‘Mobbing’ inmobiliario: ¿qué debe hacer un inquilino acosado por su casero?

La escalada de los precios de alquiler de la vivienda en los principales barrios de ciudades como Barcelona o Madrid – el precio del alquiler de la vivienda en Cataluña aumentó en 2017 un 10,3%, y la media española fue de una subida de un 8,9%- causada por factores múltiples, entre los que encontramos las dificultades para acceder a una vivienda en propiedad, la pujanza de la demanda de alquiler de vivienda para uso turístico, y las políticas liberalizadoras del año 2013 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, no solo está dificultando el acceso del ciudadano a la vivienda sino que está haciendo resurgir prácticas abusivas por parte de muchos propietarios hacia sus inquilinos.

Es lo que se conoce popularmente como mobbing inmobiliario o acoso inmobiliario. Son aquellas actuaciones consistentes en ejercitar hostigamiento para provocar la auto privación del derecho al disfrute de una vivienda en propiedad o arrendada. La finalidad del arrendador es que el inquilino se vaya de la vivienda y así poder arrendar nuevamente la vivienda a un tercero a una renta superior.

Multas de 900.000 euros

En la práctica, las víctimas de estos abusos quedan en muchas ocasiones indefensas por falta de recursos económicos para actuar ante los tribunales por la vía civil, pues se exige actuar representado por abogado y procurador con los costes económicos que ello conlleva. La vía penal tampoco está resultando idónea ya que la mayoría de las denuncias por acoso inmobiliario terminan archivándose porque no tienen la gravedad suficiente como para ser constitutivas de delito.

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Ante esta creciente problemática, el Ayuntamiento de Barcelona ha anunciado recientemente que sancionará a quienes comentan conductas abusivas para con sus inquilinos con multas que van desde los 90.001 hasta los 900.000 euros por considerar que estamos ante infracciones muy graves del derecho constitucional a la vivienda del ciudadano.

Existe un sinfín de conductas que pueden considerarse abusivas para con el inquilino de vivienda. ¿Cuáles son las más habituales y qué derechos tiene en cada caso el inquilino que las sufre?

Repercutir gastos del contrato

Es una práctica muy habitual que se intente repercutir al ciudadano que se dispone a alquilar una vivienda el pago de los honorarios del abogado o del administrador de la propiedad por la preparación del contrato de arrendamiento.

En la mayoría de ocasiones se trata de una condición contractual impuesta unilateralmente por la propiedad o la agencia que la representa, ya que si el inquilino no acepta dicha cláusula no se le alquila la vivienda.

Se impone así al inquilino una obligación que no le corresponde asumir, ya que el inquilino no ha contratado con la agencia dicho servicio de preparación del contrato; es un servicio que ha sido contratado por la propiedad. No puede ser opuesto al inquilino un contrato en el que no intervino y obligarle al pago por el coste de unos servicios que no prestó a dicho tercero, ya que se prestan en interés de la propiedad.

Es una conducta que vulnera el derecho constitucional de todo ciudadano a acceder a una vivienda.

La misma razón se impone en el caso de la repercusión al comprador de una vivienda del cobro de honorarios de intermediación del agente de la propiedad inmobiliaria cuando no ha existido un contrato de intermediación con el inquilino, sino que el contrato de prestación de servicios es entre vendedor y agencia.

Falta de mantenimiento

Por imperativo legal las obras de conservación de la vivienda son a cargo del arrendador, salvo que los desperfectos sean causados por el inquilino o sus convivientes, o salvo que se trate de pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario, como puede ser reponer un cristal roto, o sustituir la grifería en mal estado.

Si su contrato de arrendamiento contiene una cláusula que establece que le corresponde al inquilino asumir las obras de conservación de la vivienda es una cláusula nula de pleno derecho por abusiva.

Todo inquilino tiene derecho a que el arrendador realice las obras de reparación necesarias para la adecuada habitabilidad en la vivienda (con las excepciones mencionadas).

Negarse a cobrar la renta

Con la finalidad de resolver el contrato, el arrendador podría negarse al cobro de la renta. Si ello ocurre, se recomienda que el inquilino actúe en estos casos ofreciendo el pago de la renta a la propiedad mediante un giro postal, y si dicha negativa persiste y se devuelve el giro, se recomienda consignar el importe de la renta en el juzgado o ante su notario de confianza. De esta forma, evitará el riesgo de que le puedan desahuciar por impago de rentas.

Impedir obras de accesibilidad

La ley faculta al inquilino a realizar obras para la supresión de las barreras arquitectónicas en la vivienda necesarias si él, su cónyuge, pareja de hecho, o familiar conviviente, sufrieran una discapacidad o fueran mayores de setenta años, siempre y cuando dichas obras no afecten a elementos o servicios comunes del edificio ni perjudiquen su estabilidad o seguridad.

Los inquilinos tienen derecho en estos casos a exigir que la propiedad autorice las obras si estas son necesarias para la habitabilidad de sus moradores, aun cuando el contrato de arrendamiento establezca que el inquilino no puede realizar obras sin la autorización de la propiedad.

Exigir gastos no pactados

Otras conductas abusivas habituales son la repercusión al inquilino del pago de servicios o impuestos no pactados en el contrato, el aumento o actualización de la renta contraviniendo la ley y lo pactado en el contrato, el acoso verbal mediante amenazas, engaños, presión psicológica al inquilino para que abandone la vivienda, o la paralización de obras de rehabilitación o conservación de todo el edificio.

Armas legales

Si el inquilino sufre alguno de estos abusos no debe dejar de pagar la renta, ya que corre el riesgo de que le desahucien por impago de rentas. Para defenderse adecuadamente, debe acudir a un abogado de confianza para la interposición de la correspondiente demanda civil en los juzgados. Simultáneamente puede denunciar las prácticas ilícitas ante el Ayuntamiento competente para que se incoe el correspondiente expediente sancionador.

Alejandro Fuentes-Lojo Rius. Abogado. Diputado de la Junta de Gobierno del Ilustre Colegio de la Abogacía de Barcelona.