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La ley urbanística desplaza el negocio de la construcción a los cascos urbanos

Legaliza los chalés ilegales existentes pero endurece la regularización de futuros

Solar vallado en el centro histórico de Valencia.
Solar vallado en el centro histórico de Valencia.

La futura ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje (LOTUP) de la Generalitat priorizará las intervenciones —renovaciones y rehabilitaciones— en la ciudad consolidada más que en los grandes desarrollos de suelo tan típicos del último boom inmobiliario. El Consell ha creado —o recuperado, según se mire— la figura del agente urbanizador —sobre el que giraron los miles de Programas de Actuación Integrada (PAI)— para edificar en los solares dispersos por la ciudad. Es la única oportunidad de negocio para el sector inmobiliario en estos momentos de sequía financiera.

La ley otorga un plazo de seis años para que propietarios y agente urbanizador se pongan de acuerdo para edificar, renovar o rehabilitar un inmueble o solar, pero, de no haber acuerdo, la Generalitat forzará la intervención de forma directa o indirecta si hay un tercero interesado. La consejería insiste en que se darán todas las garantías, pues la tramitación de los proyectos se adapta definitivamente a la legislación comunitaria. “Es un sistema que respeta el derecho del propietario a edificar, a la vez que evita el bloqueo por éste de la puesta en el mercado de solares edificables”, describe la Consejería de Territorio, que ha redactado el documento.

La LOTUP

Simplificación legal. El proyecto de ley refunde cinco leyes y dos decretos, pasando de los 1.269 artículos a 269. Se reduce un 80% el número total de artículos.

Renovación urbana. La ley apuesta por la renovación y la rehabilitación en la ciudad consolidada. Atrás quedan los grandes desarrollos de suelo del pasado boom inmobiliario en la Comunidad Valenciana.

Agente urbanizador. La figura del agente urbanizador reaparece en las intervenciones urbanas, pero más al servicio del propietario que del Ayuntamiento. La Generalitat da más garantías a los dueños de los solares edificables.

ATE. El texto recoge las Actuaciones Territoriales Estratégicas (ATE), un instrumento que ya existe y que acelera la tramitación de un proyecto urbanístico por su capacidad para generar riqueza y empleo.

División competencial. La Generalitat aprueba un plan general estructural (que especifica infraestructuras, dotaciones y afecciones territoriales) y los Ayuntamientos se encargarán de efectuar la ordenación pormenorizada.

Adecuación a la UE. El texto aprovecha para introducir garantías en la tramitación de los planes urbanísticos tras las denuncias y las advertencias del Parlamento Europeo. Cuando la Administración no sea el urbanizador por gestión directa, podrán ser los propietarios mayoritarios del suelo los que asuman, si quieren, la condición de agente urbanizador.

Chalés ilegales. Prevé la regularización de las casas construidas ilegalmente en suelo no urbanizable. Se reduce el número de viviendas que pueden ser legalizadas a tres sobre una hectárea, en vez de las 10 actuales sobre un radio de 100 metros, siempre que haya acuerdo entre propietarios y Ayuntamientos. A cambio, se endurece de 4 a 15 años la prescripción de la ilegalidad.

Derecho de superficie. Se copia una fórmula del País Vasco, que permite vender “el derecho de superficie por 75 años”, sobre un solar público para abaratar el precio y facilitar la construcción.

Antiguos PAI. Flexibiliza los plazos de caducidad en función de la coyuntura económica.

La Generalitat abre la mano, sin embargo, para legalizar las miles de casas construidas ilegalmente en suelos no urbanizables. Podrán homologarse siempre que haya tres casas por hectárea y sus propietarios paguen el acceso a los servicios básicos. La Generalitat endurece, a cambio, el plazo de prescripción de la ilegalidad, que pasa de cuatro a 15 años a partir de que entre en vigor la LOTUP.

La ley separa las competencias en materia urbanística de la Generalitat y de los Ayuntamientos. La Generalitat definirá las infraestructuras, las dotaciones y afecciones territoriales y los Consistorios se encargarán de controlar la ordenación pormenorizada de los planes urbanísticos. Esta distinción provocó las protestas de los Ayuntamientos por las responsabilidades que la Generalitat descargaba sobre los entes locales. Además, está la escasez de medios de muchos de estos Ayuntamientos para hacer frente a una tramitación tan complicada.

La ley establece fórmulas flexibles para facilitar la actividad. De ahí surge directamente las Actuaciones Territoriales Estratégicas (ATE), que aceleran la tramitación de proyectos urbanísticos considerados por la Generalitat generadores de empleo y riqueza. Reciben un trato excepcional en aspectos como someterse a la evaluación ambiental.

Y queda uno de los asuntos más espinosos para esta ley, cuyo espíritu es simplificar una normativa larga, farragosa y, en ocasiones, contradictoria: qué hacer con los miles de metros cuadrados de suelo reclasificado en los años del urbanismo desaforado.

A principios de 2013, los datos apuntaban a una bolsa de 80.000 hectáreas de suelo urbanizable sin un futuro cierto tras el estallido de la burbuja inmobiliaria. Casi tanto como suelo urbanizado, reconoció entonces el director general de Urbanismo de la Generalitat, Juan Giner.

Muchos de los PAI tramitados antes de la crisis han caducado o sus promotores han desistido pero quedan otros muchos en una especie de limbo. Los planes que hubiesen superado el trámite de información pública antes de que entre en vigor la ley, “seguirán tramitándose conforme a la legislación anterior”.

Los socialistas, que intentaron con el PP un pacto urbanístico, reciben este proyecto de ley desde una posición de escepticismo racional. “Escepticismo porque las políticas urbanísticas y territoriales del PP de los últimos años y, sobre todo, durante la década prodigiosa, han sido muy negativas para el interés público”, criticó el portavoz de Infraestructuras del Grupo Socialista en las Cortes Valencianas Francesc Signes. Y racional, porque esta refundición es imprescindible.

Los PAI en información pública se tramitarán por las anteriores leyes

Signes subrayó que los socialistas velarán, sobre todo, por que los procesos de participación social sean transparentes y se sometan al control público. También defenderán que exista suficiente suelo calificado para vivienda de protección pública. “El PSPV, tras el análisis del proyecto, presentará sus enmiendas”, anunció el diputado socialista.