Los alquileres de las naves industriales se hunden a un euro el metro cuadrado

Lo que hace unos años era un agresivo reclamo publicitario, se ha convertido en realidad: en Cataluña se alquilan naves industriales a un euro el metro cuadrado, hasta un tercio de lo que llegaron a costar en plena fiesta inmobiliaria. Así de mal está el sector del mercado inmobiliario industrial, que no debe confundirse con el logístico, que va como un tiro. Lógicamente el drama va por barrios. Mientras el área de Barcelona registra buenos niveles de ocupación y los precios sólohan caído a la mitad, en las zonas más alejadas —Lleida, Terres de l'Ebre o Bages y la Cataluña central— hay polígonos con ocupaciones del 20% o el 30%, cuando no vacíos.

Las causas del drama son dos, convienen los expertos de las consultoras del sector. Primero, la crisis industrial, que en Cataluña se ha llevado por delante a cinco empresas del sector al día desde 2008. Y segundo, el boom del ladrillo, del que los ayuntamientos no fueron ajenos y parecían competir a ver quién tenía el polígono más grande. Aunque el municipio no tuviera actividad económica o comunicaciones para hacerlo viable, el frenesí llevaba a urbanizar y, a veces, levantar naves.

“Hay polígonos con el precio de venta por debajo del de construcción”

Así lo muestra el estudio que está terminando el Observatorio de la Urbanización de la facultad de Geografía de la UAB que dirige Francesc Muñoz. A través de una herramienta tan popular como GoogleMaps han localizado polígonos “fantasma”, urbanizados pero con cero actividad, de una punta a otra del territorio. Las hay en municipios tan distantes como Bell-Lloc d'Urgell (Pla d'Urgell), Torrefarrera (Segrià) —donde la superficie del polígono industrial supera por mucho la trama urbana del pueblo—, Vilamalla (Alt Empordà) o Polinyà (Vallès Occidental).

Los datos de la consultora Forcadell indican que en 2007-2008 el alquiler medio del metro cuadrado industrial en Cataluña rozaba los siete euros y actualmente apenas pasa de los tres. Por citar máximos y mínimos, en la zona Premium el precio más bajo del alquiler era de 6,2 euros el metro cuadrado y hoy es de 2,6. En las zonas más alejadas de Barcelona, el precio ha pasado de 4,25 euros el metro a 1,58. Pero en el informe del primer semestre de este ejercicio hablan los expertos que han cerrado operaciones, indican que los precios más bajos han llegado al 1,05 euros el metro.

Los expertos alertan de la degradación que sufren las naves en desuso

El director del área inmobiliaria de la consultora, Toni López, explica el problema que afrontan polígonos donde el cierre de grandes empresas —cita Derbi o New Pol en Martorelles— se ha llevado por delante a pequeñas industrias proveedoras y con ellas han cerrado también restaurantes u otros servicios. “Hay zonas que no levantan cabeza porque el cierre lleva a la degradación de las naves, que pierden valor y son objeto de robos de instalaciones y cobre, u ocupaciones ilegales”, explica López. “Hay polígonos donde el precio de venta está por debajo del de construcción”, añade y explica que incluso en naves activas “durante los años de bonanza los empresarios han descuidado el activo y no está adaptado a las nuevas normativas de seguridad, cableado o anti incendios”.

La mayoría del parque industrial vacío está obsoleto y ponerlo al día supondría grandes desembolsos de dinero, convienen quienes conocen el sector, que lamentan que la administración no facilite el cambio de usos si otras actividades podrían generar movimiento. El caso más claro es el de empresarios que han intentado operar pistas de pádel de alquiler en naves y no les han dado permiso.

Hay inversores que quieren construir pistas de pádel en sus parcelas

El director de la Unión de Polígonos Industriales de Cataluña, Francesc Ribera, se muestra preocupado por los activos que no están al día, “porque los posibles compradores o inquilinos tienen la incertidumbre de si les darán licencias” y pide a la administración que sea flexible. Podría, sugiere, “recalificar parcialmente entornos industriales de baja ocupación para mantener las naves en activo y esponjar el resto con otros usos, como los servicios o el comercial”. Ribera explica que incluso para evitar los robos o que los polígonos den mala imagen hay propietarios que retiran los carteles de “se vende o se alquila”.

A todo esto, los inversores se han esfumado. López, de Forcadell, explica que el inversor industrial era muy especializado y contaba con rentabilidades lineales de entre el 6% y el 9%, pero la burbuja atrajo a inversores no expertos que hicieron subir precios, caer rentabilidades y ahuyentar a los profesionales. Desde la consultora CBRE, su responsable de industrial y logística en Cataluña, Oscar Martín, añade que los empresarios que serían usuarios finales no pueden invertir porque no hay financiación, y los inversores “que pedían contratos largos con rentabilidades de dos dígitos en un mercado seguro”, también se han marchado porque estas condiciones son hoy “ciencia ficción”.

La crisis también ha golpeado a un operador del mercado como es el Instituto Catalán del Suelo (Incasòl) de la Generalitat. Tiene 1,6 millones de metros cuadrados de suelo urbanizado industrial. El jefe de su departamento comercial, Carlos Perramón, explica que la ocupación desciende a medida que el polígono se aleja de Barcelona y reconoce que el sector ha permanecido dos años “parado”. “No podemos mostrarnos optimistas, pero de no tener llamadas hemos pasado a tener alguna”, afirma Perramón y subraya que el Gobierno catalán tiene como consigna “que el precio no sea un obstáculo para cerrar alquileres, si se trata de fomentar actividad industrial que cree puestos de trabajo”.