Una alternativa válida

La llegada de la primera temporada de lluvias en el otoño viene constituyendo para algunos madrileños no precisamente signo de esperanza, sino el aviso de una anual cita con una particular espada de Damocles. Se trata de los miles de arrendatarios históricos que habitan esa importante cantidad de edificios sitos sobre todo en el centro de la ciudad y que se encuentran amenazados de ruina; amenaza de ruina edificatoria que es también amenaza en el sentido de acabar con un modo de vida, de acabar con la vida de un barrio.La Gerencia Municipal de Urbanismo ha realizado recientemente un importante estudio, recogido ampliamente en la prensa, en el cual se desvela que de cada 10 edificios madrileños cuatro se encuentran en mal estado. Globalizando, existen más de 3 1.000 edificios en estado defectuoso, casi 11.000 en mal estado y 1.400 en situación de ruina. Lógicamente, si trasladáramos la cuantificación de la situación patológica al centro de la ciudad, la proporción de edificios en situación peligrosa se incrementaría. El dramatismo de esta situación económica y social ha encontrado, no obstante, escasa respuesta desde los poderes públicos, y sobre todo un notable desinterés legislativo: el problema quizá radique en que nadie se atreve a tocar la legislación de arrendamientos urbanos; y ese miedo se ha convertido en pánico después de conocidas las consecuencias de la última y prácticamente única modificación legislativa, la del denominado decreto Boyer, que puso fin a la prórroga forzosa en los nuevos contratos de alquiler y permitió la transformación de viviendas en oficinas, con la consiguiente expulsión de los habitantes tradicionales del centro de nuestras ciudades, en concreto de Madrid, como si de una nueva expulsión de moriscos o judíos se tratase.

Desde las competencias exclusivas de la Comunidad autónoma de Madrid y con los límites que impone el no poder adentrarse en la legislación de arrendamientos urbanos, por ser competencia exclusiva del Estado, se ha iniciado la tramitación de una ley, iniciativa precisamente del Centro Democrático y Social (CDS) y cuya toma en consideración contó con el respaldo prácticamente unánime de la Cámara. Se trataba de dotar a ayuntamientos y comunidad de un instrumento legislativo que permitiese de alguna manera orientar los intereses en litigio que se encuentran presentes en cualquier fenómeno de ruina hacia una solución de equilibrio y, sobre todo, de respeto al interés social. El propietario, que en muchos casos ha recibido como herencia un edificio viejo, mal cuidado y con unos arrendatarios que le pagan unos alquileres meramente simbólicos, no tiene el menor interés -más bien lo contrario- en evitar la ruina del edificio para transformarlo en solar (no quiero decir nada de la inmobiliaria que a precios muy razonables le adquiera el edificio a ese propietario).

Vaivenes climatológicos

Los arrendatarios se esfuerzan en corregir pequeños defectos del edificio para evitar la ruina, para evitar su lanzamiento; y contemplan -como decíamos el principio- con preocupación los vaivenes climatológicos de Madrid.

La Ley de Rehabilitación de Viviendas, pendiente de discusión en la Cámara regional (y que sin duda puede ser un buen regalo de despedida a la actual legislatura), se basa en un acuerdo concertado entre propiedad y arrendatarios que garantice a la primera una retribución razonable del desembolso que haga para evitar la ruina y que facilite a los segundos ayudas, en caso de ser éstas necesarias, para asumir los posibles incrementos de renta. Como el propietario puede no encontrarse incentivado por simplemente una retribución razonable, habida cuenta de las expectativas que le abre el actual mercado del suelo, la ley configura para la Administración la posibilidad de ejercitar de forma amplia sus facultades expropiatorias a fin de animar a las partes en litigio a alcanzar un acuerdo.

Por último, hay que destacar que en su redacción inicial -y al margen de las modificaciones que pueda experimentar en la discusión en la Cámara- las operaciones de rehabilitación especial se incardinan en los distintos planes de urbanismo. Así pues, el momento es doblemente oportuno, tanto por la situación detectada en el casco de nuestras ciudades como por coincidir con un momento en el se va a hacer la revisión del planteamiento.

Preservar nuestro patrimonio inmobiliario histórico no es sólo una buena medida económica (es más barato que construir nuevas viviendas), sino que es una pieza clave de ingeniería social: conservar las referencias históricas, culturales, de sus habitantes.