Viviendas inasequibles

El 58% de las unidades familiares españolas son insolventes para adquirir una vivienda nueva porque no pueden pagar préstamos hipotecarios con una cuota mensual superior a 40.000 pesetas. Este es el resultado del llamado boom inmobiliario, la consecuencia, a juicio de numerosos expertos, de una ausencia de política de vivienda.El boom inmobiliario se inició en 1986, justo al inicio de la actual legislatura, y cogió por sorpresa tanto al PSOE como al resto de las fuerzas políticas, que han tardado tres años en reaccionar. Con el agravante de que, a diferencia de otros sectores, en los que es posible una intervención de choque, en materia de vivienda es imposible improvisar soluciones de emergencia. Habilitar suelo para la promoción de vivienda pública requiere por lo menos, apurando los plazos legales, entre tres y cuatro años.

El boom inmobiliario se produjo por un repentino y desaforado incremento de la demanda debido a la concurrencia de varios factores. En primer lugar, el alivio psicológico que supuso dar por acabada la crisis permitió liberar muchos ahorros hasta entonces retenidos, y la euforia de reactivación económica llevó a muchas familias a endeudarse hasta el límite de sus posibilidades. La coyuntura bancaria lo permitía: el conjunto de las mejoras crediticias aumentaron en un 60% la capacidad de endeudamiento de cualquier familia respecto a 1982.Cae la protecciÓn oficial El aumento de la demanda incidió sobre una oferta exigua y un mercado absolutamente rígido, incapaz de satifacerla a corto plazo. Esta situación atrajo hacia el sector inmobiliario a muchos inversores escaldados en la bolsa y la mayor parte del dinero negro que la ley de Activos Financieros había expulsado de su escondite tributario. El suelo urbano se convirtió en su nuevo paraíso fiscal y la bola de los precios se hinchó como un globo.

Los propietarios del suelo tuvieron la impresión de que sus fincas eran filones de oro que cuanto más durmieran más relucirían. De modo que retuvieron cuanto pudieron sus fincas y provocaron incrementos de hasta el 400% en el precio de los solares, cuya repercusión sobre el precio total de la vivienda pasó del 30% en 1982 a más del 70% en 1988. El mercado de segunda mano fue también presa de los especuladores. En 1988, el 40% de las compras de pisos usados eran especulativas, para la reventa.

Mientras duró la crisis económica, la construcción de viviendas de protección oficial fue la tabla de salvación de las pocas constructoras que quedaban en pie. Pero al levantar cabeza, la abandonaron rápidamente. Y el Ministerio de Obras Públicas y Urbanismo (MOPU), que no tenía otra política que facilitar la construcción de viviendas de protección oficial a los promotores privados, se quedó sin pretendiente y sin política.

Entre 1985 y 1989 estaba previsto construir en Madrid 18.000 viviendas de protección oficial ' pero sólo se han levantado hasta la fecha 8.220. Desde 1987, la inversión del MOPU en vivienda protegida se ha reducido de 350.000 millones de pesetas a 85.000 millones para toda España. El año pasado, sólo el 2% de las viviendas que se iniciaron fueron de promoción pública.

Demanda estrangulada

En los últimos meses se ha observado una desaceleración en el ritmo de incremento de precios. De acuerdo con un estudio de Tecnigrama, los precios de las viviendas nuevas han aumentado en el primer trimestre de 1989 un 27%, frente al 40% alcanzado en el mismo período de 1988 y el 43% de 1987. El precio medio por metro cuadrado en Madrid es, ahora, de 193.000 pesetas, frente a las 152.000 de 1988. En Barcelona es de 146.000 pesetas.

Lejos todavía de la ansiada estabilización, todos los expertos coinciden en que los precios no bajarán y que se mantendrá en los próximos años un incremento superior al índice de precios al consumo. La causa de la actual desaceleración parece ser el estrangulamiento de la demanda. Los precios no podían seguir subiendo al ritmo que lo hacían, porque cuanto más subían, más pequeña era la franja de demanda solvente capaz de afrontarlos.

