Vivienda: ideas para los años noventa

La descentralización registrada en las políticas sobre vivienda de los países de la OCDE no debe impedir, a juicio del autor de esta tribuna, la coordinación entre las acciones específicas en este sector y las de carácter más general, encaminadas a mejorar la calidad de vida en las ciudades a partir de la próxima década.

A lo largo de la década que terminará el próximo día 31 de diciembre han tenido lugar abundantes cambios en las piezas integrantes de la política socioeconómica.Las estrategias adoptadas al comienzo de los años ochenta por los países de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico (OCDE) sacrificaron el crecimiento a la consecución previa de los equilibrios económicos.

La consiguiente reducción del peso del gasto público en la economía afectó a casi todos los componentes de la política redistributiva. Como consecuencia de lo anterior, la política de vivienda ha sufrido cambios significativos.

Simultáneamente, en bastantes países occidentales se han acrecentado las dificultades de acceso al disfrute de la vivienda en estratos cada vez más numerosos de la población.

Dos documentos aparecidos en los dos últimos años reflejan tanto los cambios citados como la conveniencia de superar viejos diseños en el campo mencionado.

Por una parte, la organización publicó en 1988 el resultado de un estudio desarrollado durante tres años en su programa de temas urbanos (Urban Housing Finance, OCDE, París, 1988).

Por otro lado, en mayo de 1989 se ha hecho público en Francia el Informe Bloch-Lainé, que responde a un encargo del Gobierno de dicho país y que puede servir de base a cambios sustanciales en su política de vivienda (un resumen de dicho documento ha aparecido publicado en el número 11 de la revista del Credit Foncier, L'Observateur de L'Immobilier).

Acceso a la viviendaEl endurecimiento del acceso a la vivienda también se refleja en el párrafo siguiente del libro de J. K. Galbraith, recientemente editado en España Historia de la economía, Ariel, 1989, página 317:

"Los tiempos han cambiado. El nivel de vida moderno en los países industriales... abarca una amplia gama de productos y servicios. Sólo el precio de la vivienda continúa siendo motivo de considerable preocupación y angustia para el consumidor... La oferta insuficiente de vivienda a un coste moderado puede considerarse como el principal fracaso del capitalismo moderno".

De acuerdo con el contenido del citado documento de la Organización para la Cooperación yyy el Desarrollo Económico, a lo largo de la década de los años ochenta ha cambiado el contexto general, así como los objetivos y la estrategia de la política de vivienda en los países industriales de Occidente.

En cuanto al contexto general, hay que señalar que los problemas socioeconómicos y de medio ambiente han contribuido a reducir la calidad de vida en las ciudades y en las áreas metropolitanas.

La reducción o desaceleración del gasto público destinado a la vivienda ha contribuido a acrecentar el papel del mercado en este campo.

Numerosos elementos que afectan a la provisión de vivienda se han modificado de forma significativa en los últimos años: el crédito-vivienda se ha integrado más en el sistema financiero general, se ha reducido el peso de las entidades financieras especializadas y se ha acrecentado el de los bancos comerciales.

La propia estructura de las industrias constructoras se ha alterado, reduciéndose su dimensión, a la vez que se hacían más fragmentadas y flexibles.

No menos destacable ha sido el aumento del papel de las administraciones locales en el proceso de generación de la oferta de viviendas.

Los limitados recursos de los ayuntamientos han llevado a acentuar su cooperación con el, sector privado, particularmente en cuanto a provisión de viviendas de precio asequible se refiere, siempre dentro del contexto de los países de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico.

También los objetivos de la política de viviendas han experimentado cambios significativos.

En los años setenta se pasó a estimular la propiedad de vivienda como forma de tenencia y se fomentó en particular la figura de la rehabilitación. La década de los ochenta ha acrecentado la selectividad en el uso de los recursos públicos, siendo sobre todo de destacar la reestructuración del gasto en un sentido más favorable a los adquirentes que a los productores.

La política de vivienda se tiende a plantear cada vez más en un contexto general de apoyo a la regeneración urbana.

Los citados objetivos, en fin, según la OCDE, han pasado a ser más sociales y menos socioeconómicos, esto es, menos ligados al uso de la vivienda como mecanismo reactivador del gasto y de la actividad económica.

Los cambios derivados del nuevo contexto y de los reestructurados objetivos en materia de política de vivienda han terminado afectando a la estrategia general de esta última.

