Las políticas de vivienda y la situación de los mercados

La política de vivienda que se ha seguido en los últimos años ha estado destinada a proporcionar el acceso a la propiedad de una vivienda a capas sociales desfavorecidas y, sobre todo, a lograr que se mantuviera una actividad suficiente en el sector en unas condiciones de paro creciente y falta de pulso de la demanda interna. En los dos últimos años la situación ha cambiado, y podría empezar a plantearse que ya no son necesarios los apoyos fiscales recibidos para que el sector mantenga una alta tasa de actividad.

La coyuntura del subsector de la vivienda y la situación del mercado correspondiente tienen una incidencia notable sobre la situación económica general. En los años ochenta ha sido frecuente el fomento de la recuperación de dicho subsector en los momentos de mayor depresión de la demanda in terna. Los instrumentos de actuación se han desplazado paulatinamente desde las acciones que. generan gasto público directo a las que se apoyan en el gasto fiscal. Por otra parte, los impulsos expansivos sobre la demanda no pueden encontrar, por las propias características del sector, una capacidad de respuesta similar en la oferta.Después de la II Guerra Mundial, los objetivos perseguidos por las políticas de vivienda han ido modificándose de acuerdo con las específicas coyunturas de cada país. En la inmediata posguerra mundial se trató de reconstruir los daños sufridos en los respectivos parques de viviendas, por lo que el objetivo básico fue entonces el de estimular la construcción a toda costa. De este período arrancan las actuaciones de ayuda a la piedra, que han alcanzado su máxima expresión en los países europeos mediterráneos.

Auge de la construcción

La llegada de la crisis económica en 1973-1975 coincidió con un período de fuerte auge de la construcción y de elevaciones importantes en los precios.

Las políticas de vivienda seguidas en Europa en los años setenta dieron particular impulso a las acciones de rehabilitación del viejo parque, y ello como consecuencia de un amplio conjunto de variables: equilibrio entre número de familias y número de viviendas, necesidad de renovar los degradados centros urbanos de las viejas ciudades, el envejecimiento y la baja movilidad de la población europea, la aproximación de las condiciones de los créditos para rehabilitación a las correspondientes a los créditos para nuevas viviendas, la necesidad de reducir los déficit presupuestarios, que obliga a racionalizar y reducir los apoyos a la construcción de viviendas.

En los primeros años ochenta, la profunda postración de la demanda interna en Europa occidental contribuyó a que en algunos países se estimulase la inversión en vivienda como mecanismo favorecedor del crecimiento económico y de la creación de empleos.

Por otra parte, se ha reducido el peso del sector público en el mercado de viviendas al elegirse la vía de estimular los apoyos fiscales individuales en lugar de concentrar la actividad pública. Ha tenido lugar, asimismo, un proceso de retorno a los centros urbanos, lo que ha generado notables aumentos de precios en dichas zonas de las ciudades. Vuelve a plantearse de nuevo el interés por las políticas urbanísticas como elemento favorecedor de mayores aumentos en la oferta de viviendas.

En todo caso, la política de vivienda suele desenvolverse entre el logro de dos objetivos esenciales: el favorecimiento de los accesos al disfrute de la vivienda, particularmente por parte de las familias con menos recursos, y el logro de un nivel más o menos estable de la actividad en el subsector de la construcción residencial, que tiene fuertes efectos inducidos sobre otras ramas productivas. En períodos de menor pulsación de la demanda interna este segundo objetivo tiende a predominar sobre el primero, por lo que es frecuente que ambos entren en colisión alguna que otra vez.

Las acciones integrantes de la política de vivienda se distinguen en dos amplios bloques. En primer lugar aparecen las que se traducen en gasto público presupuestario, que tienen la ventaja de su posibilidad de medición y también favorecen una mayor selectividad en su uso. Dentro de este primer bloque, las medidas de mayor alcance son las subvenciones a fondo perdido a promotores y compradores de viviendas, los subsidios de tipo de interés frecuentes en momentos en que los tipos de los créditos son particularmente elevados y que exigen un cierto control de los ingresos del prestatario. También se incluye en este apartado la construcción directa de viviendas, para su venta o alquiler en condiciones muy favorables para determinados adquirientes o usuarios.

