El auge inmobiliario deja a la vista una “sobreoferta residencial” en Euskadi

Si en el periodo de dos décadas que va de 1991 a 2011 la población vasca aumentó un 3,6%, el incremento porcentual del parque residencial en Euskadi fue del 31,7%, diez veces superior. Son datos del Eustat de una serie histórica que deja al descubierto los efectos que tuvo el esplendor inmobiliario: una acusada dispersión urbana y una sobreoferta residencial. La transformación del panorama urbanístico de la comunidad autónoma ha sido analizado por el profesor de Geografía de la UPV Roberto Torres Elizburu en su tesis doctoral titulada “La dispersión urbana en el País Vasco. Los patrones de la redistribución espacial de la población y nuevas realidades residenciales y urbanísticas, 1991-2011”, donde se constata que durante este lapso “muchos ayuntamientos se aprovecharon del ciclo económico expansivo para ampliar su parque de viviendas con una visión muy desarrollista”. Este fenómeno se aprecia especialmente en municipios del Txorierri, Uribe-Costa, Mungialdea, la Llanada Alavesa y el eje costero entre Zumaia y Hondarribia, sostiene el autor.

¿Se han cometido muchos atropellos en el paisaje urbano vasco? “En la última década, sobre todo desde finales de los 90 hasta mediados de esta década, los municipios han procedido a una excesiva reclasificación del suelo urbanizable. Se ha aumentado mucho el suelo que se dibuja con visos de aumentar el espacio residencial. Los ejemplos son los municipios de Txorierri, Uribe-Costa, donde con un simple vistazo a través de Google Earth se observa que hay muchos sectores a medio consolidar, con parcelas que se han comenzado a construir y otras que están vacías. En su día, en otra coyuntura económica, se vio conveniente habilitar suelo urbanizable para no coartar una demanda residencial que supuestamente había, pero hoy se han quedado como lo que los urbanistas denominan espacios inconclusos: parcelas que han empezado a desarrollar y que se han quedado a medias”, opina Torres.

Los rendimientos que obtienen de la revalorización del suelo agentes como los promotores, constructores y bancos ha alentado la expansión urbana desmedida, aunque “los ayuntamientos también han sacado beneficio por la recalificación con la concesión de licencias de edificación y las tasas de basuras o el IBI”, aunque, apostilla el profesor universitario, “muchos consistorios se han dejado llevar por estos ingresos sin sopesar en los costes que conlleva dotar a esa población de nuevos servicios e infraestructuras”.

La voracidad urbana que ha experimentado la geografía vasca, sin llegar ni de lejos a los desmanes que se han perpetrado en el litoral mediterráneo, por ejemplo, ha llevado a construir 245.000 viviendas en el periodo 1991-2011. Euskadi concedía una media anual de 15.000 licencias para construir viviendas, llegando al techo de 16.322 en el año 2007. Pero llegó la crisis económica y esa cifra se redujo a la mitad en los siguientes años, hasta caer a los 7.700 permisos en 2011.

El frenesí por la vivienda unifamiliar también ha pasado factura al paisaje urbano vasco

La “anarquía” en unos casos, la “desorganización” en otros, términos que Torres emplea en su tesis, se hace visible durante el repunte inmobiliario del quinquenio 2001-2006, cuando “se duplicó la tasa de construcción de nueva vivienda con respecto a la década anterior”, aunque con una desigual incidencia por territorios: “Mientras en Gipuzkoa el despegue inmobiliario fue más tenue y gradual, en Álava el repunte fue más tardío pero repentino, mientras en Bizkaia fue temprano y tuvo gran incidencia en municipios urbanos ubicados al noreste del eje metropolitano de Bilbao”.

El recalentamiento de la economía y la burbuja inmobiliaria hizo que el dinamismo inmobiliario se fuese propagando por todo el territorio vasco, sostiene el profesor universitario, “afectando cada vez con mayor intensidad a municipios pequeños y periféricos que hasta pocos años atrás habían tenido un dinamismo tenue”. Así, se aceleraron las reclasificaciones, de manera que durante la primera década del nuevo siglo “el suelo calificado para usos residenciales aumentó un 23,8%, frente al tenue incremento del 3,7% de la población”, incide Torres. Ello ha conducido a una dispersión urbana que “ha tensionado al conjunto del territorio vasco”.

Las comarcas que mayor incremento del parque residencial han registrado son aquellas ubicadas en los márgenes aledaños de los grandes centros urbanos o metropolitanos: Estribaciones del Gorbea, Llanada Alavesa, Plentzia-Mungia, Duranguesado o Urola Costa. “Hacia estas ha tenido lugar lo que se podría llamar un rebosamiento metropolitano: debido a la carestía del precio urbano o a la dificultad de ofrecer suelo residencial (caso del Bilbao metropolitano), el desarrollo inmobiliario se ha desbordado hacia municipios adyacentes bien comunicados, que han funcionado como nuevos hábitats alternativos. A estos enclaves se han trasladado muchas familias y son los entornos que más población han ganado. En otras ocasiones ha sido la mejor calidad residencial o ambiental del nuevo entorno la fuerza que ha guiado la colonización, lo que se aprecia claramente en núcleos costeros, o en otros del interior como Urdaibai o en los municipios de Tolosaldea situados en las laderas más alejadas del fondo del corredor del Oria”.

El frenesí por la vivienda unifamiliar también ha pasado factura al paisaje urbano de Euskadi. Torres defiende que “en ciertos lugares han proliferado este tipo de viviendas de forma muy repetitiva, dando un aspecto suburbano a esos asentamientos. Esas viviendas no se adecuan a la idiosincrasia de los asentamientos originales, como sucede en localidades pequeñas como Gatika y Fruiz, en Mungialdea, que ahora presentan un paisaje urbano totalmente diferente”.