La conveniencia de moderar o de controlar el gasto público destinado a la vivienda no ha llevado a que el mercado aparezca como un mecanismo suficientemente efectivo para proporcionar vivienda decente y asequible.

En algunos casos, los cambios realizados en un sentido más favorable al mercado han coincidido con los citados aumentos en las dificultades de acceso a la vivienda, o bien han contribuido a aumentar los riesgos de impago para un número considerable de familias, como es el caso en el Reino Unido, donde el Gobierno conservador ha convertido a muchas familias en propietarias y, a la vez, en insolventes.Referencia políticaEl Informe Bloch-Lainé, publicado recientemente en Francia por encargo de varios ministerios del corres pondiente Gobierno, puede llegar a ser la pieza de referencia para una nueva política de vivienda en aquel país.

Son varios los aspectos de dicho informe que resultan de interés vistos desde España.

En primer lugar, se comenta en dicho informe la antigüedad del marco básico de la política de ayuda a la vivienda en dicha nación (más de 10 años tiene la ley en cuestión) y la complejidad que supone la superposición de ayudas a la piedra y a la persona.

En segundo lugar, es de particular alcance la observación que se hace del hecho de que la gran mayoría del gasto público anual destinado a la vivienda refleja más la política del pasado que la del presente. De esto último deriva el citado informe la necesidad de exonerar al gasto público futuro de las políticas pasadas.

La consecuencia es que los subsidios de los tipos de interés de los préstamos, prolongados a lo largo de la vida de estos últimos, se deben de sustituir por subvenciones o primas, pagadas de una sola vez. Dichas primas, además, deberán incluir las ayudas personales y también deberán permitir formar un fondo de garantía que reduzca el riesgo de deuda para las entidades prestamistas a lo largo de la vida del préstamo.

En tercer lugar, según el informe en cuestión, una vez establecido un tope máximo para la cuantía de las primas o subvenciones de una vez, queda en manos de las entidades financieras la decisión de conceder o no el crédito de acompañamiento. De lo anterior se deriva un mayor control y una reducción del peso del gasto público destinado a la vivienda, por una parte, y por otro lado se hace más relevante el papel de las entidades financieras que participan en la ejecución de las actuaciones previstas en el nueve, esquema.

En cuarto lugar, hay un cambio general de enfoque. Ya no se hace del apoyo a la actívidad en la construcción residencial la prioridad central de las ayudas públicas a la vivienda. El predominio de lo social, la búsqueda de la simplicidad y la seguridad en los compromisos asumidos son las piezas centrales de la nueva estrategia. También hay que señalar que otra pieza relevante de esta última es la aproximación contractual que se recoge, tanto con el sector privado como con las restantes administraciones públicas. Esta aproximación parece inevitable en el contexto general de recursos limitados de las corporaciones locales.

Bastantes de las ideas hasta aquí citadas pueden ser de aplicación en el caso de España, donde han tenido lugar algunos de los desarrollos'arites nriencionados a lo largo de los últímos años.

El proceso de descentralización administrativa efectuado aquí en la década de los años ochenta ha tenido una influencia decisiva sobre numerosos aspectos, sobre todo cualitativos, del subsector de la vivienda.

Los elementos básicos de la política de vivienda en España se corresponden con corripetencias de diferentes adminisitraciones públicas: el sistema de financiación se apoya en las entidades crediticias públicas y privadas, las actuaciones protegibles se diseñan por el Ministerio de obras Públicas y Urbanismo y las comunidades autónomas, y dentro de estas últimas, la legíslación sobre viviendas de protección oficial es todavía la pieza central.

Otras piezas son la política de arrendarmentos urbanos, los estímulos fiscales, estatales y locales y las actuaciones urbanísticas de ayuntamientos y comunidades autónomas. La dificultad de coordinar acciones tan dispares de diferentes administraciones públicas aparece a primera vista.Coordinación

El estudio de la OCDE subraya que los procesos de descentralización administrativa acaecidos en numerosos países en los últimos años en materia de vivienda no deben impedir la consistencia entre las acciones específicas de política de vivienda y las acciones de carácter más general encaminadas a mejorar la calidad de vida en las ciudades. Parece inevitable que muchas de estas ideas se desarrollarán en la década que comenzará el próximo año nuevo, donde limaginación y concertación serán piezas relevantes para generar mejores soluciones al problema de la vivienda.

es presidente del Banco Hipotecario de España.