El segundo bloque importante de actuaciones son las realizadas por vía de las desgravaciones fiscales. Las acciones incluidas son muy dispares; suelen favorecer sobre todo la tenencia en propiedad frente a la tenencia en alquiler, y su alcance es de dificil medida frente a las acciones incluidas en el bloque antes descrito.

Desgravaciones

Las formas más frecuentes que presentan son, entre otras, la desgravación directa en la cuota del impuesto sobre la renta de las personas físicas, la deducibilidad de los intereses de los préstamos para el acceso a la vivienda en el mismo impuesto, el establecimiento de un tipo reducido en el IVA que grava la compra de viviendas, la reducción de los tributos municipales y la desgravación del ahorro efectuado en las cuentas ahorro-vivienda.

La tendencia seguida en los últimos años en los países de la Comunidad Europea (CE) y la OCDE revela una creciente mayor aplicación de las medidas que actúan por la vía del gasto fiscal, lo que ha supuesto un mayor peso de la iniciativa privada en el mercado de la vivienda y ha favorecido también, como ya se indicó, el disfrute de la vivienda en propiedad frente al alquiler. Las acciones instrumentadas por la vía del gasto público han perdido importancia de forma acentuada en los últimos años.

Los mercados de vivienda presentan determinadas peculiaridades. Entre las mismas, destacan el carácter muy duradero de la vivienda, el reducido peso que en el stock de vivienda tienen las terminadas cada año y el papel decisivo que en dicho mercado tienen quienes adquieren una vivienda por primera vez, a los que hay que unir los compradores de segunda residencia, que suelen tener especial importancia en países de elevada especialización turística. La oferta de vivienda está dominada por el componente correspondiente a las de segunda mano. Así en España, las iniciaciones de 1987 ascendieron sólo al 2,2% del parque existente de viviendas, y ello a pesar de ser el país de la CE donde dicho aumento resultó más intenso el pasado año.

Por lo que se refiere a la demanda, se considera que la evolución de la renta real familiar, muy ligada al crecimiento económico global, el tratamiento fiscal aplicado a la compra de viviendas y los tipos de interés de los préstamos a la vivienda, son las variables con mayor poder explicativo a medio y largo plazo. La modificación en cualquiera de estas variables se traduce, pues, en posibles elevaciones de demanda que no es preciso que sean muy intensas para generar aumentos de precios, al no poder reaccionar con intensidad la oferta de viviendas a corto plazo por las razones antes comentadas.

La situación del mercado de la edificación en la Comunidad Europea se caracteriza por la coyuntura favorable de la construcción de oficinas, apoyada por la mejor situación de las empresas y por la prioridad que se sigue concediendo a la rehabilitación del parque antiguo. La inversión en rehabilitación vino a suponer en la CE alrededor del 45% de la obra ejecutada en la construcción residencial durante 1987.

España. fue el tercer país de la CE en cuanto a cifra absoluta de viviendas iniciadas en 1987 y el primero en cuanto a intensidad relativa de dicho aumento en proporción con el parque de viviendas existentes.

Incremento de la demanda

Existe aquí una situación de notable incremento de la demanda, muy estimulada por la aceleración del crecimiento económico de los últimos años, por el importante proceso de creación de nuevos empleos iniciado en 1985, por la mejora clara de las condiciones practicadas a los créditos libres a la vivienda y por la existencia de destacadas desgravaciones fiscales para la adquisición de vivienda. También han contribuido a esta presión de la demanda la liberalización de alquileres, las inversiones extranjeras en inmuebles y el carácter sostenido de la alta coyuntura turística.

Dentro de la construcción residencial efectuada en España en los dos últimos años sigue siendo abrumador el peso de las nuevas viviendas, y reducida la participación de la rehabilitación. Es de destacar también el peso que en las actuaciones de vivienda tienen las comunidades autónomas, puesto que en este caso se trata de una competencia exclusiva de las mismas. El centro de gravedad de la situación del mercado de la vivienda en España se va a desplazar hacia los problemas de generación de suelo urbano, aspecto este último que se está revelando como un factor potencialmente limitativo de la oferta, ante una demanda que todavía parece tener mucho empuje a la vista del mantenimiento de las favorables condiciones económicas generales.

es presidente del Banco Hipotecario de España.