Aumento de alquileres y garantías de conservación del parque de viviendas

El Ministerio de Obras Públicas y Urbanismo prepara un nuevo anteproyecto de ley de arrendamientos urbanos que, de entrar en vigor, supondría un incremento de un 30% de los actuales alquileres en un plazo mínimo de cuatro años. El borrador del anteproyecto pretende, básicamente, un control de los nuevos precios, frente a la total liberalización que suponía el borrador hecho público a finales de julio de este año, actualmente desechado, según han confirmado a EL PAIS fuentes próximas al Ministerio.

Las bases del nuevo anteproyecto aseguran que todo el parque de viviendas en régimen de alquiler quedará. clasificado en base a la antigüedad de la vivienda, estado de conservación y condiciones de habitabilidad, superficie total, localización geográfica, mejoras y obras de conservación, fecha del contrato y renta abonada hasta el momento de la aplicación de la nueva ley.A partir de todos estos factores, el Ministerio establecerá un baremo único para los arrendamientos. Según las fuentes consultadas por EL PAIS, ello supondría un incremento de aproximadamente un 30% sobre los precios actuales.

La situación actual en las grandes ciudades, especialmente Madrid, presenta un panorama en el que viviendas de características semejantes se cotizan a precios de enormes diferencias entre sí. En el centro de Madrid hay casas con características idénticas y en las que se pagan alquileres con unas diferencias de 20.000 pesetas en algunos casos. En la periferia, el problema es consecuencia de una incontrola da liberalización de alquileres, problemas todos ellos denuncia dos recientemente por la Coordinadora de Alquilados de Madrid.

El control de esta renta, según determinan las bases del anteproyecto, se hará desde el Ministerio, pero se ejecutará por vía exclusivamente municipal.

Parte de los aumentos, para conservación y mejoras

La fórmula por medio de la cual se pretende equilibrar el sistema de arrendamientos sin que la modificación perjudique a todas aquellas personas que no podrían hacer frente a los aumentos consistiría en destinar una parte no determinada de las nuevas cuotas a un fondo municipal que serviría para subvencionar a las familias necesitadas.Otro punto nuevo contemplado en el anteproyecto de ley dice que los propietarios de los inmuebles deberán destinar un tercio de la renta a obras de reparación y mantenimiento. La aprobación de este punto implicaría la conservación, del parque de viviendas y un posible freno a la especulación, dado que hasta ahora muchos pisos del casco antiguo de Madrid han sido abandonados sistemáticamente, en lo que a arreglos se refiere, a la espera de que el edificio fuera declarado en ruinas. El control de la ejecución de esas obras también será realizado por el Ayuntamiento de cada localidad.

En los casos en que las obras de conservación no sean necesarias, la cantidad prefijada pasará al municipio para ayudar también a las subvenciones. Asimismo, se establecerá dentro del crédito oficial una línea especial de crédito para realizar obras de conservación y mejora en viviendas de alquiler.

Uno de los temas planteados por la Coordinadora de Alquilados de Madrid y no recogido en las bases es la posibilidad de gravar fiscalmente a los propietarios ,de viviendas que mantengan éstas sin utilizar. Según las fuentes en contacto con EL PAIS, el tema podría desarrollarse en el anteproyecto, pero, en principio, no hay nada establecido sobre el tema.

Aplicación de la nueva ley

La forma en que se aplicarán las nuevas subidas ha sido ampliamente contemplada en las bases del anteproyecto. En el documento se parte de que antes de la implantación de los nuevos precios tendrán que transcurrir un mínimo de tres o cuatro años como mínimo. Los pasos previos para ello serán, por un lado, el incremento de las diferencias entre alquileres de viviendas con contrato antiguo y los nuevos contratos. Dado que desde 1972 no se decretan actualizaciones de rentas, este paso será el más lento de aplicar.El segundo paso para la transición al nuevo sistema será la regulación de las obras de conservación y mejora, por considerar que este punto se encuentra en la actualidad totalmente desfasado.

Ambos pasos serán controlados en todo momento por los ayuntamientos. Esta es una de las principales innovaciones que presenta este borrador frente a la legislación actual. La importancia de órganos municipales en el tema de los arrendamientos urbanos va a ser decisiva.

En cuanto a los nuevos contratos, según se desprende de las bases del anteproyecto, se dejarán de realizar en la forma en que hasta ahora se venía haciendo, dado que tendrán que atenerse al baremo establecido en función de las características de la vivienda.

Para estos nuevos contratos, los factores que más influirán en el baremo común serán la antigüedad de la vivienda, el estado de conservación en que se encuentra y las condiciones de habitabilidad que reúne, la superficie total del piso y el lugar geográfico en que esté ubicada. Estos contratos se harán por cuadruplicado y pasaran a ser controlados directamente por los municipios,

Las mayor es dificultades que puede encontrar este proyecto para su viabilidad, según sus autores, es la obligatoriedad de que el propietario destine unas cantidades fijas de las cuotas de alquiler a conservación de los edificios y a alimentar el fondo municipal de subvenciones. Sin embargo, parece que los encargados de redactar el texto definitivo consideran que esta es una de las fórmulas más idóneas para conseguir una, actualización de los alquileres sin que se perjudique a los propietarios y a los inquilinos, a la vez que se consiguen garantías de conservación para el parque de viviendas.