Navarra será la tercera comunidad en declarar zonas de alquiler tensionado

Navarra es la tercera comunidad autónoma que se suma a la declaración de áreas tensionadas de vivienda, tras Cataluña y País Vasco. El Gobierno presidido por la socialista María Chivite ha comunicado este lunes que ya ha iniciado el proceso para delimitar estas zonas, en las que se aplican limitaciones a los precios de alquiler. La medida, que no se hace efectiva hasta que el Ministerio de Vivienda la recibe, comprueba que se cumplen los requisitos que exige la Ley por el derecho a la vivienda y lo publica en el BOE, se retrasará como mínimo unos meses y abarcará 21 municipios. Todos ellos tienen más de 5.000 habitantes y se ubican en las comarcas de Pamplona y la Ribera. En total, esas localidades albergan a casi 460.000 habitantes, más del 68% de la población de Navarra.

Pese a que la voluntad del Ejecutivo navarro era coincidente con la del Gobierno central, hasta ahora la normativa autonómica le complicaba hacer la declaración porque tenía una ley que era más estricta que la estatal. La norma general fija como requisito para declarar una zona tensionada que el incremento de los precios de vivienda (alquiler o compra) en los últimos cinco años supere en tres puntos lo que ha variado el IPC, o alternativamente que lo que cuestan las casas en promedio supere el 30% de la renta media de las familias que viven en la zona tensionada. Sin embargo, hasta la semana pasada, cuando el Parlamento foral aprobó una modificación legislativa, Navarra exigía cumplir con ambas condiciones a la vez.

La consejera de Vivienda, Begoña Alfaro (Contigo-Zurekin), ha explicado este lunes que durante los dos próximos meses realizará una ronda de contactos con varios departamentos del Gobierno navarro, con los 21 ayuntamientos afectados y con otros agentes implicados. La idea es iniciar a principios de enero la fase administrativa. Esto es, presentar la memoria preceptiva de zona tensionada y habilitar la fase de exposición pública de la orden foral que regulará la declaración para recoger las alegaciones que puedan producirse. Una vez concluido ese proceso, ha explicado Alfaro, se comunicará “al Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana la resolución” para que “facilite el índice para el tope de precios de alquiler”.

La elaboración de este índice es competencia del ministerio, pero, tal y como ha explicado la directora general de Vivienda, Elga Molina, se utilizarán los datos proporcionados por la Hacienda foral “en base al IRPF de las personas físicas del año 2023″. Actualmente el indicador estatal no recoge datos ni de País Vasco ni de Navarra precisamente porque bebe como fuente de las declaraciones de renta, y solo refleja las del territorio del régimen común.

Alfaro ha explicado que el índice, cuando los datos de la Hacienda foral se comuniquen con los del ministerio, variará en función del municipio y sus especificidades, como sucede con la estadística general. Una vez concluidos estos procedimientos, el Ejecutivo foral se reunirá con todos los consistorios implicados para redactar sus respectivos planes de medidas específicas, que irán más allá de topar los precios máximos. Entre dichas directrices, ha detallado Alfaro, se incluyen “incentivos a la bolsa de alquiler [donde entran los arrendamientos que gestiona la empresa pública Nasuvinsa], incentivos fiscales para aquellas personas que pongan en el mercado vivienda para el alquiler habitual y permanente; medidas también como el servicio de mediación, información y asesoramiento en el mercado inmobiliario, o la promoción y construcción de vivienda de alquiler asequible en las zonas declaradas de alquiler tensionado y un largo etcétera”. “La declaración de zonas de mercado tensionado es un conjunto de medidas y una oportunidad que no podemos dejar pasar. Ninguna medida es una fórmula mágica porque no la hay”, ha añadido.

Topes de alquiler

En cualquier caso, la declaración provocará que los alquileres de la zona tensionada tengan topes de precio como fija la ley estatal de vivienda. Esta afecta solo a los nuevos contratos, no a los existentes, y tiene límites distintos en función de si el casero es un pequeño propietario o un gran propietario. Para los primeros, la obligación al firmar el nuevo contrato de un piso es que la renta queda limitada a lo que se valía ese mismo inmueble en el anterior contrato, si es que ha estado arrendado en los últimos cinco años. Si es un piso que llega al mercado por primera vez (o que al menos no se ha alquilado en los últimos cinco años) entonces la renta sí tiene como tope el que marque el índice oficial de precios. Y este siempre se aplica a los grandes propietarios, que en principio son los que tienen más de 10 casas, aunque la norma permite rebajar ese umbral a cinco si todas ellas están dentro del área tensionada y además la comunidad autónoma así lo pide en la solicitud que envía al ministerio.

El Ejecutivo foral ha seleccionado los 21 municipios tras estudiar el Informe Preliminar de Zonas de Mercado Tensionado, elaborado con estadísticas del Colegio de Registradores de España, del Instituto Navarro de Estadística (Nastat), de la Hacienda Foral Navarra y del Registro de Alquileres del Gobierno foral. Con base en dicho documento, la consejera ha detallado que “en nueve municipios se han dado los dos requisitos” que exige la ley. En otros 10 solo se da el de la evolución de precios (que hayan subido más de 3 puntos por encima de la inflación en el último lustro) y en dos solo se da el del sobreesfuerzo (que las familias destinen más del 30% de sus ingresos al pago de la casa).

El informe preliminar recoge que, a excepción de la localidad de Noáin (en la Comarca de Pamplona), donde el alquiler es un 9% más caro que en 2018, en el resto de municipios afectados el arrendamiento se ha encarecido entre un 18% y un 138% en cinco años. Los incrementos más abultados se dan en el Valle del Baztán: los alquileres han subido 137,9% y los precios de compra, un 27%. La situación de tensión también afecta a las cuatro localidades más pobladas de Navarra. En la capital, en Pamplona (205.762 habitantes), y en Tudela (37.791), comprar una vivienda es entre un 33 y un 36% más costoso que en 2018. En Valle de Egüés (22.121 vecinos) y en Burlada (20.865 habitantes), ambos en el área metropolitana de Pamplona, los incrementos son del 20% y del 71,5%, respectivamente. En cuanto al precio de los arrendamientos, en Valle de Egüés han subido un 62,4% en cinco años. Le siguen Tudela (43% de incremento), Burlada (36%) y Pamplona (28%).