Alquileres de ricos y pobres: el mapa de precios calle a calle

El mapa anterior muestra las enormes diferencias que existen en el mercado del alquiler en España. Los precios cambian por provincias, entre ciudades e incluso sin salir de ellas: a veces basta cambiar de barrio o cruzar dos calles para que la renta se triplique.

Los datos salen del nuevo índice de precios de alquiler, que toma como base las declaraciones tributarias, lo que aporta fundamentalmente una ventaja: el volumen de datos permite descender hasta el nivel de sección censal, pequeñas áreas donde viven unas 1.000 personas. Esto hace posible visualizar los precios casi calle a calle, especialmente en las grandes ciudades —se exigen al menos 10 alquileres para informar de una sección—, a través de mapas como el que ha elaborado EL PAÍS. Para producir estos datos se ha usado información de 1,7 millones de viviendas en alquiler.

Con su publicación, España puso fin esta semana a una “carencia histórica”. Así calificó el ministro de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, José Luis Ábalos, la falta de una estadística oficial de precios de arrendamientos en el mercado de la vivienda.

Los datos, referentes a las declaraciones de 2018, diferencian entre viviendas en bloques colectivos y viviendas unifamiliares. Las segundas, al ser más grandes, suelen ser más baratas por metro cuadrado, pero las teorías generales no valen cuando se aplica la lupa y aparecen las particularidades de un mercado muy heterogéneo. Así, los inmuebles más caros de España por metro cuadrado, con más de 25,4 euros de media, son las casas unifamiliares de dos secciones censales en Madrid y su localidad vecina de Alcobendas. En este último caso, se trata de una pequeña área en la exclusiva urbanización de La Moraleja. En la capital, los precios más elevados aparecen en el sur del barrio de Montecarmelo, en un espacio de urbanización relativamente reciente que limita con Mirasierra, otro clásico del lujo inmobiliario. Los pisos con las rentas más altas por metro cuadrado también están en Madrid: un área delimitada por el Paseo de la Castellana y la calle Velázquez supera los 21 euros por metro cuadrado. Siete de las diez secciones censales más caras de España están en la capital o su área metropolitana, las otras tres se encuentran en San Roque (Cádiz), Arona (Tenerife) y Barcelona.

¿Quiere eso decir que es en esas zonas donde más se paga por una casa? No exactamente. El precio por metro cuadrado indica que una zona es muy deseada, pero no tiene en cuenta el tamaño de las casas. El índice estatal de precios también ofrece la media de las rentas que los inquilinos abonan mensualmente, algo que permite saber dónde se encuentran los alquileres más exclusivos de España. De nuevo, aparecen en los primeros lugares sobre todo casas unifamiliares: tener terraza, jardín o piscina eleva la factura del alquiler. Las 10 áreas donde los alquileres medios son más altos están en Madrid, Alcobendas y Pozuelo de Alarcón (otra localidad pudiente de los alrededores de la capital). En una sección censal del barrio de La Piovera, en el noreste de Madrid, alquilar un chalet cuesta al mes más de 5.400 euros de media. Es el precio mediano más alto de España.

Otra curiosidad que se puede observar es la enorme variedad de precios, a veces incluso en áreas relativamente próximas. El gráfico de abajo muestra las diferencias entre ciudades. El piso típico en Madrid o Barcelona se acerca a los 850 euros de renta mensual, mientras que en Málaga ronda los 620 euros; en Valencia, los 520 euros; y en Murcia, los 460 euros. Pero son más llamativas las diferencias dentro de cada ciudad. En Madrid y Barcelona llegan a ser enormes: en ambas urbes hay cientos de vecindarios donde el alquiler más habitual para un piso no llega a 700 euros, pero también hay una docena donde el precio típico supera los 2.000 euros.

En Madrid destacan una veintena de secciones censales con chalets que cuestan al mes más de 3.000 euros de mediana. Son barrios que solo existen alrededor de la capital y en dos municipios alrededor de Barcelona: Esplugues de Llobregat y Gavà. La capital catalana, en cambio, destaca porque tiene dos manzanas céntricas donde los pisos cuestan casi 3.000 euros. Barcelona y Valencia presentan una particularidad con respecto al resto de grandes urbes. En todas las demás, los alquileres medianos más altos aparecen en lo que pagan los inquilinos de casas unifamiliares asentadas en áreas acomodadas. Pero en la capital catalana y en la valenciana son los pisos de algunos barrios de la ciudad los que más se cotizan entre sus vecinos.

Aunque Barcelona aparece frecuentemente en los portales inmobiliarios como una ciudad más cara que Madrid, no es eso lo que muestra de momento la estadística oficial. Es posible que, por su mayor tirón turístico, lo que piden allí los caseros por los alquileres (que es lo que reflejan los portales de búsqueda de vivienda) sea más alto. O puede ser que los precios en Barcelona sean ahora más altos, pero que las rentas que siguen pagándose —y que se reflejan en los datos de Hacienda— todavía no hayan superado a las madrileñas. Según las declaraciones tributarias, las rentas que se están pagando en Madrid son un poco más elevadas que en Barcelona.

Entre los municipios con más de 100.000 habitantes, la clasificación de los 10 más caros la copan las dos grandes metrópolis y algunas localidades próximas, con dos excepciones: Marbella, en Málaga, y Palma, en Mallorca. Aquí hay que hacer una alusión a otra de las limitaciones de la estadística: algunas ciudades vascas destacan también por sus altos precios en otras fuentes estadísticas, pero no aparecen en el mapa porque la Agencia Tributaria no tiene datos de las comunidades forales. El Ministerio asegura que eso se corregirá en futuras actualizaciones y se incorporarán al panel el País Vasco y Navarra.

Si la dispersión de precios se analiza por comunidades autónomas en su conjunto, en todas salvo en Asturias las rentas medianas más altas corresponden a alquileres de viviendas unifamiliares, como puede verse en el gráfico de abajo. Madrid, Cataluña y Baleares son los tres territorios con los precios medianos más altos. Galicia, Murcia y Extremadura aparecen como las tres comunidades más baratas.

La nueva estadística será una referencia por su precisión. Pero su principal debilidad es que da datos con algo de retraso, tal y como ha destacado un sector inmobiliario que mayoritariamente ha celebrado su alumbramiento. Tomar como referencia las declaraciones ante Hacienda limita la capacidad de actualización del índice de precios. Lo que se presenta ahora corresponde a 2018, y los precios de 2019 no se incorporarán hasta final de año. Eso hace poco útil la herramienta para medir lo que está sucediendo en situaciones de posible inflexión del mercado, como la actual. No sirve para saber en tiempo real si los arrendamientos están subiendo o bajando.

Los datos sí reflejan la subida de precios entre 2015 y 2018. Entre las localidades grandes, destaca Mairena de Aljarafe (Sevilla), donde en esos cuatro años las rentas se dispararon un 46%. Un boom de los alquileres prácticamente único (el segundo municipio con mayores subidas es Mutxamel, en Alicante, con una escalada de 26%). Si se analizan provincias, destacan Baleares y Málaga, ambas próximas al 20% de incremento, seguidas de Tenerife (15%), Barcelona (14%), Las Palmas (14%), Valencia (14%), Granada (12%), Castellón (12%), Madrid (12%) o Alicante (12%). No poder retroceder más allá de 2015 limita el análisis: en Barcelona y Madrid la recuperación de precios tras la Gran Recesión empezó antes que en el resto. Y las subidas disparadas también comenzaron a frenarse antes.