Calefacción central: respuestas legales para rebajar la factura del gas y evitar conflictos

La crisis energética tras la invasión rusa de Ucrania ha puesto en estado de alarma a los 1,6 millones de hogares que cuentan con calefacción central en su comunidad de vecinos.

Si los propietarios no toman medidas verán más que triplicarse la factura energética en este invierno, pudiendo pasar de los 1.000 euros a los 3.500 en estos meses, según una estimación del Consejo General de Colegios Administradores de Fincas.

El plan de contingencia energética aprobado el 11 de octubre por el Consejo de Ministros se compromete a “reducir” la factura del gas para estos hogares que cuentan con una caldera comunitaria y que no están pudiendo acogerse a la tarifa regulada del gas (TUR), mucho más económica que las del mercado libre. Sin embargo, el Gobierno no precisa cómo conseguirá esta rebaja. A continuación se ofrecen respuestas legales a los problemas en las comunidades de vecinos que surjan en torno a la calefacción y agua sanitaria central.

¿Qué medidas se pueden adoptar por los vecinos para reducir este invierno la factura energética comunitaria?

Las medidas que se pueden adoptar son a corto plazo y suponen reducir el confort y, aun así, se pasará más frío y se pagará más que en años anteriores. Las soluciones pasan por tener menos meses la calefacción encendida, reducir desde los 25 a los 19 grados la temperatura de los radiadores, limitar las horas que la calefacción está funcionando o, en los casos más extremos, prescindir de este servicio. Una comunidad de vecinos de Logroño pasará el invierno sin calentarse por lo inasumible de la cuota comunitaria.

Todas estas decisiones se deben aprobar por los vecinos, que como reconoce Peio Mendia, tesorero del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas, está obligando a estos profesionales a “tener que convocar, en muy poco tiempo, un gran número de juntas de propietarios extraordinarias y soportar una presión muy fuerte para solucionar los problemas entre los vecinos” porque no es lo mismo tener 19 grados en un piso orientado al sur que en uno al norte.

¿Deben estar todos los vecinos de acuerdo para no encender la calefacción?

El acuerdo para no encender la calefacción debe ser adoptado en junta de propietarios por mayoría simple (la mitad de los propietarios más uno) de los presentes y cuotas de participación según recoge el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) puesto que es una decisión temporal y significa que el servicio no se suprime de una manera definitiva.

Como es un acto de administración “no es necesario el consentimiento unánime, sin perjuicio de las acciones que puedan en su caso ejercitar los propietarios afectados”, asegura Alejandro Fuentes-Lojo, abogado especialista en derecho inmobiliario.

Desde Legálitas recuerdan que “la decisión no puede tomarse unilateralmente por el presidente o el administrador de fincas”.

¿Qué opciones tiene un vecino en desacuerdo con las medidas de su comunidad sobre la calefacción central?

La decisión sobre la calefacción se adopta por mayoría en una junta de propietarios y es ejecutable por parte de la comunidad de vecinos salvo impugnación en los tribunales conforme al artículo 18 de la LPH.

Si un vecino está en contra de suprimir o reducir el servicio de calefacción la única vía que tiene es impugnar judicialmente el acta de la reunión de vecinos y solicitar una medida cautelar urgente para evitar la ejecución del acuerdo y así dejarlo en suspenso.

Lo recomendable para los vecinos discordantes antes de iniciar una vía judicial es intentar llegar a un acuerdo con la comunidad al objeto de que le concedan facilidades de pago, amparándose en la situación de crisis.

¿Qué pueden hacer los inquilinos en cuyo contrato se incluye la calefacción si no se enciende?

En estos casos, las personas alquiladas pueden exigir a sus caseros, según el artículo 21.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que se les provea de un suministro alternativo a la calefacción central “en tanto que es una condición necesaria para la habitabilidad de la vivienda”, según Fuentes-Lojo.

Y en el improbable caso que la vivienda sea inhabitable, el inquilino podrá desistir del contrato o pedir la suspensión temporal del mismo, dejar la vivienda y durante ese tiempo no abonar la renta de alquiler, según la normativa sobre arrendamientos urbanos.

¿Se puede exigir la reducción de la renta mensual?

El arrendatario, en la mayoría de los casos, no tiene derecho a que el propietario aplique la reducción de rentas y sí podrá exigir que se provea de calefacción a la vivienda.

Desde Legálitas consideran que cuando en el contrato conste que la calefacción central está incluida en el precio de la renta y no se disponga de ella, “el inquilino puede exigir una reducción de las mensualidades”.

¿La legislación actual obliga a los vecinos de la comunidad de propietarios a mantener la calefacción a 19 grados?

