adecuadas.

La vivienda, bien constitucionalmente protegido y mercado imperfecto donde los haya, es un claro ejemplo de intervención pública en todo el mundo occidental. A veces para impulsar el mercado y a veces para sostenerlo. Las políticas de regulación del mercado inmobiliario podrán ser o no acertadas, riesgo inherente a toda acción humana, pero son necesarias, no para sustituir al mercado sino para hacerlo más eficiente y contribuir al encuentro de la oferta y la demanda. Encuentro necesario, tanto para evitar demandas insatisfechas como los crashes que pueden producirse como consecuencia de la ruptura de expectativas especulativas.

En realidad, la evolución del mercado inmobiliario en España durante la segunda mitad " de la década de los ochenta ha sido muy semejante a la del resto de los países occidentales: elevado crecimiento de la demanda en presencia de expectativas eco nómicas favorables, demandas motivadas por razones fiscales (algunas tan inconfesables como notorias) y de especulación más que por razones de uso, aumento de los precios inmobiliarios muy por encima del incremento del IPC y creciente insatisfacción so cial, derivada del progresivo desajuste entre las condiciones de la oferta y la capacidad adquisi tiva de los demandantes de vivienda.

La evolución descrita ha alcanzado cotas especialmente intensas en las grandes aéreas urbanas y en los segmentos de demanda joven, y ha generado la necesidad de revisar los instrumentos de regulación del mercado inmobiliario.

Marco normativo

El Partido Socialista fue el primero en reconocer la urgencia de una revisión profunda del marco normativo, desde una valoración critica y rigurosa de su problemática. Así, lo que en el mes de mayo del pasado año pudo criticarse como promesa electoral o conflicto Gobierno-partido, se ha traducido ya -tras la necesaria negociación con las comunidades autónomas, competentes en materia de vivienda y urbanismo- en el diseño de un Plan de Vivienda para los próximos cuatro anos que facilitará el acceso a la vivienda, nueva o vieja, VPO o libre, en propiedad o en alquiler, a 400.000 familias, con ingresos netos anuales inferiores a cuatro millones de pesetas (el 80% de la población si las estadísticas fiscales no mienten), y fomentará adicionalmente, mediante financiación a muy bajo coste, el desarrollo de suelo para otras 90.000 viviendas.

Este nuevo marco normativo que ya está en plena vigencia facilitará, entre otras cosas, que un número elevado de ciudadanos adquiera viviendas ya construidas, aunque no sean VPO -siempre que no superen un tamaño de 120 metros cuadrados, ni un determinado precio máximo, que en el caso el Madrid, Barcelona y sus respectivas áreas matropolitanas ha sido fijado en 146.000 pesetas metro cuadrado-.

Esta iniciativa es especialmente importante porque, según el avance del censo de 1991, en España hay aproximadamente dos millones de viviendas desocupadas -lo que equivale a un porcentaje sobre el total del parque muy superior al de cualquier país occidental-. De este conjunto, al menos una tercera parte están ubicadas en áreas urbanas y, se encuentran en condiciones de habitabilidad, y se estima que un número no inferior a 100.000 viviendas ha sido construido durante los últimos tres años, encontrándose pendientes de venta.

Es precisamente en este último segmento del mercado -viviendas recientemente construidas y desocupadas- donde se ha apreciado de forma más nítida la incipiente tendencia a la baja en sus precios de venta, como lógica consecuencia de la inflexión de la coyuntura económica general y de la saturación de la oferta, relativa a inmuebles de precio alto, que se han construido a partir de expectativas de revaloración que la demanda se niega a validar.

Dicha tendencia se pone de manifiesto en los datos publicados por diversas fuentes. Según el Banco Hipotecario, la tasa media de crecimiento de los precios de la vivienda de nueva,construcción fue del 6% en 1991, frente a incrementos del 7,5% en 1990 y del 18,1% en 1988. En varias comunidades autónomas -Aragón, Baleares, Cantabria, Castilla-León, Castilla-La Mancha, Extremadura, Galicia, Murcia y el País Vasco- se dieron en 1991 tasas negativas (decrecimiento, por tanto, de los precios en valor absoluto), mientras que en otras el incremento de los precios fue inferior al IPC -Canarias, Cataluña, Andalucía-.

Estos datos son coherentes con otras informaciones sobre el estancamiento de los precios, publicadas recientemente por la empresa de valoraciones Tasaciones Inmobiliarias, cuyos datos indicaban crecimientos de los precios inmobiliarios muy por debajo del IPC en las principales ciudades españolas -en las mismas donde los incrementos alcanzaron valores superiores al 100% en 1988 y 1989-.

Es evidente que el ciudadano a nivel individual no puede percibir la tendencia descrita, ya que los precios se han situado en valores absolutos tan elevados que, sin necesidad de ulteriores crecimientos -e incluso con algunas caídas puntuales-, siguen siendo inaccesibles para la gran mayoría de la población. De hecho, todas las estadísticas confirman que desde mediados de 1990 se ha venido acentuando la ralentización de las ventas de inmuebles, mientras aumentaban las dificultades empresariales en el sector promotor.

