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Atención propietarios: las juntas de vecinos por Zoom pueden ser anuladas judicialmente

Los expertos advierten de que las asambleas vecinales celebradas de forma telemática por la Covid no gozan de cobertura legal

La prohibición de celebrar reuniones de más de seis personas, impuesta por las autoridades sanitarias para contener la tercera ola del coronavirus, está afectando particularmente a las comunidades de vecinos que llevan un año prácticamente paralizadas a consecuencia de las sucesivas limitaciones de aforo. Algunos propietarios han decidido salvar los obstáculos celebrando juntas por Zoom, Whatsapp y otras aplicaciones similares. Ahora esas asambleas online podrían acabar siendo anuladas judicialmente y, con ellas, medidas tan importantes como la instalación de un ascensor o la reclamación de recibos impagados.

Las comunidades de vecinos están obligadas a celebrar una junta general, al menos una vez al año, para aprobar cuentas, renovar cargos y tratar asuntos que requieren del consentimiento de los dueños: derramas por obras, acciones judiciales contra morosos, etc. Sin embargo, la actual Ley de Propiedad Horizontal no contempla que estos asuntos puedan tratarse de forma telemática. En concreto, la norma prevé que los propietarios asistan presencialmente a las reuniones y en todo caso que deleguen su voto en una tercera persona. Nada más.

Estos estrictos requisitos legales, unidos a las restricciones relacionadas con el estado de alarma podrían servir de base jurídica para solicitar la anulación de cualquier encuentro informal que se haya celebrado en los últimos once meses, según los expertos. "Los acuerdos son impugnables tanto si se la junta se llevó a cabo en persona como a través de internet, porque en ningún caso hay cobertura legal", advierte Alejando Fuentes-Lojo, especialista en derecho inmobiliario.

En concreto, si los propietarios decidieron verse físicamente cualquiera de ellos podría alegar que no se cumplían las necesarias medidas de seguridad y que, por tanto, las condiciones no fueron óptimas en el momento de la convocatoria. Pero es que, además, si la reunión se hizo por videollamada para evitar los contagios, tienen derecho a oponerse a cualquier votación realizada por esa vía porque es una fórmula que no está prevista expresamente por la normativa vigente. Un auténtico caldo de cultivo para los litigios entre vecinos en el que se entremezclan elementos como la brecha digital, la seguridad jurídica y las rencillas de toda la vida.

Cataluña ha sido la primera Comunidad Autónoma en reconocer, por ley, la validez de las juntas online. El Consejo General de Administradores de Fincas ya ha solicitado al Gobierno que impulse una reforma similar en el resto del Estado, pero la iniciativa todavía no ha cuajado. "La inacción legislativa es clamorosa y está provocando graves conflictos en el día a día", asegura Fuentes-Lojo

Impago de cuotas

Uno de los principales problemas que está provocando la falta de una regulación adaptada al actual escenario de pandemia es el incremento de impagos. Para poder reclamar una cuota a los vecinos morosos, se les debe incluir en una lista de deudores; después apercibirles para que cumplan con sus obligaciones y, si finalmente no lo hacen en un plazo razonable, se ha de autorizar por votación al presidente o (en su defecto) al administrador para que emprendan acciones legales. Pero todas estas decisiones deben adoptarse en asamblea y por mayoría, algo imposible hoy por hoy.

La inseguridad jurídica que rodea a las juntas de vecinos ha llevado a muchas comunidades a posponer sine die las reclamaciones ante el temor de que puedan quedar en papel mojado. "Nos preocupa que las demandas sean finalmente desestimadas por los jueces y que además seamos condenados en costas" afirma el letrado Miguel Jiménez que representa los intereses de varias de ellas.

Para Jiménez es evidente que esta situación de impasse está contribuyendo a la asfixia de un sector que mueve cientos de millones de euros al año y del que dependen directamente miles de empleos directos. Asegura que "por suerte" la gran mayoría de propietarios está cumpliendo con sus obligaciones, pero reconoce que se empieza a notar un progresivo aumento de la morosidad. "Hay familias en ERTE o con todos sus miembros en paro que no tienen entre sus prioridades el pago de cuotas, lo cual es lógico, pero también hay quien no las abona porque no quiere".

Sea como sea, en algunos edificios empieza a escasear el dinero para hacer frente a los gastos comunes. Así lo pone de manifiesto Rosa Gómez, presidenta de una comunidad de ocho plantas en el barrio madrileño de Vallecas. Según cuenta, el año pasado había solo una morosa en el bloque, pero en los últimos once meses se le han unido tres más. De seguir así pronto entrarán en números rojos. "Lo curioso es que algunos tienen los pisos alquilados y están cobrando rentas de más de 700 euros", dice indignada.

Rosa recuerda que todos los vecinos acordaron reformar la fachada hace dos años, pero aún no han dado luz verde a la correspondiente derrama, por lo que la reforma tendrá que esperar. Es otra de las consecuencias de la parálisis de las juntas vecinales: el deterioro de los edificios. Fuentes-Lojo precisa que es algo muy común y a la vez peligroso, ya que la comunidad es la encargada de mantener en buen estado el inmueble. "Eso significa que es la responsable directa si se produce algún daño personal o material por caída de cascotes, goteras, etc".

La ley sí que permite la ejecución de reparaciones muy urgentes con el permiso del presidente o, en su defecto, del administrador. Aun así, Jiménez explica que en esta categoría no se incluyen obras tan necesarias como la instalación de un elevador para personas minusválidas en las escaleras del portal. "Hay propietarios con problemas de movilidad que llevan un año esperando a que se instale uno de estos dispositivos y apenas salen de casa", señala.

Recuperar la normalidad

A pesar de las de los múltiples factores en contra, hay comunidades que están funcionando con cierta normalidad y dentro del marco legal. Es la idea que defiende el administrador de fincas José María Águila-Bonfill, que dice no haber parado de celebrar juntas vecinales desde la desescalada "sin mayores problemas". El método, según describe es sencillo: dar a elegir a los propietarios entre hacer reuniones presenciales (de no más de seis personas); hacer encuentros telemáticos (siempre y cuando todo el mundo tenga conexión) o completar un tipo test (folio en mano).

Este sistema, destaca Águila-Bonfill, ha permitido a las comunidades que él gestiona "no caer en la inacción y solventar muchos conflictos", aunque puntualiza que si el acuerdo no es posible siempre queda la opción de dilatar las cuestiones más espinosas, que normalmente deben ser tratadas en junta general, para un momento más propicio. "De hecho, un reciente decreto permite posponerlas hasta diciembre de 2021", destaca.

Por su parte, Jiménez aplaude que algunos profesionales hayan encontrado "maneras de salir del paso" pero insiste en que no todos los problemas pueden solventarse por consenso y mucho menos "en un momento de crispación social como el actual". En ese sentido, espera que más pronto que tarde se modifique la legislación para que las juntas telemáticas dejen de ser encuentros informales y pasen a convertirse en verdaderas asambleas, con todas las de la ley.

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