Las comunidades de vecinos no están obligadas por el Real Decreto-Ley 14/2022 sobre medidas de ahorro, eficiencia energética y de reducción de la dependencia energética del gas natural que establece que la temperatura de la calefacción no puede superar los 19 grados en el interior de edificios o locales administrativos, tiendas, supermercados, grandes almacenes, centros comerciales.

Esta ley obliga a aquellos inmuebles con concurrencia pública como son los teatros, cines, bares, restaurantes y cafeterías y también los dedicados al transporte de personas como estaciones y aeropuertos.

¿Tienen los locales comerciales con calefacción central que respetar la temperatura de 19 grados que marca el Gobierno?

Para Fuentes-Lojo, los comercios en estos edificios comunitarios están facultados para desconectarse de la calefacción central.

Esta desconexión tiene como finalidad poner en marcha una instalación individualizada que les permita cumplir con la normativa del Gobierno, “pero no podrán exigir a la comunidad que abone dichos gastos, pues es un coste de adaptación para la realización de la actividad del local ajeno a la comunidad”, asegura el abogado.

¿Qué medidas piensa adoptar el Gobierno para reducir la factura del gas en hogares con calderas comunitarias?

En la teoría todos los consumidores con un consumo inferior a los 50.000 kWh pueden contratar la tarifa regulada de gas natural (TUR). Sin embargo, las comunidades de vecinos con calefacción de gas centralizada se les considera grandes consumidores y no pueden por ley acceder a esta tarifa refugio, incluso cuando dispongan de sistemas de reparto del consumo.

Dentro del nuevo plan de contingencia energética, el Consejo de Ministros del 11 de octubre se ha comprometido a reducir la factura de 1,6 millones de hogares con calderas comunitarias con vistas al próximo invierno. El Gobierno limitará el precio del gas natural que pagan estas comunidades de vecinos. El objetivo es que estos usuarios tengan un nivel de protección equivalente al que tienen desde hace un año los consumidores de la tarifa regulada de gas.

A día de hoy, los hogares con una caldera individual tienen acceso a pagar el gas a 6 céntimos según la tarifa TUR. “Creemos que esto no es justo, más cuando esta tarifa regulada se da en función del consumo, no de la renta de la persona que la disfruta”, asegura Peio Mendia. No es lógico que a día de hoy los chalets tengan una tarifa regulada y las viviendas con calefacción central, da igual la renta, están en el mercado libre a 20 céntimos kw/h.

¿Son viables las subvenciones de los Fondos Next Generation para estas comunidades?

A largo plazo sí es aconsejable invertir en sistemas de calefacción más eficientes y en elementos de regulación del calor dentro de la vivienda, también la acometida de obras para reducir las necesidades energéticas de los hogares.

Este tipo de obras tienen un elevado coste, pero están siendo subvencionadas por los Fondos Next Generation. Por ello los administradores de fincas colegiados aconsejan que se pidan estas ayudas por parte de las comunidades de propietarios y los particulares, porque es fundamental para la reducción de la factura energética a medio y largo plazo.

Sin embargo frente a unas subvenciones muy importantes, los propietarios se enfrentan a unos gastos de instalación que están disparando su precio por el incremento de los costes de las materias primas y de la energía para su producción.

En cualquiera de los casos, la promesa de unas subvenciones de hasta el 60% puede actuar de incentivo para que las comunidades que quieran reducir su factura energética en los próximos inviernos tomen decisiones.

¿Obliga la normativa a instalar contadores individuales en edificios de calefacción central?

El Ministerio para la Transición Ecológica y Reto Demográfico a través del Real Decreto 736/2020 estableció un calendario progresivo para instalar contadores individuales, obligando en primer lugar a las zonas más frías a contar con sistemas de reparto del consumo.

En Madrid la obligación comienza este noviembre y, en último lugar, se extenderá a Barcelona y la cornisa cantábrica en la primavera de 2023.

De todas formas, quedan exentas de la obligación de poner contadores las viviendas ubicadas en Baleares y Canarias, la zona de Levante, Guadalquivir, Ceuta y Melilla, que se corresponden con las zonas A y B.

Todos los edificios construidos después de 1998 tienen obligación de tener un sistema de contador individualizado, sin embargo, para las construidas anteriormente, la normativa obliga a poner contadores individualizado a las comunidades de vecinos cuando amorticen la instalación de estos sistemas en menos de cuatro años.

Muchos edificios construidos antes de 1998 carece de contaje individualizado y, además, “la mayoría de las veces tampoco pueden instalarlo. Solo están obligadas alrededor de un 30% de las comunidades”, según Peio Mendia.

Conviene conocer el Código Técnico de la Edificación por el que se establece las zonas climáticas en las que se divide España identificándolas mediante una letra, correspondiente a la severidad climática de invierno, y un número, correspondiente a la severidad climática de verano.