Carmena reduce a la mitad los pisos y oficinas de la Operación Chamartín

Distrito Castellana Norte, el proyecto privado impulsado por el BBVA (75,5%) y la constructora San José (24,5%), prevé invertir 5.974 millones de euros para ordenar 3.114.336 metros cuadrados.

Pero el gobierno local cree que la iniciativa debe “corresponder a la Administración”, sobre todo teniendo en cuenta las dimensiones del ámbito (311 hectáreas; todo el distrito Centro son 523). Así, el Ayuntamiento propone “más peso de la gestión pública” en “la mayor operación urbanística de Madrid”. Y plantea para ello “la creación de un consorcio urbanístico público que desarrolle el área al sur de la M-30”, dejando la iniciativa al norte de la autovía en manos de promotores privados.

El BBVA y San José planean extender el paseo de la Castellana 3,7 kilómetros hacia el norte, y levantar 17.699 viviendas y un área financiera con el rascacielos más alto de la Unión Europea (70 plantas), más otros cinco similares a las cuatro torres (45-57 pisos). Para ello, cuentan con aplicar un coeficiente de 1,05 metros cuadrado edificables por cada metro de suelo, fruto de la ampliación aprobada por el PP (antes, era del 0,6).

El nudo norte y Fuencarral

El Ayuntamiento respetará esa densidad edificatoria, pero “excluyendo del cómputo los suelos de la red viaria y ferroviaria, y todos aquellos que no sean necesarios para concretar la operación urbana o cuya transformación no esté prevista”. Así, dejará fuera de la operación 1.440.387 metros cuadrados de la M-30, la M-40 y las infraestructuras ferroviarias, para los que propone “mantener su uso y calificación actual”.

Una vez excluidos, la superficie total de la operación queda reducida a 1.744.549 metros cuadrados (de los que 233.082 corresponden a la estación de Chamartín).

Así, aplicando el coeficiente de edificabilidad, resultan 1.587.040 metros cuadrados de uso residencial y comercial. Esto rebaja a la mitad el proyecto privado, que calculó 3.261.000 metros cuadrados lucrativos (1.774.000 para pisos; 1.046.000, oficinas; 165.000, hoteles; y 176.000, comercios).

“Al reducir la presión edificatoria, se reduce también la presión sobre carreteras y equipamientos, minimizando el impacto ambiental”, afirma el Ayuntamiento.

Los promotores privados se comprometieron a ampliar el nudo norte (que conecta M-30, A-1, M-607 y M-11), y el de Fuencarral (M-40, M-603 y M-607); a hacer tres estaciones de metro y una de Cercanías; y a soterrar 222.700 metros cuadrados de vías.

El Ayuntamiento les ha ofrecido trasladar el recorte en los ingresos (al reducirse la superficie lucrativa) también a las infraestructuras proyectadas, reduciendo las obras y asumiendo con dinero público algunas. La prioridad municipal es reformar la estación de Chamartín; mejorar el nudo norte y el transporte público; y conectar los barrios partidos por las vías. Al sur de la M-30, propone una operación pública similar al Pasillo Verde (de Atocha a Príncipe Pío), en consorcio con el Ministerio de Fomento, cuyas plusvalías no sólo permitirían remodelar Chamartín sino también el nudo norte y Fuencarral. Se crearía así una estación de metro (entre Montecarmelo y Las Tablas), y una línea de autobús por un carril reservado (similar al propuesto por los promotores privados).

Al norte de la M-30, la iniciativa sería “mayoritariamente privada”. En la actualidad, la mayor parte del suelo es público: Renfe y Adif poseen 1.963.515 metros, aunque han firmado un contrato para vender 1.919.017 a BBVA y San José una vez se apruebe el plan. El Ayuntamiento tiene 319.418 metros cuadrados; Fomento, 148.814; el Canal de Isabel II, 118.250; y la Comunidad, 51.589.

Las zonas verdes se reducen según el plan municipal de 566.000 a 274.251 metros cuadrados, ordenados como “un gran parque lineal”. Esa rebaja se explica por la “reducción significativa” de la cubrición de vías, dadas “las severas limitaciones de funcionalidad y calidad que suponen”, y su alto precio. La superficie para dotaciones públicas baja de 286.059 a 254.000 metros cuadrados.

Ocho meses para el ultimátum del BBVA y San José

La Operación Chamartín se ideó en 1993, pero la falta de consenso político bloqueó el proyecto durante 15 años. El Ayuntamiento (PP) aprobó en marzo de 2011 un plan urbanístico con 11.000 millones de inversión y 17.000 viviendas (4.000, protegidas). Pero fue anulado en 2013 por el Tribunal Superior de Justicia.

En enero de 2015, la ministra de Fomento, Ana Pastor; el presidente regional, Ignacio González; y la alcaldesa, Ana Botella (todos, del PP), anunciaron un nuevo proyecto, que pasó a llamarse Distrito Castellana Norte. Impulsado por el BBVA (75,5%) y la constructora San José (24,5%), el plan reducía la inversión a 5.974 millones de euros pero mantenía la previsión de levantar 17.699 viviendas (un 10%, protegidas).

Botella no quiso aprobarlo antes de las elecciones municipales de mayo, que convirtieron en alcaldesa a Manuela Carmena. Ahora Madrid había prometido “paralizar las operaciones urbanísticas especulativas” y “rehacer el proyecto urbano de forma participada”. Y Carmena ya avanzó en junio que había que “darle una configuración distinta” al proyecto “porque en Madrid no hacía falta ahora un número de viviendas tan grande”.

Así que el Ayuntamiento dejó Distrito Castellana Norte en suspenso y organizó cuatro mesas de debate con expertos, vecinos, etcétera. Para cuando acabó la última, en abril, los promotores ya habían perdido la paciencia. Tras repetir durante meses su ultimátum (si a 31 de diciembre no había plan, se retirarían), añadieron: "Ese dinero no estará disponible para siempre, puede invertirse también en Reino Unido, Turquía o donde sea". El plan municipal que se presenta hoy es resultado de esas mesas de debate. Ahora queda por ver cómo encajará con los planes privados del BBVA y San José.