En la línea de solución

La creciente demanda de vivienda ha desatado una especulación del suelo que ha repercutido fuertemente en los precios finales. El articulista defiende la necesidad de crear más suelo mediante la acción coordinada de la Administración con ayuntamientos y comunidades autónomas y propone aumentar la oferta de viviendas de alquiler de promoción pública sin alterar los mecanismos del mercado.

Desde una perspectiva específicamente económica, el análisis de la cuestión de la vivienda nos remite a tres tipos de problemas diferentes: precio del suelo, financiación (y, especialmente, tipos de interés) y alquileres.El precio del suelo ha crecido especulativamente de forma desenfrenada hasta el año 1990. En parte, por un problema de oferta. Hay poco suelo disponible. Esto tiene difícil solución. Pero las pocas que existen exigen incrementar la oferta por parte de las administraciones públicas. La nueva Ley del Suelo ofrece posibilidades en este sentido, aunque habrá un problema de 5nanciación, que se tendrá que abordar.

En parte, sin embargo, el precio del suelo ha aumentado por un problema de demanda. La demanda se ha disparado, en buena medida por razones especulativas, porque la inversión inmobiliaria ha figurado entre las más rentables que se podían realizar. Es decir, ofrecía un rendimiento neto más elevado que otras a los capitales invertidos, entre otras razones porque la probabilidad de eludir la tributación era más alta. En este punto, cuanto más se cierren las bolsas de fraude en este sector, más podrá favorecerse la estabilidad de los precios del suelo. Aquí hay, pues, dos líneas concretas en las que debe profundizarse, y en las que las medidas adoptadas van en la buena dirección: facilitar la compra y la urbanización de nuevo suelo por parte de las administraciones públicas y continuar la lucha contra el fraude, evitando rentas fiscales diferenciales a los inversores en este mercado.

El problema de la financiación nos remite al coste de los capitales que se deben pedir prestados para la adquisición de viviendas. Este coste depende del tipo de interés general, de las ayudas que puedan recibirse específicamente para la compra de viviendas y de la flexibilidad del mercado concreto de estos activos, financieros; es decir, del mercado hipotecario. Cuantas más facilidades hay para movilizarlos, más su rendimiento no incorporará costes de desplazamiento o de realización. Por lo que se refiere al tipo de interés, la cuestión clave y decisiva es hacer bajar los tipos de interés.

En cambio, la subvención (o el subsidio) de los tipos de interés destinados a la adquisición de determinadas viviendas, tiene efectos dudosos.

La mejor manera de hacer descender los precios es ofrecer al mercado más viviendas, si es necesario a través de la acción del sector público. Es cierto que en otros lugares los subsidios son más altos que aquí. Pero hay que recordar aquí tenemos un problema de tipos de interés altos, y de política monetaria restrictiva más serio, quizás, que en otros lugares.

Queda, finalmente, la cuestión de los alquileres. Para hallar las soluciones adecuadas resulta esencial identificar certeramente los problemas. Los alquileres son elevados, ciertamente. Pero lo son por dos razones fundamentales. En primer lugar, porque la oferta de viviendas de alquiler es muy reducida. En segundo lugar, y volvemos con ello a una cuestión ya analizada, porque el precio de las viviendas es elevado.

El importe del alquiler no es más que un componente del rendimiento del capital invertido en los inmuebles. Los últimos años han aumentado mucho, no porque el tipo del rendimiento (el porcentaje de beneficio obtenido) haya aumentado, sino porque el valor de estos capitales se ha disparado. Naturalmente, cuando el valor aumenta muy deprisa, cuando hay un proceso especulativo muy acelerado, ningún propietario quiere contratar alquileres a largo plazo, porque el tipo del rendimiento disminuiría. Lo que quiere es contratar alquileres a corto plazo, para tener las manos libres para vender el inmueble (que tenderá a revalorizarse), si le conviene, o para contratar un nuevo alquiler, de acuerdo con el nuevo valor del inmueble, una vez vencido el plazo. Esta es la causa de que los plazos sean cortos.

Por el contrario, cuando el proceso especulativo se frena, se invierte la situación. Los propietarios no tienen interés en forzar la rotación, y prefieren dilatar los plazos de los contratos, porque unos plazos breves introducen unos costes de oportunidad (a causa del período del tiempo técnicamente necesario para realquilar los inmuebles) que son difícilmente recuperados.

Acaba llevando a la práctica desaparición de las viviendas de alquiler (no se construyen casas nuevas de alquiler), y a la degradación de las viejas, cuyo régimen contractual no puede modificarse. Los propietarios saben que obtendrían un mayor rendimiento de su capital teniéndolo desocupado, dejando que se revalorice y vendiéndolo cuando deseen (habiendo invertido, o no, es igual, en su rehabilitación), que teniéndolo alquilado a un rendimiento muy inferior que no podrán modificar.

Intervención directa

De nuevo, en este caso, es mejor una intervención directa del sector público, que no altere los mecanismos del mercado. Por una parte, aumentando la oferta de viviendas de alquiler de promoción pública. Por otra, subsidiando directamente determinados alquileres. En esta segunda vía queda mucho por hacer. Es verdad que, aquí, los efectos serían parecidos que en el caso de los tipos de interés. Hay un cierto grado de indeterminación (que depende de la elasticidad de la oferta y la demanda respecto del alquiler) en relación con los efectos en forma de disminución de los alquileres subsidiados, y aumento de los otros alquileres. Pero hay que pensar que sería una medida de carácter positivo que ayudaría a aumentar las viviendas de alquiler.

El Plan de viviendas dado a conocer recientemente por el Gobierno y el Partido Socialista contiene propuestas que encajan perfectamente con las líneas que aquí se han apuntado. Suponen un paso importante en la solución de los problemas de la vivienda.

es catedrático de Hacienda Pública en la Universidad de Barcelona.