Consecuencias fiscales de la compra de un piso

No siempre se dispone de ejemplos tan oportunos y frecuentes como el que ofrece el caso al que hemos decidido dedicar este trabajo. Se trata de analizar las consecuencias fiscales de una decisión que en el año en curso tiene la buena suerte de contar con una rebaja fiscal: la adquisición de la vivienda propia. Efectivamente, en un tiempo en el que es difícil encontrar rebajas -y menos aún rebajas fiscales-, la Hacienda las ha concedido en el nuevo impuesto sobre la renta para aquellos contribuyentes que adquieran una vivienda propia que vaya a constituir su residencia habitual. Esta compra tendrá la consideración de inversión deducible por el contribuyente a la hora de declarar el impuesto sobre la renta correspondiente al ejercicio 1979. Pues bien, supongamos que, urgido por sus necesidades de vivienda y alentado por las perspectivas favorables del trato fiscal, un ciudadano decidiera comprarse un piso. ¿Cuáles serán las consecuencias fiscales de su decisión? Tratemos de responder a esta, pregunta plegándonos lo más posible a la realidad económica y fiscal, siguiendo lo que podríamos denominar el comportamiento típico de un ciudadano y contribuyente normal.El contribuyente de nuestro ejemplo, decidido a adquirir vivienda propia, la encontró -cara, eso sí- al precio de cuatro millones de pesetas (no serán muchos los lujos de su vivienda, pese al precio), y que pague al contado un millón de pesetas y el resto a cinco años, en el supuesto de que haya encontrado -¡oh feliz mortal!- un crédito que le financie la operación al interés no pequeño del 14%.

Esa decisión privada suscita automáticamente la puesta en marcha de la maquinaria impositiva. Tratemos de seguir el proceso.

Primer impuesto: el gravamen sobre la transmisión

El primer tributo que va a entrar en juego es el impuesto sobre transmisiones patrimoniales. El impuesto se gira sobre lo que la ley llama «verdadero valor», que puede o no coincidir con el declarado, y que es objeto de comprobación por parte de la Hacienda.

Sobre este valor se aplica el tipo de gravamen del 8,20% para calcular la deuda tributaria, es decir, en nuestro ejemplo, y suponiendo que coincidiera el «verdadero valor» con el declarado, 328.000 pesetas, a las que habrían de sumarse algunas pequeñas partidas por honorarios y derechos de examen de documentos (3% sobre 328.000 pesetas, es decir, 9.840 pesetas, y cinco pesetas si la escritura no excede de veinte folios).

Ese camino tributario trazado hasta aquí sólo es válido si el contribuyente realiza la transmisión a través de la escritura pública ante notario, liquidándose ésta por la Hacienda. La mayoría de los adquirentes de viviendas no se comportan así, porque suelen consignar la compraventa del piso en documento privado, con el compromiso de elevarla a escritura pública en su día. Si el adquirente del piso conoce sus obligaciones fiscales -cosa que en general no sucede- deberá presentar ese documento privado para su liquidación por la Hacienda. La cuota se recarga en este caso nada menos que en un 20%, pasando la factura fiscal, de las 337.845 pesetas a que habíamos llegado en el caso de escritura pública en el ejemplo que comentamos, a las 405.413 pesetas en que se fijaría la cuota por el recargo vigente sobre el documento privado.

El lector -y con más justicia el contribuyente del ejemplo- se preguntará qué es lo que ha llevado a la Hacienda pública a establecer ese recargo del 20 % en el caso de presentar documento privado. La respuesta más usual de la doctrina es que lo que ese gravamen diferencial pretende es clarificar el tráfico jurídico, coadyuvando a quetas transmisiones de bienes inmuebles se documenten con rapidez en escritura pública. Sin embargo, la Administración tributaria, consciente de que la gran masa de compradores de pisos suele utilizar la alternativa del documento privado y no otorgar escritura pública hasta transcurrido un plazo relativamente largo, no ha puesto hasta el presente especial empeño en gravar estas transmisiones recargando la factura fiscal de los contribuyentes. El fisco conocía bien que antes o después los contribuyentes procederían al otorgamiento de escritura para inscribir el piso en el Registro de la Propiedad, y era entonces cuando la mano de la Hacienda pasaba la factura fiscal, realizándose la liquidación sin recargo. En resumen, el recargo del 20% sobre el documento privado no se aplicaba.

