Hacia un valor unificado de los bienes inmuebles

No es lo mismo el valor que el precio de una cosa, señala el autor de este trabajo, quien destaca las contradicciones existentes a este respecto en el mercado de los bienes inmuebles. Frente a los precios, fijados por la oferta y la demanda, existe asimismo una disparidad en las valoraciones según la Administración, lo que complica y perturba todo el panorama. Por ello se inclina por un sistema que unifique al menos todas las valoraciones oficiales de los bienes inmuebles.

La existencia de un precio justo para las cosas ha sido una de las ideas tradicionalmente reconocidas por nuestro ordenamiento jurídico, en el afán de obtener un valor objetivo de referencia que pudiera servir para evitar que la parte débil de un contrato quedase desasistida. En base a ello se admitía como causa de rescisión de los contratos la lesión económica (del cuarto, del quinto o del sexto en relación con el precio que se consideraba como justo), posibilitando a la parte perjudicada apartarse del cumplimiento del contrato. Todo ello permitía distinguir adecuadamente -al menos desde una perspectiva técnica- entre valor y precio de las cosas: el valor aludía a una idea intrínseca y objetiva, mientras que el precio venía referido a cada transacción concreta y no podía apartarse de un determinado porcentaje del valor (so pena de ser considerado como precio injusto). Sin embargo, el principio del precio justo (justum pretium), cuyas raíces se encuentran claramente en el Derecho Canónico medieval, fue borrado de un plumazo en nuestro ordenamiento como consecuencia de la competencia liberal que trajo consigo la codificación napoleónica. Nuestro Código Civil de 1888-1889 dará paso a una concepción muy diferente, en virtud de la cual las cosas valen aquello que puede pagarse por ellas (tantumus valet res, quantum vendi potest), sin que se reconozca la revelancia jurídica de un valor objetivo. Desaparece con ello, también, y como consecuencia lógica, la acción de rescisión por lesión económica, que tan sólo en casos muy especiales (como pueda ser el de los menores de edad), y excepcionalmente en el derecho foral catalán, más apegado a la tradición histórica anterior a la codificación.Todas estas disquisiciones -excesivamente formalistas y teóricas- vienen a cuento de algo especialmente práctico y de evidente trascendencia: la inexistencia de un valor objetivo y unificado en el ámbito de los bienes inmuebles. Es innegable que en nuestro sistema económico son las reglas de la oferta y la demanda en el mercado las que marcan en cada momento, y de forma prioritaria, el valor de las cosas. No obstante, hay ocasiones en que aparecen factores exteriores al propio mercado que inciden, de una forma u otra, en la determinación de los valores y de los precios. Básicamente, el factor que en mayor medida suele alterar estos elementos es la intervención de los poderes públicos (dejando aparte las distorsiones anómalas del propio mercado, marcadas por los gentes que actúan en el mismo), lo cual es especialmente notorio en el mercado inmobiliario. Respecto a los bienes inmuebles, no sólo existe una fuerte intervención de los poderes públicos a la hora de determinar su valor o su precio (conceptos que llegan incluso a confundirse), sino que la intervención adolece de uniformidad, lo cuál es mucho más grave. A título meramente enunciativo, pueden citarse los diversos sistemas que utiliza el valor de los bienes inmuebles:

a) Valor fiscal catastral. Se tiene en cuenta a los efectos de la contribución territorial y de los impuestos sobre la renta de,las personas fisicas y de sociedades.

b)`Valor para la fiscalidad local. Basado en índices municipales de valor del suelo, que sirven de base para el arbitrio sobre incremento de valor (conocido como arbitrio de plusvalía).

c) Valor expropiatorio. Es el determinado según el procedimiento establecido por la ley de 16 de diciembre de 1984 en el caso de expropiación forzosa de bienes inmuebles.

d) Valor urbanistico. Se aplica para la valoración del suelo y depende de los distintos criterios establecidos por los artículos 103 y siguientes de la vigente ley sobre Réginien del Suelo y Ordenación Urbariística (texto refundido aprobado por el Real Decreto 1.346/ 1976, de 9 de abril).

