La Ley del Suelo de la Comunidad incrementará las caigas de los propietarios de terrenos

El Gobierno de Joaquín Leguina se apresta a aprobar el proyecto de Ley de Suelo de la Comunidad de Madrid, una norma que, de ser sancionada por la Asamblea regional, incrementará las cargas de los propietarios de parcelas y creará un colchón de terrenos públicos en torno a los municipios madrileños. La ley surge de la exigencia de dar una respuesta a la especulación inmobiliaria, que ha triplicado el precio de las viviendas en los cuatro últimos años.

El proyecto de la Comunidad puede verse limitado por la normativa, de la Administración central, y que, a juicio del viceconsejero de Política Territorial, Jesús Morón, se inmiscuye en las competencias de las autonomías.La capitalidad del Estado y el auge económico -en las actividades de servicios y administrativas- han propiciado un boom inmobiliario que en Madrid se ha manifestado con mayor crudeza que en otras comunidades autónomas. Sin embargo, las plusvalías que ha generado la actuación de la Administración sobre el territorio han recaído principalmente en manos privadas. Para contrarestar esta situación, la Comunidad se plantea modificar "ciertos aspectos de la vigente ley del Suelo".

Así, en el suelo urbano 'consolidado', el proyecto de ley articula un sistema de cargas de urbanización y cesiones obligatorias a la Administración (para instalar equipamientos públicos), del 15% del aprovechamiento total, frente al 10% exigido en la actualidad. Los propietarios de los terrenos; ven limitado su margen de maniobra al fijar la futura ley un aprovechamienlo máximo de un metro cuadrado de edificabilidad por cada metro cuadrado del solar. Todo lo que superase este listón pasaría a los ayuntamientos. También fija un mínimo de 0,3 metros cuadrados por metro cuadrado que, si se vulnera, obliga a indemnizar a los propietarios.

En los polígonos urbanos pendientes de desarrollo, la cesión obligatoria de aprovechamientos se limita al 10%, que se destinaría a terrenos para equipamientos y zonas verdes.

Tensiones especulativas

Pero es en el suelo urbanizable donde se producen las mayores tensiones especulativas. El proyecto de ley de] Suelo madrileña mantiene para este tipo de terrenos el 15% de cesión obligatoria, aunque con mecanismos correctores para fomentar la construcción. Si el propietario del suelo se adelanta a los plazos programados por los planes urbanísticos o se ejecutan obras de interés comunitario, por ejemplo viviendas sociales, se reducen las cargas urbanísticas.

La Comunidad se guarda en la manga varias cartas para jugar en el proceso inmobiliarios: convenios con los propietarios con escasos recursos financieros, ejecución forzosa cuando la propiedad esté muy repartida, e incluso subvenciones para la construcción de viviendas sociales.

El proyecto de ley del suelo elimina el papel secundario de las administraciones que suplen la inactividad de los constructores privados. La vigente Ley del Suelo prima los, sistemas de compensación o cooperación frente al de expropiación. Pero la ley madrileña autoriza esta última fórmula "sin necesidad de tener que justificar en cada caso concreto su interés social".

El proyecto de ley otorga a la administración regional y a los ayuntamientos un derecho de ocupación preferente, a través de las técnicas de tanteo y retracto. A título de ejemplo, este mecanismo servirá para crear un patrimonio público de reservas de suelo a fin de encauzar el crecimiento urbanístico. Así, en las revisiones del planeamiento se fijarán reservas de suelo público que pueda salir al mercado en el instante en que se detecten tensiones especulativas.

El espíritu de la norma lo resume el viceconsejero de Política Territorial, Jesús Morón en esta máxima: "Evitar que los particulares se queden con plusvalías no generadas por su actividad inversora, adoptando medias de fomento cuando ésta se produzca". "Hay que mover el dinero hacia la creación de riqueza: edificios para viviendas, suelo para fábricas... y disuadir al capital de detraer recursos hacia actuaciones improductivas o especulativas" señala el viceconsejero.