Deducciones en la cuota de terrenos comprados para construir la vivienda

Todos los lectores pueden realizar las consultas que consideren oportunas escribiendo a las sedes de este diario en Madrid y Barcelona. En el sobre debe -indicarse que la carta está dirigida al consultorio, fiscal, atendido por Carlos Casanova, Salvador Colmenar, José Luis Escudero, Jacinto Ruiz y Francisco Vallejo, y que se publica cada domingo y esporádicamente algún lunes, como ocurre hoy. EL PAÍS no mantendrá en ningún caso correspondencia ni conversaciones telefónicas sobre este tema, aunque tratará de contestar todas las cuestiones, no necesariamente de forma individualizada, sino que se agruparán aquellas cartas que versen sobre un mismo tema. Asimismo, en los sucesivos domingos se dará preferencia a las consultas que traten sobre asuntos no publicados hasta la fecha, con el fin de poder abarcar un mayor número de temas.Algunos lectores han comprado terrenos para construir en ellos sus viviendas. En buena parte de los casos, los precios han sido satisfechos en parte con el producto de la venta de la anterior vivienda habitual, y en parte con créditos. Analicemos si es desgravable la inversión realizada como obra en curso, así como la posibilidad de desgravar los importes efectivamente pagados a toda la inversión efectuada y si son desgravables los intereses de los créditos obtenidos para este fin. Finalmente estudiaremos durante cuánto tiempo es posible hacer uso de la desgravación y si en la base deducible se comprende también el impuesto sobre transmisiones patrimoniales.En todos estos interrogantes se mezclan dos cuestiones: en primer lugar, la relativa a la tributación de la plusvalía que se haya podido obtener con la venta de la vivienda anterior. Si el importe total de la venta se reinvierte en la adquisición de la nueva (y entendemos que también en la del terreno, materiales, cantidades a cuenta, etcétera, si está por construir) antes de transcurrir dos años de dicha venta, dicha plusvalía está exenta.

En segundo lugar, y respecto a la deducción por adquisición de vivienda, el importe reinvertido no daría lugar a deducción, no sólo en la cuantía de la plusvalía, que ya ha gozado de beneficio fiscal superior a la propia deducción, sino porque el resto del producto de la venta no sería renta del año, sino ahorro de ejercicios anteriores. No obstante, si el importe del valor de la antigua vivienda no hubiera sido objeto de deducción, podría igualmente deducirse. A continuación exponemos un ejemplo que ilustrará los comentarios anteriores.- La plusvalía no tributa, por invertirse el precio obtenido en la adquisición de nueva vivienda.

-La deducción por inversión en el ejercicio sería: valor vivienda anterior: 3.000.000; importe deducido en años anteriores: 300.000; base deducción: 2.700.000; deducción l5%: 405.000. Por supuesto, deberá tenerse en cuenta el límite del 30% de la base imponible y demás requisitos de la normativa.

Queda, por tanto, reducida la deducción a lo satisfecho en el ejercicio por razón de la amortización del principal de los créditos en dicho ejercicio (y no del total de la inversión, aunque se hubiese pagado al contado, pues no procedería tampoco de renta del período). En el importe de la deducción se computarían no sólo los créditos directamente destinados a la vivienda, sino a cualquier gasto inherente a la adquisición (no se incluya el garaje, jardines, piscinas, etcétera), incluido el ITP sobre la compra del terreno, IGTE repercutido en los materiales, etcétera.En cualquier caso, la inversión que da derecho a la deducción tiene el límite (conjuntamente con las inversiones mobiliarias y la hipotética restauración de edificios histórico - artísticos) del 30%. de la base imponible. Finalmente, la deducción se perdería si en el plazo de 12 meses después de terminadas las obras la nueva vivienda no fuera habitada por el contribuyente, pero puede gozar de ella hasta que termine el pago de los créditos, si las normas vigentes no se modifican.

En cuanto a los intereses, son deducibles como gastos de los rendimientos de capital inmobiliario, aunque de momento no existan rendimientos positivos, y darían lugar, si no existieran otros rendimientos, a una pérdida compensable con otras rentas o a una base imponible negativa si no existieran éstas.