Acceso prohibitivo a las viviendas de protección oficial

Un elevado número de familias españolas no podrá acceder a las viviendas de protección oficial o pasará graves apuros económicos si decide, a pesar de todo, solicitar a los promotores una vivienda de este tipo. En determinadas circunstancias, el 50% de sus ingresos irá destinado a la compra del piso. A pesar de que el Plan Trienal de Vivienda protege a las familias con menores ingresos, el tope máximo establecido para poder optar a la ayuda personal resulta tan rígido y tan bajo que deja fuera a numerosos españoles. De acuerdo con las opiniones recogidas por EL PAIS, parece necesario una modificación de las condiciones exigidas.

Tal como está previsto en el Plan Trienal de Vivienda sólo podrán acceder a la ayuda personal aquellas personas cuyos ingresos no superen dos veces y media el salario mínimo interprofesional (SMI), es decir, que tengan unos ingresos anuales inferiores a unas 870.000 pesetas. En principio, el tope resulta muy restrictivo si se tiene en cuenta que los ingresos medios superan esta cifra.Según estimaciones efectuadas por expertos en estos temas, los ingresos salariales medios se sitúan en torno al millón y al millón y medio de pesetas. Para esta capa de la población queda cerrado el camino de la ayuda económica personal, y tendrán que recurrir por sus propios medios a la vivienda de protección oficial.

Por otra parte, tampoco se ha considerado el número de miembros de la familia a la hora de conceder la ayuda personal, con lo que puede darse la circunstancia de que una persona que no cuente con ingresos superiores a dos veces y media el salario mínimo, pero no tenga cargas familiares, es decir, sea soltero o no tenga hijos, estará en mejores condiciones económicas que otra cuyos ingresos superen el citado tope y tenga hijos.

En este caso, la ayuda del Ministerio de Obras Públicas beneficiaría a futuros adquirentes de viviendas que, en pura justicia, lo necesitan menos que otros.

Modificar la financiación

A juicio de determinados sectores de la construcción, estas consideraciones bastarían para que la Administración se planteara seriamente la modificación del actual plan en aquellos aspectos concernientes a la financiación del mismo. Francisco García Valdecasas señalaba a EL PAIS que la Asociación Nacional de Promotores (Apee), de la que es gerente, había insistido en repetidas ocasiones para que se flexibilizaran las condiciones exigidas para la concesión de la ayuda personal.En este aspecto coincide José Ignacio Monedero, secretario general de la Confederación Nacional de la Construcción, que señalaba a este periódico que «el listón que divide a las personas que quieren acceder a las viviendas de protección oficial resulta excesivamente rígido y habría que buscar fórmulas que permitieran mayores facilidades».

Estas fórmulas podrían basarse en la ayuda escalonada de la Administración, de manera que se tuviera en cuenta el número de hijos al establecer la cuantía del préstamo. Así no habría que conceder los apoyos financieros sólo en base a los ingresos familiares, sino teniendo en cuenta la composición familiar, dividiendo los ingresos totales por el número de miembros que compongan la unidad familiar.

Sin embargo, y a pesar de que los promotores han insistido en el tema, a pesar de que, según señala José Antonio Durán, directivo de la Apee, antes incluso de firmarse el acuerdo-marco sobre vivienda, «manifestamos al ministro nuestro convencimiento de que había que buscar otras fórmulas de financiación, porque nuestros clientes no podían en esas condiciones tener acceso a la vivienda de protección oficial». la Administración no ha cambiado hasta ahora las condiciones para tener derecho a la ayuda económica personal.

El recientemente firmado acuerdo sobre vivienda y urbanismo recoge, no obstante, que se procurará «una cierta revisión de los esquemas de financiación de las viviendas de protección oficial, en particular para aligerar la entrega inicial del comprador de vivienda en la parte no cubierta con crédito, según los actuales esquemas de financiación, evitando que las cargas de devolución de intereses y amortización grave excesivamente en los primeros años de compra de la vivienda». El párrafo transcrito es lo que, a juicio de los promotores, puede dejar abierto un resquicio de esperanza para que la Administración se replantee los criterios de Financiación.

El salario mínimo, como escala

Según otras fuentes, no parece probable que la ayuda económica personal sea ampliada a grupos que superen 2,5 veces el salario mínimo. Y eso por dos razones. La primera, porque, según datos de la Administración, el 80% de los españoles no supera las 2,5 veces el salarlo mínimo. Los datos, según han señalado a este periódico, han sido manejados a la hora de justificar el tope impuesto para solicitar la ayuda personal en las viviendas de protección oficial.Pero esta razón, que ha sido acogida con evidente escepticismo en medios empresariales, parece tener otra más profunda, y que responde más a la realidad: subir el tope de 2,5 a cuatro veces -incluso a tres- provocaría una avalancha de peticiones que la Administración no podría satisfacer por falta de fondos.