Fase recesiva

El mercado de la vivienda se encuentra, por tanto, desde hace ya más de un año, en una fase claramente recesiva que, a fin de cuentas, es la misma que se ha producido en otros países de nuestro entorno y que está desembocando en una tendencia a la baja de los precios de venta de viviendas terminadas. Cabe recordar que el precio de venta de cualquier Inmueble, junto al coste del suelo y del resto de los costes de la construcción, incorpora el beneficio del promotor o las plusvalías latentes que el propietario se ha propuesto obtener, que varían, muy sustancialmente, en función de las expectativas del mercado, muy condicionadas por circunstancias fiscales atípicas, que son hoy muy diferentes de las que jugaron a favor del boom inmobiliario de la segunda mitad de los ochenta.

En particular, la nueva tributación de las plusvalías inmobiliarias disminuye la carga fiscal de las transmisiones de forma muy importante. Esta menor carga fiscal puede justificar por sí misma una disminución de los precios, salvo que el vendedor pretenda aumentar su margen de beneficio apropiándose de esta renta fiscal, después de haberse amparado en el anterior sistema de tributación de las plusvalías para justificar el incremento de los precios. Algo parecido puede predicarse de los beneficios de los promotores, que debieran mostrar, como todas las variables económicas, la misma adaptación al ciclo que tan diligentemente se manifestó en su fase alcista.

Tengamos bien presente lo que está sucediendo en nuestro entorno: en Estados Unidos y en el Reino Unido -por citar dos casos significativos- se registraron en 1991 descensos de los precios inmobiliarios superiores al 30% en las grandes ciudades, una vez agotado el boom inmobiliario de los años precedentes. En Francia, el desplome del sector inmobiliario en París, ha incitado al Gobierno a pedir a las compañías públicas de seguros que intervengan comprando inmuebles para sostener el mercado.

Ahorremos reacciones airadas y miremos la realidad de frente: lo mejor que le puede pasar al mercado inmobiliario en España es que siga una tendencia gradual y estable a la baja, porque es la única forma de que oferta y demanda se encuentren y se salga de la actual parálisis de las transacciones, en las que el mercado se encuentra ya instalado desde hace más de un año.

La nueva política de vivienda y suelo no consiste, desde luego, en financiar la especulación, ayudando a la demanda a pagar, a costa de mayores recursos públicos, es decir, a costa del contribuyente, unos precios que están cabalgando encima de una burbuja especulativa que cuanto antes se deshinche, evitando que explote, mejor para todos.

Y ya se sabe que en un mercado orientado a la baja, lo inteligente es anticiparse a descensos mayores. En el tablero de ajedrez del mercado de la vivienda, le corresponde hoy mover pieza a los vendedores, porque los compradores no pueden pagar los precios que hoy se les pide.

El plan de vivienda pretende contribuir a conseguir este equilibrio entre la solvencia de la demanda y las expectativas de la oferta, a través de un diseño realista y viable, orientado al segmento de demanda más necesitado y objetivos territorializados que priman a las grandes áreas urbanas y a la población joven.

En realidad, la puesta en marcha de este plan supone para los promotores de vivienda la existencia de posibilidades concretas de actividad, después de dos años de paralización del mercado. En primer lugar, las ayudas directas para la compra de vivienda ya existente, en la modalidad de precio tasado, deben contribuir a reducir el actual stock de viviendas invendidas.

En segundo lugar, el nuevo Plan de Vivienda incorpora mejoras muy sustanciales -reconocidas por la propia Asociación Nacional de Promotores y Constructores- respecto al marco normativo anterior en cuanto al importe de las ayudas y al volumen de la financiación cualificada y, sobre todo, se apoya en el compromiso ya cerrado con las comunidades autónomas en cuanto a disponibilidad suficiente de suelo a bajo coste, que permitirá promover viviendas a los precios máximos establecidos, a pesar del reducido incremento en 1992 del módulo de la VPO.

Ayudas financieras

El Plan de Vivienda aportará ayudas financieras si hay aportaciones de suelo en cantidades y precios compatibles con un precio final asequible de la vivienda. La financiación necesaria para instrumentar el plan está garantizada: los 440.000 millones de pesetas a convenir entre el sistema financiero y el MOPT para las actuaciones de 1992 han sido ampliamente desbordados por la oferta de las entradas de crédito, que supera al día de hoy los 530.000 millones de pesetas. También se ha construido el acuerdo político con todas las comunidades autónomas para repartir los recursos financieros en función de la distribución terrítorial de las necesidades consideradas socialmente prioritarias y del suelo disponible.

En ausencia de un riguroso cambio de rumbo de la política de vivienda como el que propuso el Partido Socialista, ha desarrollado el Gobierno y deben ahora aplicar las comunidades autónomas, los problemas para las empresas promotoras derivados del final del ciclo alcista serían en estos momentos notablemente más graves y -lo que es aún más importante desde el punto de vista social- tardaría en producirse la necesaria aproximación entre la oferta y la demanda de vivienda.

A partir de los próximos días, cuando empiecen a concederse las primeras ayudas del Plan de Vivienda, materializadas en tipos de interés entre el 4% y el 11 % en función del nivel de ingresos de los adquirientes y de las modalidades de vivienda, deberá iniciarse esta aproximación al equilibrio del mercado a través de una mayor producción, una mayor movilidad de los stocks, una demanda más solvente y mejor financiada, unos costes más controlados y unos precios más asequibles.