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El Supremo anula una hipoteca tóxica de 8,5 millones de euros a una escuela

El centro vio en riesgo su viabilidad tras acumular pagos por 1,16 millones de euros derivados de un contrato de permuta

Protesta contra las hipotecas tóxicas.
Protesta contra las hipotecas tóxicas.

El Tribunal Supremo ha declarado “firme” una sentencia de la Audiencia de Barcelona que anulaba una hipoteca tóxica que se contrató a una escuela de la capital catalana para realizar obras de rehabilitación en un edificio en el que quería trasladar sus aulas. La entidad que le dio el crédito, por un importe de 8,5 millones de euros, deberá también devolver más de 1,16 millones al colegio por los pagos que tuvo que afrontar derivados de ese contrato. El Supremo considera que la caja “incumplió sus deberes legales de información”, en especial del “alto nivel de riesgo”, y añade que ello “invalida” el consentimiento que en su momento dio el cliente.

La escuela, que ha pedido no hacer público su nombre, decidió en septiembre de 2007 pedir un crédito para financiar la compra y rehabilitación de un inmueble en el que instalarse. Para ello, acudió a CatalunyaCaixa, que junto al Instituto Catalán de Finanzas (ICF), le prestó 11,4 millones de euros para la operación. El abogado del Col·lectiu Ronda Òscar Serrano, que ha defendido al centro educativo, explica que poco después la antigua caja de ahorros le ofreció un swap o permuta sobre su parte del préstamo, de 8,5 millones de euros. “Se trata de un producto muy complejo, por el que si el Euríbor sube por encima del techo fijado se le devuelve una diferencia, pero si baja, ese desfase debía ser asumido por la escuela”, explica.

Pagos trimestrales de 100.000 euros

A la práctica, ese producto se basa en que el cliente apueste por si los tipos subirán o bajarán. Si bien el Euríbor llegó a máximos (por encima del 4,8%) en octubre de 2008, cuatro meses después de la contratación del producto, este enseguida se desplomó, de modo que seis meses después estaba por debajo del 1%. Según Serrano, la entidad podía intuirlo en las proyecciones que manejaba, pero no el cliente, quien “creía que contrataba un producto que lo protegía frente a nuevas subidas” porque así se lo habían vendido. La consecuencia es que el recibo de la hipoteca se disparó, de modo que la escuela tuvo que afrontar recibos trimestrales de más de 100.000 euros. En solo tres años, la factura acumuló 850.000 euros, y cuando la Audiencia Provincial dictó sentencia esta ya alcanzaba los 1,16 millones. “La escuela tuvo que plantearse subir las cuotas de los padres, puesto que la situación llegó a ser muy traumática”, señala Serrano, quien añade que la hipoteca en realidad era un “producto especulativo puro y duro”.

El Supremo avala la sentencia de la Audiencia de Barcelona al inadmitir el recurso de casación que realizó CatalunyaCaixa. En su día, la Audiencia consideró que la información que se dio al cliente “omitía toda referencia a las características del instrumento”, en especial al “alto riesgo económico” y presentaba solo como una “hipótesis remota” la posibilidad de que el swap pudiera generar liquidaciones negativas, como sucedió al cabo de poco tiempo. El Supremo recuerda que proporcionar toda la información es “una obligación activa” y no “de mera disponibilidad”, por lo que no sirven las alegaciones de la entidad de que el cliente pudo pedir aclaraciones. También rechaza el argumento de que la escuela, al ser una empresa mercantil, podría haberse asesorado, puesto que “la formación necesaria para conocer la naturaleza, características y riesgos de un producto complejo como es el swap no es la del simple empresario, sino la del profesional del mercado de valores o, al menos, la del cliente experimentado en este tipo de productos”.

Anulado otro ‘swap’ de un millón

Serrano explica que esa práctica fue extendida durante los años del fin de la burbuja inmobiliaria y financiera y el principio de la recesión. Precisamente, el Col·lectiu Ronda acaba de conseguir que el Supremo anule otro contrato que un empresario del mármol del barrio de Horta de Barcelona suscribió con Caixa Penedès en 2009 por un millón de euros. Curiosamente, ese empresario había firmado con anterioridad un swap con la misma entidad por un valor mucho inferior, 50.000 euros, que nunca llegó a activarse porque no pasó el test de adecuación.

En este caso, la permuta consistía en fijar una barrera del 5% durante toda la duración del contrato. Si el Euríbor a tres meses la superaba, la entidad le bonificaba un 0,10% anual. Si bajaba, se establecía un complicado mecanismo por el que el empresario debía abonar la diferencia entre un tipo suelo y el Euríbor. Como este bajó de forma continua, la factura fue engordando. Si bien en primer instancia se estimó la demanda del marmolero, la Audencia la rechazó. El Supremo, en cambio, acaba dándole la razón puesto que “no consta aportado a los autos el test de conveniencia ni el de idoneidad” ni que se le hubiera explicado el “claro desequilibrio” respecto a los riesgos que asumía la entidad y el cliente antes de que este firmara el contrato. Por ello, el Supremo anula el contrato y obliga a Caixa Penedès a devolver las cantidades abonadas por el empresario hasta la fecha.