Resulta, pues, que un mismo bien inmueble es susceptible de tener distintos valores según sea la legislación y finalidad que se consideren (con la agravante de que entre los diferentes sistemas las divergericias de valor pueden llegar a ser muy considerables).

No parece que exista razón suficiente que justifique tal disparidad de valores, sobre todo si se tiene en cuenta que con ello se están confundiendo los conceptos de valor y precio. Una cosa es el valor, que, en esencia ha de ser único (aun cuando varíe a lo largo del tiempo), y otra muy diferente el precio, ya que su determinación depende de la clase de utilidad que se pretenda atribuir o de la óptica desde la cual se enjuicie el aprovechamiento de las cosas.

Clarificar la situación

Parece lógico, desde la simple perspectiva de lo cotidiano, y sin pretender hacer juicios sobre teoría economica, que la existencia de un solo sistema para la determinación del valor no comportaría sino efectos positivos, ya que, además de simplificar la situación, clarificaría sobremanera el mercado inmobiliario en todos sus aspectos. Si existiese una sola clase de valor para los bienes inmuebles sería posible articular los distintos precios en función de porcentajes sobre el valor único, haciendo extremadamente sencilla la comprensión de los precios y la comparación entre cada uno de ellos. El sistema no sólo sería aplicable a los precios públicos (mal denominados valores, como puedan ser el expropiatorio, fiscal o urbanístico), sino también a los precios puramente privados. Así, por ejemplo, determinado el valor de un bien inmueble, su precio en el mercado de los seguros podría venir determinado por un porcentaje sobre el valor, a efectos de la cobertura, con lo cual se eliminaría buena parte de los problemas actualmente existentes en relación con las tasaciones que efectúen las distintas compañías para establecer la existencia o no del denominado infraseguro. Otro tanto acontecería respecto al valor de los inmuebles frente a la Administración pública, ya que la existencia de un valor unificado permitiría aplicar la regla ubi commodum ibi incommodum, eliminando así las desigualdades de trato que ahora se producen. La Administración se encontraría entonces obligada a aceptar el mismo valor, tanto en las actuaciones que le favorecen (aspecto fiscal), como en las que le desfavorecen (pago de las expropiaciones).

Valoración uniforme

Los ejemplos podrían multiplicar se hasta agotar todo el elenco de supuestos que actualmente nos presentan los distintos valores que se otorgan a los bienes inmuebles, y en todos ellos serían apreciables las ventajas que se obtendrían con un sistema unificado de valoraciones. La cuestión radica, entonces, en encontrar un sistema adecuado para llegar a una valoración uni forme de los bienes inmuebles, lo cual no requiere, a mi juicio, una búsqueda demasiado complicada. De hecho, existe ya toda una nor mativa bastante completa y actua lizada que se ocupa de regular la valoración de los bienes inmuebles; se trata de las disposiciones sobre tasación, en desarrollo de la legislación sobre el mercado hipotecario creado por la ley 2/1981, de 25 de marzo. Este conjunto de normas permite llegar a conocer el valor real de mercado de los bienes inmuebles, dejando constancia, además, del procedimiento seguido para ello (mediante la utilización de impresos normalizados).

Si la valoración de los inmuebles se lleva a cabo, además, por una, entidad especializada (como puedan ser las sociedades de tasación del mercado hipotecario), las garantías de que el valor se aproxime al máximo posible al de mercado son mayores, como también lo es la imparcialidad en la tasación.

De esta forma, se puede llegar a obtener un valor unificado o, por mejor decir, un sistema unificado de valoraciones de los bienes inmuebles, que acabe con la situación actual marcada por el subjetivismo (en las valoraciones particulares) y por la multiplicidad y heterogeneidad de los sistemas de valoración que aplica la Administración pública.