Ante esa actitud de la Administración tributaria, era también frecuente que los compradores no liquidaran los documentos privados ante la Hacienda, asumiendo el riesgo de que se aplicase sobre ellos el recargo, más las sanciones tributarias correspondientes, si la Administración tributaria aplicara con celo y rigor la legislación vigente. Como esto no ocurría, fiados de la práctica admin,istrativa, los contribuyentes preferían aplazar el pago del impuesto. Hay, además, en el comportamiento habitual de los contribuyentes, es decir, en este dejar transcurrir el tiempo en su favor, aun con el riesgo de ser descubiertos, dos razones muy importantes. En primer término, que entre la compra del piso y la elevación a escritura pública del mismo transcurre tiempo. Tiempo y plazo en nuestros días equivalen a inflación y, por tanto, en la medida en la que se posponga el pago de las cuotas a la Hacienda, la inflación se hará en favor de los Intereses de los contribuyentes y, lógicamente, a costa del Tesoro. Otro segundo motivo es el de liquidez. La adquisicíón de un piso no es un gasto corriente. Preocupa, si es que no extenúa, la economía familiar. Añadir el sacrificio tributario en este momento equivaldría a pedirle al contribuyente un esfuerzo importante, y por ello aprovecha la oportunidad que le ofrece la práctica administrativa de aplazar el pago del gravamen.

Hasta aquí hemos relatado una experiencia que puede ser la de muchos lectores, pero deben realizarse tres observaciones de lógica fiscal que es muy probable que el lector y, desde luego, el hipotético contribuyente de nuestro ejemplo se habrán hecho en circunstancias similares.

La primera observación es la relativa al recargo sobre documentos privados. ¿Por qué pagar cuotas diferentes en función del documento, uno solemne -la escritura pública-, otro menos solemne y más cotidiano -el documento privado-, si ambos documentos dicen las mismas cosas? En una sociedad como la nuestra, que va suprimiendo ritos y protocolos, esta diferenciación no aparece muy justificada. Si las liquidaciones apenas se efectúan sobre este documento privado porqué el contribuyente no lo presenta a la Hacienda, lo mejor para estimular un comportamiento correcto y facilitar la liquidación de este documento sería suprimir el recargo del 20%. Hacia esta postura parece caminar la Administración, ya que en el nuevo proyecto de ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados ese recargo, que casi nadie pagaba, desaparece.

La segunda observación es de más monta y afecta a la propia lógica del gravamen. En todos los tratados de Hacienda Pública el impuesto sobre transmisiones no sale bien parado. ¿Qué fundamento tiene cargar nada menos que el 8,20% sobre el valor, sobre el «verdadero valor», de un bien inmueble? El motivo recaudatorio es la respuesta más socorrida. Ese pobre, aunque contundente, argumento quizá obligue a moderar los tipos de gravamen vigentés. reduccíón que se recoge en los proyectos de ley remitidos por la Administración a las Cortes. En todo caso, lo que está claro -y esta es una tercera observación- es la conveniencia de arbitrar algún procedimiento para fraccionar los pagos por este tributo con carácter general (existe algún supuesto en viviendas sociales en que ello es posible), de la misma o parecida forma en que se prevé para otros tributos del sistema. Fraccionamiento de pago que, aunque se limitara para la adquisición de viviendas habituales y no fuera aplicable en el caso de segundas residencias (apartamentos de vacaciones) podría tener efectos muy favorables en economías que se ven presionadas por la importante inversión que representa la compra de un. piso. Ambas medidas buscarían, como es obvio, facilitar el cumplimiento de las obligaciones tributarias.

El Impuesto sobre el patrimonio: segunda frontera tributaria

Adiquirida la vivienda por el contribuyente de nuestro ejemplo, en su patrimonio se ha producido una inutación. Por una parte, ha tenido entrada un bien inmueble. Por otra, ha habido una salida de dinero y, además, ha contraído una deudia. Veamos en qué situación queda respecto al vigente Impuesto Extraordinario sobre el Patrimonio de las Personas Físicas. Aunque no resulta posible dar una regla de validez general, pueden plantearse, desde el punto de vista del contribuyente, distintos supuestos.

Puede ocurrir que la adquisición se haya realizado en escritura pública. Es el caso que menos quebraderos de cabeza proporcionará, puesto que el Impuesto sobre Trairismisiones Patrimoniales habrá sido satisfecho. En este supuesto hay que distinguir, a su vez, dos posibilidades. La primera, que por tratarse de un piso que ya viniera tributando por contribución territorial urbana tenga fijado valor catastral. La vivienda se valora a efectos del impuesto sobre el patrimonio en función de dicho valor catastral, multiplicado por un coeficiente, que varía del dos al uno, según el año de su implantación. La segunda posibilidad es la de que el piso esté pendiente de valoración catastral, en cuyo caso se estima corrio valor el de adquisición.

