Oficinas por viviendas

El encarecimiento del suelo urbano en la Comunidad de Madrid tiene consecuencias sociales alarmantes. No sólo se está profundizando más que nunca la segregación social en el espacio metropolitano, por la expulsión del centro de las familias rechazadas por el encarecimiento del mercado, sino que se está llegando a una situación en la que no van a existir, ni siquiera en la períferia, alternativas reales -a coste asumible- de alojamiento digno para una parte considerable de la población, aquellas cuyas necesidades de alojamiento deberían satisfacerse mediante viviendas de protección oficial, es decir, como mínimo las familias con ingresos inferiores a 2,5 veces el salario mínimo, que en Madrid se estiman en un 45%. del total. La problemática social adquiere tintes dramáticos si se considera que los jóvenes son la parte principal del incremento neto de la demanda de vivienda y se pone este hecho en relación con el elevado paro juvenil existente y las expectativas de salarios del propio Plan de Empleo Juvenil.El encarecimiento del espacio destinado a las actividades terciarlas e industriales tiene igualmente consecuencias económicas muy negativas. Este encarecimiento inevitablemente se traslada a los precios de los bienes y servicios producidos, lo que, en una economía cada vez más competitiva, se traduce en una penalización para las empresas madrileñas. Supone, además, un significativo aumento de los costes de instalación o de ampliación de. las empresas, que puede obstaculizar la materialización de algunas inversiones imprescindibles para la recuperación económica de la región.

No hay que olvidar la repercusión sobre la inflación, que se mantiene en la Comunidad de Madrid por encima de la media nacional. El encarecimiento de la vivienda repercute -aunque atemperado por las ponderaciones del INE- sbbre el índice de precios al consumo. Tanto o más imporante, aunque difícil de cuantificar, es la repercusión que el alza de los precios de las oficinas ha debido necesariamente tener en el precio de los servicios, a los que se acusa precisamente de mantener elevada la llamada ínfiación subyacente.

La formación de la renta

Es prácticamente un lugar común acusar a una pretendida escasez de suelo urbanizable cuando se pretende explicar su encarecimiento. Nada más mixtificador de la realidad. No es posible entender el mercado del suelo si se olvida que éste es un bien económico cuyo precio, como se ha comentado en un anterior artículo, no responde a un precio de producción. La formación del precio del suelo es un problema que ya preocupó a los economistas clásicos, que formularon la teoría de la renta que, por razones de espacio, lamentablemente no se puede exponer aquí.

En todo caso, sin necesidad de grandes desarrollos teóricos hoy se puede afirmar, con la seguridad empírica que garantiza la experiencia de las distintas coyunturas inmobiliarias de los últimos 15 años -última etapa expansiva, luego crisis y ahora recuperación-, que el precio del suelo se forma a partir del precio que alcanzan en el mercado los productos inmobiliarios finales: viviendas, naves, oficinas, etcétera que está a su vez muy determinado por la presión relativa de la demanda. Difícilmente se encontrará un propietario que no fije el precio de su suelo en función del precio que va a alcanzar la edificación que se construya sobre el mismo. Y ello con independencia de que el suelo sea o no abundante, puesto que sólo la necesidad de liquidez inmediata podría obligar al propietario a reducir sus expectativas.

En la situación actual, cuando prácticamente ha concluido el proceso de revisión de los planes generales de ordenación urbana en los grandes municipios metropolitanos se han destinado extensas superficies de suelo a usos urbanos, de las cuales una gran parte permanece aún vacante, sin edificar. Por ejemplo, en los 20 principales municipios metropolitanos -incluyendo Madrid- permanecen vacantes 2.500 hectáreas destinadas a usos industriales y 4.300 hectáreas destinadas a usos residenciales, en las que se podrían edificar aproximadamente 280.000 viviendas, la mitad de ellas en la capital.

Hasta la fecha la edificación se ha estado realizando básicamente sobre suelo urbano, reduciendo progresivamente la existencia de solares. Aunque no todo el suelo urbano está urbanizado, aún restan suficientes solares sobre los que es posible edificar inmediatamente como para que haya limitaciones cuantitativas -globales- a las iniciativas de construcción que se puedan producir en los próximos dos o tres años.

Sin embargo, el proceso de desarrollo del suelo urbanizable programado está siendo bastante lento pues, por ejemplo, en los 20 grandes municipios metropolitanos sólo se han aprobado 19 planes parciales residenciales -de ellos sólo ocho en Madrid- de los 58 previstos en el primer cuatrienlo, que corresponden a unas 24.000 viviendas, la cuarta parte de las previstas; en su mayor parte estos polígonos aún están en la etapa de ejecución de la urbanización, incluso iniciándola.

Capacidad suficiente

Si esas cifras se ponen en relación con la estimación para el conjunto de la región de un ritmo de construcción de aproximadamente 25.000 viviendas anuales es evidente que la capacidad global del suelo calificado es holgadamente suficiente. Lo mismo ocurre con el suelo industrial. No obstante es cierto que, en general, los planes se han quuedado cortos frente a la fuerte demanda actual de espacio de oficinas que, ante la falta de acceso a un espacio producido directamente como terciarlo, está provocando una rápida sustitución de viviendas por oficinas en el centro metropolitano. Ante esta presión la Administración está respondiendo agilmente con la puesta en marcha de operaciones tan importantes como el Campo de las Naciones, los Parques de Empresas de Las Rozas y Arroyo Meaques o las áreas de nueva centralidad previstas en el Sur Metropolitano.

No existe pues escasez de suelo urbanizado a plazo inmediato ni tampoco de suelo urbanizable para atender la demanda que se plantea a medio plazo, siempre que la iniciativa privada urbanice efectivamente ese suuelo de acuerdo con las previsiones de planeamiento, lo que, con honrosas excepciones, no es lo que está sucediendo. Por tanto, la reacción de la Administracíón ante la problemática planteada no debe ser en ningún caso la que los propietarios de suelo y promotores inmobiliarios suelen solicitar: la ampliación M suelo urbanizable para así aliviar una pretendida escasez de la oferta. Las medidas a tomar deben ser otras muy diferentes.

es consejero de Política Territorial de la Comunidad de Madrid. Vicente Gago es director de Servicios de Ordenación Territorial de dicha consejería.