La restricción crediticia impuesta hace unos meses por el Banco de España a las entidades de ahorro ha retenido a muchos posibles compradores, ya que la mayoría de quienes compran una vivienda para ocuparla pagan por lo menos la mitad del importe mediante crádito. Existe una gran incertidumbre sobre la evolución de los tipos de interés, teniendo en cuenta que en 1993 habrá libre circulación de capitales en la Comunidad Europea (CE), y que en estos momentos los intereses hipotecarios en la comunidad oscilan entre el 5% y el 8%, cuando en Espafía son ahora del 14-15%.

La ley de Tasas, en cambio, no está teniendo una incidencia efectiva sobre los precios, entre otras razones porque no se aplica. En todo caso, ha tenido un efecto psicológico momentáneo. La práctica de pagar un sobreprecio aparte de lo declarado ante notario sigue tan vigente como antes.

Así pues, ha llegado la hora dela verdad. Y todas las administraciones tienen una responsabilidad de la que responder: la central y las autonómicas, la de aplicar una política concreta de viviendas, y los ayuntamientos la de reservar, planificar y facilitar el suelo necesario para ejecutarla. Son, sin embargo, muy pocos los municipios que durante la crisis hicieron acopio de suelo. Madrid, San Sebastián, Sabadell o Terrassa son algunas excepciones.En general, las administraciones públicas no han previsto reservas de suelo para viviendas, al menos en cantidades significativas. Al contrario, algunos organismos oficiales han enajenado importantes contingentes de suelo público. Este es el caso, por ejemplo, de las manzanas de Docs, cerca de Atocha, en Madrid, vendidas al mejor postor por el Ministerio de Defensa. Y el pasillo ferroviario de Renfe es objeto de una fuerte pugna política porque la Comunidad de Madrid pide que se destine la mitad del suelo liberado a viviendas de promoción oficial y Renfe se niega por razones economicas.

El Ayuntamiento de Barcelona no sólo no ha previsto la crisis, sino que las 2.500 viviendas proyectadas en la Villa Olímpica de Barcelona serán también puestas a la venta a precio de mercado, con lo que ha renunciado a la posibilidad de facilitar a sus habitantes vivienda asequible en la única promoción que tiene en marcha, financiada además con fondos públicos. El Incasol, organismo dependiente de la Generalitat de Catalunya, ha vendido también al mejor postor parte de algunos polígonos comprados a precio de crisis.Construir y desgravarTodos los expertos coinciden en que mientras no se pongan grandes contingentes de viviendas sociales en el mercado, no se incidirá de forma significativa sobre los precios y, sobre todo, no se cumplirá con la enorme demanda insatisfecha. De ahí que todas las fuerzas políticas que concurren a las elecciones propugnen para la próxima legislatura la construcción urgente de viviendas protegidas. El PSOE habla incluso de "nueva orientación" y anuncia la tramitación de la ley del Suelo, que el adelanto de las elecciones ha hecho decaer. Esta ley tiene que permitir, afirma el PSOE, la reserva de suelo destinado a viviendas de promoción oficial y la retención de suelo; posibilítará, además, su expropiación si el propietario no cumple los plazos de urbanización.

El Partido Popular (PP) aboga además por una mayor desgravación fiscal para la vivienda, lanzar nuevo suelo urbanizable al mercado y financiar la promoción pública de viviendas de alquiler, entre otras medidas. El Centro Democrático y Social (CD S) promete la promoción pública de 200.000 viviendas de alquiler limitado, además de 40.000 de venta protegida. Y todos son partidarios de reformar el actual sistema de protección oficial, que ha quedado desfasado. Convergencia i Unió (CiU) hace especial énfasis en proporcionar ayudas especiales a los jóvenes que no puedan acceder a una vivienda libre.