La declaración se complica si la adquisición se efectuó en documento privado, porque si se incluye -como se debe- el piso en la misma, existe el riesgo de que la Adiministración, al comprobar la declaración solicite el documento en el que se formalizó la compra, y al ser éste un contrato privado -que normalmente no habrá sido presentado a liquidación del impuesto sobre transmisiones, en espera de su elevación a escritura pública-, el fisco procederá a su liquidación con recargo, y con las oportunas sanciones. La recomendación, por tanto, no puede ser otra que elevar el contrato a escritura pública, única forma de cumplir correctamente las obligaciones tributarias sin incurrir en riesgos innecesarios.

Existe, naturalmente, una tercera posibilidad: «olvidar» el piso a efectos del impuesto sobre el patrimonio hasta contar con la escritura pública. Esta opción no es en absoluto recomendable, porque implica un evidente incumplimiento de los deberes fiscales y, además, puede acarrear serias consecuencias económicas para el contribuyente, que contemplaremos al analizar el impuesto sobre la renta.

No debe olvidarse que el contribuyente de nuestra historia debe tres millones de pesetas. Esta deuda. minorará su patrimonio si consta en un documento público (la escritura tantas veces citada) o privado (si se ha inscrito en un registro público o se ha entregado a un funcionario, por razón de su oficio). Como tales requisitos serán raramente cumplidos en el caso de adquisición mediante documento privado, he aquí una nueva e importante razón para formalizar el contrato en escritura pública.

Veamos, por último, cómo repercute la inversión realizada en la situación del contribuyente respecto al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. En primer lugar, habrá de computar como rendimiento gravable la cantidad que resulte de aplicar el 3 % al valor del piso estimado en el impuesto sobre el patrimonio. En nuestro supuesto, y suponiendo que ese valor coincida con el de adquisición, el rendimiento que deberá integrar dentro de su renta importará 120.000 pesetas. En segundo término, sentirá un cierto alivio porque podrá imputar como gasto los intereses correspondientes a los tres millones de precio aplazado, esto es, 420.000 pesetas. Finalmente, y este es precisamente su mayor incentivo, deducirá de la cuota resultante el 15% de la renta materializada durante el año en la adquisición de la vivienda.

Si el contribuyente no hubiera declarado el piso a efectos del impuesto sobre el patrimonio, el riesgo al que aludíamos anteriormente estriba en que cuando el piso se incorpore al patrimonio, antes o después, inevitable, se gravará como incremento no justificado de patrimonio, pues la nueva ley del impuesto sobre la renta así lo prevé para aquellas adquisiciones, a título oneroso, cuya financiación no se corresponda con la renta y patrimonio declarado, sin perjuicio, además, de las sanciones que procedan.

Las haciendas locales también gravan

Además, de los tributos estatales considerados, existen otros, locales, que es preciso valorar a la hora de adquirir una vivienda, en especial el temido impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos. Es frecuente que el importe de este gravamen se pacte a cargo del comprador. Y también lo es que, con indeseable frecuencia en los contratos sobre venta de inmuebles, se olvida este detalle que aparece como desagradable sorpresa cuando el impuesto se gira. Su cuantía es importante y el contribuyente deberá tenerlo muy en cuenta, ya que la cuota se calcula en función del tiempo transcurrido desde la transmisión anterior a la actual y del porcentaje de plusvalía que se haya producido entre ambas fechas.

Otro tributo, que desde primero de año ha pasado a ser de ámbito local, es la contribución territorial urbana. Este gravamen local ya no tiene relación alguna con el impuesto sobre la renta y su tipo impositivo se redujo al 5 %, por lo que la carga fiscal resultante no será muy elevada.

Conclusiones

La primera conclusión es que el comprador de un piso, en los momentos actuales, debe ponderar cuidadosamente los riesgos fiscales que asume cuando lo hace en documento privado y dilata la elevación del contrato a escritura pública.

La segunda viene dada por la acumulación de ingresos fiscales que coinciden con un período de previsible penuria económica del contribuyente. Podría estudiarse en el nuevo régimen impositivo proyectado si, además de la reducción de tipos prevista, es posible articular algún sistema de fraccionamiento de pago.

La última, y quizá la más importante, es que el contribuyente debe tener muy presente el juego completo del sistema, considerando el conjunto de tributos que le afecten. Hay que reconocer que la presión fiscal soportada hasta ahora con ocasión de la inversión en vivienda se ha dulcificado con el tratamiento dado en el nuevo impuesto.