Arrendaments gairebé a l’estil alemany

Mitjançant el decret llei de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d'arrendament d'habitatge, el Govern vol introduir, per primera vegada en almenys una part del país, un règim de renda referenciada en els arrendaments urbans “a l'alemanya”. Aquest decret s'ha de validar aquest dimecres al Parlament de Catalunya.

La normativa és el següent pas d'un procés que es va iniciar el gener del 2017 amb l'elaboració d'uns principis per crear un marc legal complet d'un sistema modern d'arrendaments urbans “a la centreeuropea”; la creació el juny d'aquell mateix any d'un índex de referència dels preus de lloguer de caràcter informatiu (amb la fiabilitat que els dona el registre de fiances de l’Incasòl) i que probablement seguirà amb un règim civil complet dels arrendaments i, en concret, dels arrendaments urbans.

Davant de la precipitada i insuficient reforma dels lloguers per part del legislador estatal mitjançant el Reial decret llei de mesures urgents en matèria d'habitatge i lloguer (RDL 7/2019), que no té cap mena d’equivalent europeu funcional, el Govern ha volgut superar la tradicional normativa pendular (ora pro arrendador, ora pro arrendatari) que ha patit aquest contracte des del 1964. Això ha provocat la progressiva disminució d'aquest règim de tinença a Espanya però amb un repunt en els últims quatre anys, a causa de la dificultat de les famílies per accedir al crèdit hipotecari i que, en conseqüència, ha provocat una bombolla del lloguer a diverses ciutats espanyoles.

Així, lluny del sistema de renda controlada dels anys seixanta, el legislador català ha optat perquè, en determinades zones amb mercat de l'habitatge tensionat i prèviament declarades, el preu inicial (sistema conegut com de Mietpreisbremse) dels nous contractes de lloguer —i en cas de renovació dels existents— es determini obligatòriament per la mitjana dels preus de lloguer de l'entorn de l'immoble, segons l’índex de l'Incasòl, més fins a un 10% (tret d’algunes excepcions, inspirades en dret alemany), que es fixa d'acord amb la seva ubicació, els metres quadrats, l’estat de manteniment, l’eficiència energètica, l’existència d'aparcament o ascensor, el número de planta, si està o no moblat i l’any de construcció.

Però mentre el sistema de Mietspiegel alemany —que s'aplica en la immensa majoria de contractes vigents per actualitzar la renda— s'ha mostrat eficaç des dels setanta, no ha passat el mateix amb el Mietpreisbremse, introduït només a partir del 2015 en algunes ciutats, a causa especialment de les seves nombroses i vagues excepcions i, en conseqüència, ja modificat el gener del 2019 i amb un altre avantprojecte de reforma ja preparat.

Doncs bé, la nova normativa catalana comença amb alguna peculiaritat. D'una banda, obvia el Mietspiegel com a sistema d'actualització de rendes (fiant-se de l'índex de garantia de la competitivitat i fent-lo obligatori sense límit d'anys, tot i tenir l’índex de referència, que ajustaria més els preus al mercat). D'altra banda, imbrica la seva reforma en el nou marc d'arrendaments urbans estatal nascut del RDL 7/2019, cosa que implica l'absència d'una plèiade de reformes imprescindibles perquè tot el sistema aconsegueixi equilibrar les posicions d'arrendadors i arrendataris, fent-lo funcional. Per exemple, la incentivada extensió de la durada dels contractes, les garanties per als arrendadors o un règim de millores i despeses de l'habitatge més clar.

La norma catalana, a més, pot causar una quàdruple inseguretat jurídica: dependència de la seva convalidació aquest dimecres al Parlament; de si un determinat municipi quedarà acollit o no en el nou sistema; de si serà recorregut per inconstitucional i del desconegut, de moment, nou marc complet dels arrendaments a Catalunya. Esperem que res d'això contribueixi a augmentar el nostre actual 38% del mercat negre de lloguer o porti els arrendadors a evitar que s'apliqui la Llei d’Arrendaments Urbans llogant els pisos per habitacions.

Sergio Nasarre Aznar és el director de la Càtedra Unesco d'Habitatge de la Universitat Rovira i Virgili.