Suelo, vivienda y recalificación / y 2

El autor, después de realizar una serie de cálculos, viene a demostrar que la recalificación masiva de terreno que supone la revisión del Plan General propuesto por el Ayuntamiento no tiene ningún sentido.

La principal zona donde se va a introducir el mecanismo de gestión directamente relacionado con la disponibilidad de suelo para la construcción de viviendas de precio tasado por cesión de los particulares del 60% de la edificabilidad es el llamado ensanche del este.Se trata en términos disciplinares estrictamente de una new town (nueva ciudad) situada en el arco que se desarrolla desde la nacional II a la nacional IV, con una superficie total de 3.500 hectáreas, de las cuales 1.650 hectáreas son zonas verdes y red viaria y un número máximo de viviendas de 70.000, con 1,25 millones de metros cuadrados de terciarlo e industria.

Si se ajusta el conjunto de la nueva ciudad al mecanismo de los concursos de suelo, se cederán por la iniciativa privada suelos para 42.000 viviendas. Pero analicemos cuánto cuesta llegar a este saludable final. Los costes (necesariamente aproximados) de urbanización rondan los 135.000 millones de pesetas. El coste de construcción estricto de las 28.000 viviendas que la iniciativa privada puede llegar a desarrollar alcanza la cifra (incluyendo honorarios y licencias, gestión y comercialización, así como una financiación calculada prudentemente) de 353.000 millones de pesetas. El coste de suelo puede variar sensiblemente en función de la actitud de los propietarios o bien del valor catastral de los terrenos (recuérdese el reciente incremento de estos valores), pero puede oscilar entre 10.500 millones de pesetas a 300 pesetas metro cuadrado de suelo y 84.000 millones de pesetas a 2.400 pesetas metro cuadrado de suelo (20.000 pesetas metro cuadrado repercusión). Valores de suelo por encima de esta cifra serían descabellados tan siquiera para pensar en iniciar el proceso.

79.000 millones de pesetas

Estas cifras no quieren decir otra cosa (creánme que, aunque de forma apresurada, los cálculos están hechos) que una vivienda de 127 metros cuadrados construidos no costará menos de 21 millones de pesetas (estimando el coste de suelo a 8.400 pesetas metro cuadrado de repercusión y el beneficio en el 20%).

Bien, ya he llegado al fondo de la cuestión. Lo que el ensanche del este propone es que la iniciativa privada urbanice y construya con una inversión global de aproximadamente 518.000 millones de pesetas 28.000 viviendas de una media de 21 millones de pesetas al lado de 42.000 viviendas de precio tasado, que rondarán los 10 millones de pesetas, detrás de Moratalaz y Vicálvaro.

Para aquéllos que deseen contrastar estos números, debo anunciar que he estimado que la iniciativa privada urbaniza los suelos que cede. De no ser así, la inversión municipal en urbanización sería de 79.000 millones aproximadamente.

Sinceramente, mi opinión es que no entra dentro del sentido común inmobiliario abordar una operación como la descrita (y que es el 64% del nuevo suelo previsto). Hay que añadir que una modificación del procedimiento de tal forma que el 60% de "apropiación pública de plusvalías" se convirtiera en un 40% o en un 20% supondría un descenso de la posibilidad de la efectiva resolución del problema de demanda de vivienda a precio asequible para la mayoría de la población madrileña y una pérdida de la credibilidad en una sobrecalificación de suelo para la vivienda libre.

Sospecho, por tanto, que con el procedimiento analizado no se resuelve el problema de la vivienda a precio asequible, y si ello se confirmarlo tiene sentido revisar así el Plan General.

Además, en términos arquitectónicos, cuando se aborda una calificación tan extensa de suelo y sus mecanismos de desarrollo no son realistas los resultados físicos se caracterizan básicamente por la dispersión. Dicho de otro modo, por la presencia de pequeños núcleos de bloques o unifamiliares, disgregados por un territorio nunca acabado de rematar en los que cualquier percepción unitaria de ciudad se hace imposible.

Lo perverso de una calificación extensiva de suelo como la propuesta no es la cantidad o su mera existencia, sino que se justifica con un muy respetable objetivo social que en función de los mecanismos de desarrollo previstos no es previsible que se alcance, y que entusiasmarse con ese objetivo es perder al menos otros cuatro años más en el intento de solucionar seriamente el problema de la vivienda de precio accesible en Madrid, deteriorando irreversiblemente las zonas así calificadas con un disgregado salpicón de no-ciudad.