Hipotecas con vuelta y marcha atrás: así se renegocian los créditos para mejorar las condiciones

Miles de hipotecados han encontrado el modo de pagar menos cada mes por su hipoteca. La estadística del INE evidencia un aumento tan grande como inusual del número de préstamos hipotecarios ya suscritos que están cambiando sus condiciones y logrando ahorros muy importantes. El pasado septiembre, 20.247 personas mejoraron sus hipotecas (incluye viviendas y otro tipo de inmuebles como fincas rústicas), un 140,7% más que en septiembre de 2020.

De ellas, se contabilizaron 16.756 novaciones, lo que supone un aumento interanual del 139,4%. Esta operación, la más frecuente, implica una mejora de las condiciones con la entidad de siempre: reducir el interés, eliminar comisiones o productos adicionales como seguros, ampliar capital, carencias o moratorias… Los clientes buscan rebajar la cuota mensual o flexibilizar el pago, sobre todo en el caso de hipotecados cuya situación económica ha empeorado por la pandemia. Otros clientes cambiaron directamente de entidad (subrogaciones al acreedor): fueron 2.388 operaciones, con un aumento del 107,8%. El objetivo principal del hipotecado vuelve a ser el de mejorar el tipo de interés, aunque es posible modificar otras cláusulas.

En esa escalada de cambios de condiciones en las hipotecas sobresale otra operación: las subrogaciones al deudor. Son las hipotecas en las que se sustituye el titular y que en septiembre sumaron 1.103, con un alza interanual del 317,8%. En este caso no se trata de buscar ahorros, sino que responde al aumento de la compra de vivienda nueva (se asume la hipoteca de la promotora) y al mayor número de pisos heredados desde que comenzó la pandemia.

“Es una salvajada el número de hipotecas que están cambiando sus condiciones, y esto es solo el principio porque hay usuarios que aún no saben que pueden hacerlo”, expresa Ricard Garriga, fundador de Trioteca, empresa de tecnología hipotecaria. Esta puerta se ha abierto de par en par por dos motivos. El primero es la ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que entró en vigor el 16 de junio de 2019, y que ha facilitado que los clientes puedan llevarse libremente su hipoteca a otro banco. Hasta la llegada de la nueva ley hipotecaria no se podía cambiar de banco si este igualaba la oferta de la otra entidad. El panorama ha cambiado radicalmente. Si se echa la vista atrás, a abril de 2019, por ejemplo, el número total de hipotecas con cambios en sus condiciones cayó un 20,9% interanual.

El otro detonante es el precio de las hipotecas. “Es el más bajo de la historia”, indica Garriga. Un préstamo a 30 años firmado con tipos de interés del 3% o el 4% es un lastre para la economía de muchas familias. Sobre todo, porque la guerra hipotecaria ha llevado a algunas entidades a ofrecer créditos a tipo fijo que se mueven en el entorno del 1%. Este es el motivo por el que “incluso hay personas que contrataron la hipoteca en 2020 y ya están cambiando de banco”, prosigue Garriga, que da cuenta de que los préstamos hipotecarios que ofrecen los bancos varían sus precios cada semana. “El significativo crecimiento que han experimentado las hipotecas con cambios registrales se puede explicar por las favorables condiciones en términos de precios, además de la buena actitud del mercado en cuanto a la oferta crediticia”, insiste Leyre López, analista de la Asociación Hipotecaria Española (AHE).

Si el hipotecado está pagando intereses por encima del 2%, los expertos creen que tiene casi asegurada la mejora, ya sea con la propia entidad o con otra. Ese precio “se sitúa fuera de mercado y hay muchos bancos dispuestos a rebajarlo. Eso sí, siempre se exigirá al cliente que sea solvente y que lleve un tiempo pagando las cuotas sin demoras, uno o dos años, por lo general”, anota Miquel Riera, responsable de hipotecas del comparador financiero HelpMyCash.

El cambio estrella es pasar de tipo variable a fijo. De las 20.247 hipotecas con cambios en sus condiciones realizadas en septiembre, el 19,4% fueron por modificaciones en los tipos de interés. Después de la operación, el porcentaje de hipotecas a interés fijo pasó del 21,3% al 40,5%, mientras que el de préstamos variables bajó del 77,8% al 56%. El interés medio de los préstamos fijos se abarató 0,8 puntos y el de los créditos a tipo variable bajó 0,3. La rebaja conseguida depende del perfil financiero del cliente y de la política interna de precios que mantenga cada banco. “En general, se están ofreciendo préstamos en unas condiciones tan favorables que eran impensables hace unos años, aunque condicionado naturalmente al perfil de riesgos que presente el cliente”, señala López.

Gana el tipo fijo

La actividad de Trioteca durante el pasado mes de octubre refleja el nuevo escenario: “Los usuarios llegaron con un TIN (tipo de interés nominal) del 2,06% y salieron con otro del 1,12%, logrando un ahorro neto de 84 euros al mes; pasaron de pagar 692 euros mensuales a 608 euros. Suponiendo que le queden 20 años de hipoteca, se están ahorrando 20.160 euros en total”, comenta el fundador. En el caso de esta empresa, que rastrea las ofertas de los 34 principales bancos, más del 90% de los clientes se están pasando a un tipo fijo. Es muy similar al cálculo que hacen en HelpMyCash: “Con una subrogación de acreedor, el ahorro para un crédito con un plazo de 25 años es de unos 20.000 euros de media en intereses, unos 850 euros al año”, cuenta Riera.

Este ahorro compensa las comisiones que conlleva realizar una de estas operaciones. Por ejemplo, de acuerdo con la nueva ley hipotecaria si se trata de la conversión de un préstamo variable a uno fijo, “durante los primeros tres años de vigencia la entidad no podrá cobrar más de un 0,15% del capital pendiente. Pasados los tres primeros años, la entidad financiera quedará exenta de compensación”, indica la analista de la AHE. Esta condición tiene carácter retroactivo, por lo que es de aplicación a todos los préstamos independientemente del momento en que se firmaran. El resto de gastos también están regulados por ley. Los de tasación del inmueble corresponden al cliente y los de gestoría al banco, quien también debe asumir el coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario. El coste de la inscripción de las garantías en el registro de la propiedad es para el banco.