Hace unos meses, el periódico especializado Correo de la Construcción ya advertía de las dificultades que gran número de familias españolas tendrían que pasar si querían acceder a este tipo de viviendas. Por su parte, la Asociación Nacional de Promotores elaboró un informe que entonces no se dio a conocer, respetando el deseo de la Administración de no enturbiar las negociaciones que sobre el acuerdo-marco sobre vivienda se estaban celebrando. El informe, después de cinco meses, sigue teniendo la misma validez.

A diferencia de los datos manejados por la Administración, la Apce partía para su estudio de que el 42.6% de los españoles tenía unos ingresos anuales no superiores a 2,5 veces el salarlo mínimo. Un 23% ingresaba anualmente entre 2,5, y cuatro veces el salarlo mínimo; un 12.5% ganaba entre cuatro y cinco veces el SMI; el 12,5 %, entre cinco y seis veces el SMI, y un 11,8% ingresaba más de esa cantidad.

Según el referido estudio, las dificultades se centraban en el grupo de familias cuyos ingresos oscilaban entre 2,5 y cuatro veces el SMI.

Familias tipo

EL PAIS ha planteado a la Apee una serie de familias tipo para que la asociación indicase las condiciones en que habrían de acudir a las viviendas de protección oficial. Se ha partido de una familia de cinco miembros (matrimonio y tres hijos). En el primer ejemplo, esta familia reside en Madrid y desean una vivienda de ochenta metros cuadrados. Dispone de unos ingresos que no superan las 2,5 veces y media el SMI. Es decir, tiene derecho a la ayuda económica personal. Así pues, esta familia ingresa anualmente 850.000 pesetas.El préstamo base del que dispondría, de acuerdo con el plan trienal, sería de 2.108.344 pesetas, a un interés del 11%, con un plazo de trece años. El préstamo complementario, es decir la ayuda que la Administración daría a esta familia, sería de 395.314,50 pesetas.

La entrada que tendría que dar ronda las 500.000 pesetas, cantidad que se fraccionaría er tres entregas: entrada, entrega de llaves y aplazado por el promotor. En el caso hipotético de que esta familia tuviera ahorrado ese medio millón y no tuviera que acudir al crédito privado, se vería obligada a desembolsar mensualmente 17.178 pesetas, ya que la subvención de intereses correría a cargo del Instituto de Promoción Pública de la Vivienda. La mensualidad iría aumentando progresivamente en años sucesivos, 18.164, en el segundo año, para terminar en el año trece pagando unas mensualidades de más de 35.000 pesetas.

Pero supongamos que esta familia supera las 2,5 veces el salario mínimo interprofesional. Gana un millón de pesetas anuales. Son cinco miembros y desea también un piso de ochenta metros cuadrados. El préstamo base sería también de 2.108.344 pesetas. Pero ya no tendría derecho a la ayuda económica personal. Con lo cual, la entrada rondaría el millón de pesetas y las mensualidades serían de 19.326 pesetas en el primer año y de 27.061 pesetas en años sucesivos. Si además esta familia tuviera que pedir un préstamo privado de 500.000 pesetas para hacer frente a la entrada, suponiendo un 17% de interés y un plazo de cuatro años, tendría que pagar además unas 15.000 pesetas mensuales más. Con lo que en los primeros años, la mensualidad superaría las 40.000 pesetas.

No hay que olvidar que este grupo es el más desprotegido y que unos ingresos anuales de un millón suponen un sueldo mensual de menos de 70.000 pesetas. Es decir, que le quedarían para vivir unas 30.000 pesetas mensuales.

Disponer o no de ahorro

Los ejemplos anteriores valen para ciudades como Madrid y Barcelona. En una ciudad como Valencia, en que el módulo es más bajo, unas familias en las mismas condiciones de las ya comentadas tendrían que pagar, con ayuda económica personal, unas mensualidades de unas 15.000 pesetas, con una entrada de 451.481 pesetas. En el caso de que no tuviera ayuda económica personal, la entrada sería de más de 800.000 pesetas, y la mensualidad de 24.000 pesetas, excepto el primer ano, que pagaría 17.167. A ello, habría que sumar la devolución del préstamo en el caso de que no tuviera ahorradas las 800.000 pesetas de entrada. que situarían las mensualidades en unas 39,000 pesetas durante los cuatro primeros años.Las familias con mayores dificultades son las que se encuentran entre las 2,5 veces el salarlo mínimo y las cuatro veces. Es decir, las que tienen unos ingresos que oscilan entre el millón y el millón y medio de pesetas.

Según constructores consultados, la mayoría de este tipo de familias no disponen de ahorros como los que se requieren para hacer frente a la entrada que el plan trienal prevé. Por eso, es muy probable que se vean obligados a recurrir al crédito para conseguir los fondos necesarios. Según estos datos, no resulta disparatado calcular que estas familias -el 23% del total del país- tendrían que dedicar más del 50% de sus ingresos a la adquisición de viviendas. Todo ello sin considerar los gastos que una nueva casa suele acarrear.