Las hipotecas sobre vivienda cayeron en marzo un 14,6%

La crisis del coronavirus truncó repentinamente la buena racha del mercado hipotecario. En marzo se registraron 26.382 hipotecas sobre vivienda en toda España, un 14,6% menos que en el mismo mes de 2019. Según los datos publicados este miércoles por el Instituto Nacional de Estadística (INE), lo que sí aumentó fue el importe medio de las hipotecas registradas, que se elevó un 1,6% hasta los 127.888 euros. La combinación de ambas variables hizo que el capital total prestado, casi 3.374 millones de euros, retrocediera un 13,3% en términos interanuales.

Aunque no lo atribuye directamente como causa de la caída de operaciones, el propio instituto estadístico recuerda que el 15 de marzo una resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública determinó que los registros de la propiedad trabajasen exclusivamente a través de correo electrónico o llamadas telefónicas. Y una instrucción posterior del mismo organismo fijó el 30 de marzo los servicios esenciales que debían prestar los registradores. En suma, la crisis del coronavirus afectó también al normal desarrollo de los registros y ello tendría un efecto en la estadística, aunque el INE señala que no en la recogida de datos, que ha sido comparable a la de otros meses con una respuesta del 93%.

Puesto que a los registros suelen llegar operaciones firmadas semanas antes, el descenso de marzo respondería más a la caída de la actividad en los registros que a la propia caída de operaciones de venta de vivienda, que previsiblemente se verá en estadísticas posteriores. Se trata, en cualquier caso, del segundo bache importante que sufre el mercado hipotecario en menos de un año. A principios del verano pasado, un cambio en la ley que regula los préstamos, provocó una gran caída de las operaciones que se tradujo, con dos meses de desfase, en desplomes en torno al 30% en los meses de agosto y septiembre.

Baleares, la comunidad más afectada

Precisamente por ello (y porque la causa no obedeció a que se hundieran las compras, sino a un problema para firmar las operaciones), el pasado diciembre las hipotecas registraron un fuerte rebote: en un mes tradicionalmente de poca actividad por los festivos, crecieron un 43% en términos interanuales. La buena racha se prolongó al arranque de este año, con crecimientos del 6,1% en enero y del 16,1% en febrero. Pero entonces llegó la epidemia de covid-19 a España y, con las medidas de confinamiento para detener el avance de la enfermedad, se truncó todo.

El bache, que muchos expertos creen que se profundizará en abril (íntegramente afectado por las restricciones de movilidad) y mayo como mínimo, arrancó no obstante de forma desigual por comunidades autónomas. Cinco de ellas lograron terminar marzo con más hipotecas registradas que en el mismo mes de 2019: Murcia, Asturias, Cantabria, Aragón y La Rioja. En esta última, curiosamente una de las más afectadas por los primeros brotes de coronavirus, encabeza los crecimientos con un 26,4% más de operaciones que un año antes, lo que sugiere de nuevo que la estadística de marzo refleja más la capacidad que han tenido los registros de mantener la actividad en las primeras semanas de confinamiento que el impacto real de la epidemia sobre el mercado hipotecario. En el extremo opuesto se situaron Baleares (-44,6%) y Madrid (-29,4%), que es de los cuatro grandes mercados autonómicos de vivienda (junto con Andalucía, Cataluña y Comunidad Valenciana), el más afectado.

Los préstamos fijos, en cabeza por primera vez

En el resto de variables que mide la estadística se marca un hito. Por primera vez se registraron más hipotecas con interés fijo (53%) que variable (47%). Aunque las primeras han experimentado un gran crecimiento en los últimos años, pasando de ser marginales a suponer casi la mitad del pastel, nunca hasta ahora habían logrado superar a las segundas. Lo más cerca que habían estado fue en octubre del año pasado, cuando representaron un 45% del total, pero desde entonces parecía que habían vuelto a perder terreno (en febrero fueron el 37%). El hecho de que el adelantamiento se produjera este marzo, con las circunstancias especiales que rodearon a ese mes, obliga a la cautela. Habrá que esperar a las siguientes estadísticas para ver si se trata de una nueva tendencia. En cualquier caso, lo que refleja el INE es el tipo de interés en el primer año de préstamo, por lo que tampoco recoge con precisión las hipotecas a tipo mixto, un producto que se ha abierto camino en los últimos tiempos y que suele ofrecer a los clientes unos primeros años de cuotas a interés fijo, que luego que pasan a ser variables.

En favor de la tendencia a aceptar tipos fijos (generalmente más costosos, pero que a la vez ofrecen más seguridad a los clientes a largo plazo) es su abaratamiento. Así aparece en la estadística de marzo, que recoge el cambio fijo más barato de la serie histórica: un 2,92%. Junto con el abaratamiento, también casi hasta mínimos históricos, del variable al 2,21%, el resultado fue que como media las hipotecas registradas en marzo pagaban un 2,56% de intereses. Esta cifra global, aunque también es baja en términos históricos, está por encima de las que se registraban a mediados y finales del año pasado, lo que significa que el auge de los préstamos fijos está sosteniendo en parte la caída del negocio. Lo que se mantiene más estable es el plazo medio de las hipotecas, que volvió a ser de 24 años tras unos meses en que esa cifra había descendido ligeramente (22 años en enero y 23 años en febrero).

Por último, al observar el conjunto de las hipotecas, y no solo las que se constituyen sobre viviendas, en España se registraron en marzo 35.604. Esa cifra expresa una caída el 16% en términos anuales, siendo muy superior en fincas rústicas (-25,6%) que en las urbanas. Añadiendo a las viviendas otras fincas urbanas tales como bajos comerciales, garajes o solares, la caída interanual fue del 15,8%. El capital de todos los prestamos hipotecarios registrados en España en marzo fue de 5.760 millones de euros, un 7,1% menos que doce meses antes. La bajada no es estrepitosa, pero resulta llamativa al compararla con la tendencia de negocio que arrastraba el mercado. Respecto al mes precedente, supone casi un 37% menos de capital prestado.

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