Una sentencia declara, a una inmobiliaria responsable de los daños en un edificio, 22 años después de su construcción

El Juzgado de Primera Instancia número 17 de Madrid ha condenado a la Inmobiliaria Urbis, SA, a pagar a la comunidad de vecinos de los números 72 y 74 de la avenida de Moratalaz, en el barrio madrileño del mismo nombre, la cantidad de 13.903.820 millones de pesetas en concepto de obras de reparación de la cimentación. La sentencia establece que, pese a haberse advertido las grietas y fisuras transcurrido el plazo legal de responsabilidad de 10 años, la ruina del edificio, al deberse a fallos estructurales, se había producido mucho antes.

Las viviendas fueron vendidas en 1963, y la reclamación ante el juez se produjo 22 años después. La inmobiliaria, que ha recurrido la sentencia ante la Audiencia Territorial de Madrid, deberá actualizar la cantidad citada según el aumento del coste de las obras, u optar por realizarlas ella misma, y queda obligada también a pagar a los vecinos los gastos de desalojo del edificio, mientras duren los trabajos, y las costas del juicio. El edificio, según el perito judicial, presenta un agrietamiento general, especial mente en el núcleo de la escalera que une las dos alas del inmueble, fachadas transversales, patios y tabiquería. Su estado, principalmente el núcleo de la escalera, amenaza riesgo de colapso por agotamiento de estructura. Si el edificio no es desalojado, la escalera al menos debe ser apea da. En los considerandos, el magistrado juez cita el artículo 1.591 del Código Civil, sobre responsabilidad por daños y perjuicios del contratista de las obras y del arquitecto que las dirigió, durante los 10 años siguientes a su terminación, en caso de que "un edificio se aruinase por vicios de la construcción".El término "ruina" contenido en este artículo, afirma la sentencia, se refiere tanto a la ruina total como parcial, cuando ésta es suficientemente importante, y no debe identificarse con la simple aparición de las grietas, fallos, quiebras, hendiduras, etcétera, pues todo ello no son sino efectos de causas más profundas que ponen en peligró o amenazan, lentamente o a pasos agigantados, con la destrucción de las obras".

El juez estima que el Código Civil sólo habla "del plazo dentro del cual ha de tener lugar la ruina" pero no dice el tiempo que durará la acción para pedir el resarcimiento de los daños. Por ello "la ruina propiamente dicha del edificio en cuestión no se produjo en el año que aparecieron las grietas ( ... ) hasta llegar a una situación crítica, sino mucho antes ( ... ), casi desde el principio de la construcción del edificio, puesto que se levantó sobre una cimentación de hormigón ciclópeo de no buena calidad y sobre suelo no apto".

Grietas

La demanda fue presentada por los ocupantes de los inmuebles, en los que habitan 40 familias, al advertir a finales de 1981 que en muros y tabiques se iban abriendo grietas de considerable tamaño. Los vecinos se dirigieron a Urbis y más tarde a una oficina técnica, que propuso un refuerzo de la cimentación. Al abrir las zanjas, los técnicos contratados por la comunidad de vecinos advirtieron el estado de los cimientos y del terreno que los soportaba, y manifestaron que la única posibilidad de reparación era una operación de micropilotaje, que haría necesario el desalojo, al menos parcial, del inmueble.

En el juicio, Urbis argumentó que no se podía considerar responsable del mal estado del edificio, construido según el proyecto del arquitecto José Antonio Domingo Salazar, visado por el Colegio Oficial el 21 de octubre de 1961. La dirección facultativa corrió a cargo del arquitecto José Luis Picardo, y la construcción la efectuó Empresa Urbanizado y Constructora Urbis, SA, filial de la inmobiliaria.

La inmobiliaria Urbis mantuvo en el juicio que el proyecto era correcto y que la constructora había trabajado siempre de acuerdo con sus especificaciones; y alegó que la causa de los desperfectos era el tipo de terreno, arcilloso plástico. Este terreno es apto para la construcción, señaló, pero cuando recibe una aportación muy fuerte de agua pierde capacidad portante. Urbis aludió como causa de la degradación de los cimientos a una avería en el sistema de saneamiento de la zona, que encharcó el subsuelo y restó resistencia al terreno.