La vivienda se encarece un 8,8% en la recta final del año, según Tinsa

El mercado de la vivienda cierra un año marcado por el alza continua de los precios de las casas. A pesar de ello, las compraventas han alcanzado registros no vistos desde la burbuja inmobiliaria. Desde que el mercado se recuperó del parón y la inactividad a causa del coronavirus hasta hoy, se ha mostrado imparable, excesivo. El último trimestre del año ha terminado con un incremento en el precio medio de la vivienda terminada (nueva y usada) del 8,8% interanual y del 2,4% respecto al trimestre anterior, situándose el metro cuadrado en 1.751 euros, según el índice IMIE de Tinsa. Considerando la evolución en el resto de trimestres, la subida media en el conjunto de 2022 ha sido del 8,1%, una cifra en línea con el incremento de la inflación, apuntan desde la tasadora. “Por quinto trimestre consecutivo, la totalidad del territorio registra una tendencia alcista en los precios residenciales, manteniendo la intensidad tanto en términos de variación interanual como trimestral”.

Los precios residenciales no han dado un respiro en 2022 por el fuerte tirón de la demanda. El comprador ha adelantado la compra de casa, sobre todo en el primer semestre del año, para evitar en la medida de lo posible el impacto de las subidas de los tipos de interés realizadas por el Banco Central Europeo ―elevando el precio del dinero al 2,5%, máximos de finales de 2008— y la consecuente alza de las hipotecas, tanto fijas como variables (en diciembre el euríbor se ha situado por encima del 3% por primera vez desde 2008).

Tinsa enumera otros motivos que explican la creciente demanda, sobre todo de viviendas de segunda mano, un mercado que representa casi el 90% de las operaciones. “En 2022 la demanda ha permanecido activa a través de la canalización de los ahorros de los hogares residentes, por un lado, y de la recuperación de los niveles de compraventa extranjera previos a la pandemia, por otro. Esta demanda se ha encontrado con una oferta limitada por la incertidumbre en los costes de construcción, el incremento de los costes de la financiación y la inexistencia de suelo urbanizable suficiente en las zonas en que se acumula la demanda”.

Así, los precios se alejan cada vez más de los valores mínimos de la crisis financiera. Desde 2015 hasta hoy han subido un 35,7%. Aunque, de media, siguen estando un 18,7% por debajo de los máximos alcanzados durante la burbuja (año 2007). Ahora bien, la distancia se ha estrechado considerablemente en algunas comunidades autónomas, como Baleares —tan solo un 1,9% por debajo del techo de 2007— o la Comunidad de Madrid, donde las casas son un 12,3% más asequibles que en 2007.

En la recta final del año, todas las comunidades autónomas han vendido sus viviendas a un precio más alto que hace un año. Las que más se han encarecido en el último trimestre, a doble dígito, han sido Aragón (12,5%), Cantabria (11,2%) y Asturias (10,3%). En la Comunidad de Madrid el alza ha sido del 8,9% y con subidas de entre el 5% y el 8% se han situado 13 comunidades autónomas. En cambio, las subidas han sido mínimas (del 1% al 4%) en Canarias y Melilla. Por su parte, el grueso de las variaciones trimestrales se ha situado entre el 0,7% y el 2%.

El análisis por provincias del cuarto trimestre refleja que la mayoría de ellas ha experimentado incrementos interanuales en el cuarto trimestre de entre el 3% y el 8%, aunque Zaragoza, Cantabria, Asturias y Albacete han liderado la lista de subidas más intensas, por encima del 10%. En la provincia de Madrid la vivienda es ya un 8,9% más cara que hace un año. Tinsa no ha registrado provincias con variaciones negativas respecto a un año atrás, aunque en la evolución del cuarto trimestre respecto al tercero sí nota una moderación y hasta una contracción en cuatro provincias (Teruel, Pontevedra, Ourense y Salamanca), que han bajado precios del 0,7% al 0,1% respecto al trimestre anterior.

La práctica totalidad de las capitales ha tenido variaciones positivas respecto al año precedente, en una senda alcista iniciada en el primer trimestre de 2021. El grueso de ellas ha registrado subidas de entre el 3% y el 6%. Por encima de ese nivel se han colocado Madrid (9,2%), Zaragoza (10,9%) y San Sebastián (10,8%). Zamora es la única capital en la que se han detectado una caída en el precio de la vivienda nueva y usada: del 8,1%. Tinsa lo atribuye a la volatilidad de un menor tamaño de mercado y a valores unitarios más bajos que marcan variaciones más elevadas. Las variaciones trimestrales mantienen una tendencia alcista continuada y la mayoría se han situado entre el 0,5% y el 3% de incremento. Aunque ya hay 19 capitales que han experimentado una evolución plana este último trimestre, entre el 1% y el -1%. Las capitales que más se acercan ya a los máximos de la burbuja son Palma de Mallorca (solo un 1% por debajo del tope de 2007), San Sebastián (a un 9,7%), Madrid (11,2%) y Málaga (14,8%), además de Ceuta y Melilla.

De cara al año que está a punto de comenzar, Tinsa espera una moderación de la demanda, consecuencia de la combinación de una tasa de inflación todavía alta, que erosiona el poder adquisitivo de los hogares, y del cambio en la política monetaria del BCE, que encarece la financiación, factores ambos que dificultan el acceso a la vivienda. Aun así, “el entorno inflacionista puede continuar favoreciendo la canalización de ahorros hacia el producto residencial, de forma que las compraventas no se desplomarían, sino que se mantendrían en niveles cercanos a los del último año. En este escenario, la persistente limitación de la oferta mantendría el tensionamiento de los precios al alza, si bien se espera que tiendan a la estabilización a medida que se modere la demanda”, indica la tasadora.