Los emisores de títulos hipotecarios deberán tener un capital mínimo de 250 millones

Las entidades que emitirán títulos para financiar créditos bajo hipoteca deberán tener un capital mínimo de 250 millones de pesetas y al menos cinco años de funcionamiento, según el reglamento que desarrolla y pone en práctica la ley hipotecaria. La reglamentación, una vez firmada por los ministros de Economía y Justicia, será enviada esta semana al Boletín Oficial del Estado, con el fin de que surta pronto efecto en los sectores de la vivienda y financiero.

La única excepción temporal beneficiará a las sociedades de crédito hipotecarlo. Se trata de entidades de nueva creación, que también podrán abrir sucursales en toda España, así como tomar depósitos y emitir certificados de depósito a más de tres años. Para su control, encomendado como el registro y sanciones en esta actividad a la Dirección General de Política Financiera, se han adoptado otras cautelas: inspecciones anuales durante los cinco primeros años, acciones nominativas y desembolsadas al 100% en un año, e iguales límites a la participación extranjera que en el sector bancario.Las otras entidades autorizadas por la ley hace un año son: Banco Hipotecario de España y banca oficial; bancos privados, comerciales o industriales y de negocios; cajas de ahorro; cooperativas de crédito; y financieras. Los promotores, constructores y sociedades de arrendamiento financiero inmobiliario podrán ejercer su derecho legal a emitir títulos de renta fija con garantía hipotecaria si cubren una relación entre recursos propios y ajenos superior al 15% y 8%, respectivamente. Pese a dicha autorización genérica, los requisitos de garantía exigidos ahora no permitirán que haya muchos emisores. La gran mayoría de los dos centenares de bancos y cajas sí los cubren. Pero a las cooperativas de crédito se les pide ser calificadas. Igualmente, muy pocas de las casi mil financieras llegan a los 250 millones de capital, pues las de carácter nacional pueden constituirse con un capital de cien millones. Para no discriminar a los interesados en emisiones particulares, pueden ser autorizados en grupos solventes de, al menos, nueve entidades.

Tres tipos de títulos

Las condiciones se estrechan más al diferenciar, con mayor nitidez que la ley, los tres tipos de títulos hipotecarios: cédulas, bonos y participaciones, que no podrán superar el 90% de las carteras que tratan de financiar. Los dos primeros, con tipos de interés y plazos similares a los créditos que financien, podrán ser nominativas, a la orden o al portador, con amortización periódica o no, a corto o largo plazo, con interés constante o variable, con o sin primas, y en serie o no. Las cédulas, garantizadas con toda la cartera de la entidad emisora, parecen llamadas a jugar un papel predominante, porque fueron reservadas ya por ley a banca oficial, cajas de ahorro y sociedades de crédito hipotecario. Se trata de los tres grupos de empresas que previsiblemente tendrán especialidad en el mercado hipotecario; de hecho, hoy las cajas reúnen más de un billón de pesetas en créditos para edificación (la mayoría bajo hipoteca), y el crédito oficial tiene otros 0,4 billones. Las nuevas sociedades de crédito hipotecario deberán dedicar todas sus inversiones al sector.Los bonos podrán ser emitidos por todas las entidades inicialmente citadas, es decir, con inclusión de bancos, Caja Postal y entidades financieras, que apenas reúnen 0,6 millones para créditos a edificación. Pero estarán sólo amparadas por un paquete escriturado de créditos hipotecarios, inscrito ante notario y en los registros Mercantil y de la Propiedad.

Por último, las participaciones podrán ser extendidas a terceros sobre créditos hipotecarios por parte de todas, las entidades mencionadas. Serán nominativas y protagonizarán la función movilizadora de carteras. No se excluye que sean ofrecidas también a particulares. No podrán referirse a créditos que garanticen las emisiones de bonos, ni superar los tipos de interés y plazos de los créditos que financien.

El reglamento regula también las sociedades de tasación y las gestoras de los fondos que, con acceso al mercado monetario y capital mínimo de 25 millones de pesetas, garantizarán la liquidez inmediata de los anteriores títulos, para lo cual percibirán una cantidad aún no determinada, pero próxima al 2,5% de las emisiones; a tal efecto, prohibe que las emisoras mantengan en cartera más del 10% de sus títulos, o que dispongan de ellos sin autorización más de tres meses. Asimismo, confirma los incentivos fiscales de las transmisiones: desgravación del 15% en Renta y 10% en Sociedades; exención total en Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos.