Comunidades que “desokupan” viviendas

Tras semanas de intensa actividad vecinal, en la que no han faltado manifestaciones y caceroladas, los vecinos de la urbanización El Coto en el municipio de El Casar (Guadalajara) con cerca de 2.400 viviendas, han forzado la marcha de unos okupas que habían usurpado tres casas deshabitadas propiedad de los bancos. La ocupación había supuesto una merma en la convivencia vecinal, sobre todo porque los nuevos vecinos no respetaban las normas de la comunidad. Barbacoas con riesgo de incendio en parcelas en las que no se había hecho el desbroce, amenazas a otros vecinos, ruidos, vacío y llenado de piscinas casi semanal… son algunas de las tropelías que enumera el administrador de El Coto, Miguel Fernández.

Para actuar con rapidez, la comunidad, a iniciativa de su presidenta y Junta de Gobierno, organizó y convocó, en tiempo récord, por redes sociales y a través de la intranet del despacho del administrador, caceroladas a las puertas de estas viviendas. “Conseguimos que los okupas no pudieran soportar la presión social y negociaran su salida con la comunidad”, relata su presidenta, Sandra Roose, que asegura tener más de una llave en consigna, entregada en mano por los propios okupas, a la espera de que llegue algún apoderado de los bancos, propietarios de los inmuebles, reclamándolas. Actuaciones similares se han dado, por ejemplo, en el desalojo de un chalé en una urbanización en Barajas de Melo (Cuenca) el mes pasado tras las protestas de los vecinos.

Poner fin a las conductas incívicas que salpican a todo un edificio o urbanización es una de las reformas legales necesarias, dicen los expertos, aunque realmente en España esta práctica hay que circunscribirla a los datos: de los 3,4 millones de viviendas vacías (INE) el año pasado fueron ocupadas 14.621; en el primer semestre de 2020 la cifra es de 7.450. A falta de otros más recientes, un estudio del Institut Cerdá del 2017 situaba entre el 10% y el 25% las ocupaciones conflictivas. En una vivienda habitual o segunda residencia estamos ante un delito de allanamiento, penado con prisión y sobre el que la policía puede actuar de forma inmediata sin la orden de un juez. En caso de usurpación de una vivienda que no se considera morada de nadie, habitualmente en manos de bancos o fondos buitre, el delito se considera usurpación, con multas de tres a seis meses y procesos mucho más dilatados.

“Ni la Ley 5/2018, mal llamada de desahucio exprés —no pueden beneficiarse bancos y fondos, grandes tenedores de viviendas sin uso— ni las demás acciones legales de protección posesoria o de naturaleza penal, están al alcance de las comunidades para poder actuar ante una ocupación, a pesar de ser la primera en detectarlo, incluso antes que el mismo propietario”, comenta Enrique Vendrell, vicepresidente del Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona-Lleida y coordinador de la Comisión Legislativa del Consejo General de Colegio de Administradores de Fincas de España. “Si la ocupación afectara a un elemento común o, por ejemplo, a la vivienda destinada a la portería, que es propiedad de la comunidad, ésta sí podría actuar”, puntualiza Salvador Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico. La Ley de Propiedad Horizontal sí permite una llamada a la acción para que cesen las actividades molestas, insalubres, dañosas, peligrosas o ilícitas.

Esta acción de cesación puede ir dirigida contra el propietario —por no tomar medidas— y contra el ocupante, y requiere de una serie de trámites previos (requerimiento al infractor, acuerdo en junta…), que de llegar a buen puerto supondrá la privación de la vivienda por un periodo de uno a tres años. No obstante, la complejidad de este proceso ordinario, que podría suponer varios años de trámite (de 16 a 30 meses) le resta eficacia.

Además, según el abogado Javier Morillas, “la jurisprudencia, con cierta razón, ha puesto límites estrictos al ámbito de esta acción, hasta el extremo de que en la práctica no existe. Únicamente se plantea en casos de afectación extremadamente grave a la convivencia vecinal”.

Aunque esta acción de cesación es una auténtica ballena blanca en los juzgados, Morillas se considera afortunado de haber podido llevar bastantes casos en 17 de años de ejercicio, algunos de ellos contra ocupas que habían creado situaciones graves (como soltar perros peligrosos y consumir drogas en las zonas comunes de los edificios).

“Se debería articular la legitimación activa del presidente de la comunidad en caso de pasividad o inactividad del propietario frente a las ocupaciones ilegales, siempre que estuviera justificado por las molestias o daños en la comunidad”, mantiene Fabio Balbuena, abogado y administrador de fincas colegiado.

Varios son los motivos que hacen que el propietario no siempre esté en condiciones de iniciar acciones judiciales: dificultades económicas o insolvencia, tener la residencia en el extranjero, situación jurídica de la propiedad (una herencia litigiosa) o tratarse de entidades bancarias que por su burocracia interna demoran la reacción.

También Alejandro Fuentes-Lojo, socio del bufete que lleva su apellido, aboga por introducir en la Ley de Propiedad Horizontal una nueva modalidad de acción comunitaria de cesación en caso de ocupación ilegal de viviendas.

Con todo, recuerda el administrador Enrique Vendrell, un proceso de recuperación de la vivienda puede prolongarse en el tiempo en su ejecución en función de las estratagemas, procesales o no, de los okupas. “Se conocen falsificaciones de contratos de arrendamiento aprovechando la apariencia de legalidad del documento para permanecer en la vivienda de forma ilegal”, concreta, por su parte el abogado Fabio Balbuena. El pago de los recibos de luz y agua del inmueble ocupado ilegalmente, e incluso la realización de reparaciones, son otras de las tretas utilizadas por los okupas.

Por otra parte, son contados los casos que registran el interés de los okupas por pagar la cuota de comunidad para, de esta forma, legitimar la residencia en esa vivienda. “Ante el ofrecimiento de pago, lo primero que debe hacer la comunidad es contactar con el propietario, a través de su administrador de fincas colegiado, para saber si lo acepta”, recomiendan desde el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid.

Una rocambolesca situación que no está exenta de riesgos. Para Morillas, las comunidades que se niegan a recibir el pago de estas cuotas por parte del okupa lo hacen, a su juicio, en vulneración del Código Civil, que legitima el pago de deudas ajenas. “Ante una situación de inmueble ocupado y propietario pasivo o moroso - lamentablemente común en los casos de inmuebles de entidades bancarias- el okupa está tan plenamente legitimado para el pago como lo está cualquier otro tercero y podría incluso obligar judicialmente a la comunidad a aceptar el mismo”, cree este abogado.