Alquiler por 11 meses, la pirueta legal para echar al inquilino y subir precios

“Tiene usted un precio de pandemia, pero ahora el mercado ha cambiado y tenemos que subirle la renta del alquiler”. Fue el mensaje que recibió Raúl de su casero diez meses después de firmar el contrato. La noticia le llegó como un jarro de agua fría. Le aseguraron que no habría problema en renovar una vez cumplido el plazo de 11 meses, que era, le prometieron, “una mera formalidad”. Con las semanas, las palabras amables viraron a ultimátum. O pagaba 350 euros más al mes y 3.000 euros de comisión de agencia o tendría que hacer las maletas. “Cuando firmé me aseguraron que si quería quedarme no habría problema. Lo que omitieron es que me subirían la renta un 40%”, relata.

Un vistazo por portales inmobiliarios como Idealista basta para comprobar la proliferación de inmuebles que se alquilan por un máximo de 11 meses en ciudades como Madrid y Barcelona. ¿Por qué este plazo y no un año? La respuesta es de índole legal. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el escudo legal que protege a los inquilinos frente a posibles abusos de sus caseros, establece que los alquileres de vivienda habitual deben durar, al menos, un año, ampliables forzosamente a cinco, o siete si los propietarios son empresas. Los contratos de temporada son, llanamente, una escapatoria legal para desactivar esta protección.

Como expone Gonzalo Poveda Dana, abogado especialista en inmobiliario del bufete Mas y Calvet, la simulación de arrendamientos por temporadas permite a los propietarios “encadenar contratos por 11 meses subiendo el precio del alquiler sin restricciones”, y, además, “burlar las obligaciones en las que se encuadran los contratos de arrendamiento de vivienda habitual”.

Los contratos de temporada no son ilegales. El alquiler temporal es una modalidad de arrendamiento diseñada para cubrir necesidades de carácter esporádico por lapsos inferiores a un año. Son escenarios con fecha de ida y vuelta, como un trabajo transitorio, una estancia de estudios o un tratamiento médico en otra ciudad. Como señala Emilio Días Rojas, abogado especializado en contratos de arrendamiento y desahucios, se trata de una forma de alquiler “perfectamente válida”, donde las partes gozan de voluntad para apalabrar los términos del acuerdo.

El problema surge cuando se utiliza esta vía para disfrazar lo que, en realidad, es un alquiler de vivienda permanente. Ello supone “un fraude de ley”, advierte Cristina Argelich, profesora ayudante doctor de Derecho civil de la Universidad Autónoma de Madrid.

Con esta pirueta, los propietarios eluden la obligación de atarse a un mismo precio por un periodo de cinco o siete años. Por un lado, exprimen la rentabilidad de los inmuebles a costa de la rotación de inquilinos; por otro, mantienen la puerta abierta para volver al mercado de los alquileres turísticos cuando se reactive la llegada de extranjeros.

Estrategia imperfecta

No obstante, los arrendadores que se aprovechen de este resquicio jurídico deben andarse con ojo. Los juristas advierten de que topar la duración del alquiler para esquivar la ley es una estrategia que hace aguas por varios frentes.

En primer lugar, porque acordar un periodo de alquiler inferior al año no convierte el compromiso en temporal. En este sentido, Silvia López Jiménez, socia de RocaJunyent, remarca que el factor que determina que un arrendamiento es de temporada “no es la duración, sino su finalidad o causa”, y esta debe ser “provisional o transitoria”. Sobre esta cuestión, los tribunales ya han dejado claro que firmar un alquiler de 11 meses no es sinónimo de temporalidad si, en realidad, el ocupante buscaba una morada donde vivir de forma indefinida.

En segundo término, porque lo esencial, agrega López, es que en el escrito se deje huella de la causa por la que se alquila la vivienda. Si se firma un contrato de 11 meses y no se detalla la razón de la temporalidad, “podría deducirse que se trata de un arrendamiento de temporada simulado que oculta un contrato de vivienda habitual”, añade el abogado Gonzalo Poveda. Otro factor para decidir si el alquiler es esporádico, apostilla, es analizar si el inquilino “cuenta con otra vivienda permanente, ya sea en propiedad o arrendada”.

Existe la creencia de que nombrar un contrato como temporal es suficiente para que, de facto, lo sea. Esto es un error, apunta Luis Barber, socio de Kepler-Karst. Lo que define la naturaleza del trato no es su denominación sobre el papel, resalta el abogado, sino “el contenido de sus estipulaciones”. O, en otras palabras, “lo que las partes realmente han querido contratar”.

Los inquilinos que, como Raúl, reciben un ultimátum, tienen varias armas para defenderse. Si el trato es un fraude, los moradores tienen derecho a rechazar la subida del precio y solicitar la “nulidad de su contrato de temporada” ante un juez de lo civil, señala la profesora Cristina Argelich.

En otro escenario, si la situación se tensa y el propietario opta por hacer la vida imposible a los alquilados, el asunto puede tomar derroteros penales. Los caseros deben pensárselo dos veces antes de optar por esta vía. Como remarca la jurista, el acoso inmobiliario es un delito que puede acarrear penas de hasta tres años de prisión en su modalidad de coacciones. Si la sangre llega al río, la experta recuerda que conservar mensajes y correos es de vital importancia para denunciar el abuso ante el juez.