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¿Qué es más rentable: comprar o alquilar?

Dar el salto a la compra de una vivienda después de vivir en alquiler marca un punto importante en nuestra vida. Pero ¿cómo sabemos si estamos preparados para dar el paso?

Cuando uno vive en un piso de alquiler se limita a pagar una mensualidad y los gastos de los servicios que consume como agua, gas y electricidad. Cuando uno es propietario, sin embargo, debe asumir más responsabilidades que llevan aparejadas costes añadidos que se han de sumar a la hipoteca. La pregunta es ¿compensa? ¿Qué es lo que hay que tener en cuenta para tomar esa decisión?

Requisitos para afrontar la compra de una vivienda

Lo primero que hay que hacer es estudiar nuestra capacidad económica para saber cuánto podemos llegar a pagar por una vivienda (descúbrelo aquí). Si tus ahorros llegan para afrontar el 30% del precio y si la hipoteca que puedes conseguir no supera el 35% de tus ingresos, estás preparado para convertirte en propietario. Pero antes vamos a aclarar qué gastos hay que afrontar en la compra. 

¿Cuánto cuesta comprar una vivienda? 

El precio medio del metro cuadrado en España se sitúa en 1.638 euros, según la Estadística del valor tasado de la vivienda que difunde el Ministerio de Fomento. En Madrid y Barcelona esta cantidad alcanza los 2.611 euros y los 2.407 euros, respectivamente. La vivienda estándar tiene una superficie de entre 90 metros cuadrados y 100 metros cuadrados. 

Por tanto, para adquirir una vivienda de esa tipología, el precio medio en España transita entre 150.000 euros y 164.000 euros. Esta cifra también es mayor en Madrid y Barcelona donde ronda los 216.000 y los 260.000 euros. 

Si pidiéramos una hipoteca para adquirir una de esas viviendas tipo, ¿cuánto pagaríamos? Para la de 100 metros cuadrados que cuesta 164.000 euros, el banco nos prestaría 131.200 euros (el 80% del valor), lo que se traduce en una cuota mensual de unos 570 euros a pagar en 24 años (plazo medio de las hipotecas en España), a lo que habría que añadir los gastos habituales de vivienda como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI y la cuota de la comunidad). Si preferimos seguir de alquiler, la renta media es de 982 euros para una vivienda de 126 metros cuadrados, es decir, más grande. Es único dato disponible que ofrece el informe trimestral de precios de la página web Pisos.com.

Si queremos la casa en Madrid, la cuota de la hipoteca a igual plazo serían de 900 euros, mientras que el alquiler medio está en 1.782 euros al mes para un piso de 146 metros cuadrados.

¿Hay gastos añadidos al precio de la vivienda?

  • Si compras una vivienda de segunda mano hay que pagar el Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales, que oscila entre el 4% y el 10% del precio escriturado de la vivienda, varía según la Comunidad Autónoma.
  • Si compras una vivienda nueva asumirás un 10% de IVA (en Canarias hay una tasa equivalente del 6,5%) y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que puede llegar al 1,5% del precio total del inmueble.
  • La minuta del notario, entre 600 y 900 euros.
  • La gestoría, unos 300 euros.
  • El registro de la vivienda, entre 400 y 650 euros.
  • Otros

Si en la operación de compra venta interviene una agencia inmobiliaria hay que tener en cuenta que esta cobrará una comisión. No existe ningún organismo oficial que fije los honorarios, ni máximos ni mínimos, pero dependiendo de la Comunidad Autónoma o del precio y características de la casa, la comisión oscila entre el 3% y el 6% del precio, y se cobrará al vendedor, al comprador o a ambos. Para evitar sorpresas, asegúrate de que en el precio anunciado ya está incluida. Si no, exige conocer todos estos detalles en la agencia.

Los expertos cifran esos gastos entre aproximadamente el 10% y el 12% del precio de la vivienda. Es decir, para un piso que se vende por 300.000 euros tendremos que añadir unos 30.000 o 36.000 euros más.

También hay que indicar que los bancos actualmente no financian el total del valor de tasación (es decir, del precio que vas a pagar por el inmueble), de hecho están ofreciendo hipotecas de entre el 80% y el 85%, por lo que el comprador deberá disponer de entre el 15% y el 20% restante en el momento de la adquisición.

Para hacer el primer pago, tendremos que tener alrededor del 30% del precio del piso ahorrado con anterioridad.

¿Qué requisitos debemos cumplir para que me den una hipoteca?

Lo primero es tener ahorrado al menos ese 30% para afrontar los gastos de la compra y la entrada para el piso.

Antes de aprobar la hipoteca, el banco examinará las nóminas e ingresos de los solicitantes para comprobar, por ejemplo, su antigüedad en la empresa y si es fijo. A los autónomos les pedirán documentación que acredite que reciben ingresos de forma recurrente. En ambos casos el objetivo es dejar claro que ganamos lo suficiente para no dedicar más del 35% al pago de la hipoteca.

Los bancos también tendrán en cuenta el historial crediticio del postulante, es decir, si ha sido buen pagador cuando ha contraído otras deudas.

¿Qué gastos tendremos que asumir una vez seamos propietarios?

Debemos tener claro que asumiremos más gastos como dueños de una vivienda que como inquilinos: habrá que hacer frente a los gastos de comunidad (mantenimiento y limpieza de zonas comunes, servicios comunitarios, de conserjería o vigilancia, piscina, entre otras cosas).

También debemos estar al día con el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) que se paga al Ayuntamiento una vez al año (de una vez o fraccionado). Asimismo, recuerda Juan José Aguilera, director de Relaciones Institucionales del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Barcelona, “el propietario deberá hacer frente a eventuales averías en las instalaciones de su propio domicilio, así como derramas que serán aprobadas por la comunidad de propietarios”.

¿Dónde puedo buscar piso?

Una vez conocidos los gastos que vamos a tener y ajustado el presupuesto, la búsqueda de la vivienda dependerá de la ubicación, las características y el precio.

El método más utilizado para encontrar inmuebles en las grandes ciudades es Internet. Tanto para vivienda de segunda mano como de nueva construcción. Existe una gran variedad de páginas y aplicaciones móviles en las que ofertan pisos en venta con mucha información y fotografías para elegir.

Sin embargo, no hay que dejar de lado los métodos tradicionales: buscar carteles por las calles —no todos los propietarios dominan las nuevas tecnologías y muchos siguen colgando el reclamo en ventanas, balcones o en los portales—, preguntar a tus conocidos si saben de algún piso en venta o acudir a una agencia inmobiliaria. “Además, analizar el contexto económico y las tendencias inmobiliarias será muy importante para que, más allá de encontrar nuestra vivienda ideal, podamos realizar una buena operación inmobiliaria”, recomienda Ferran Font, director de Estudios de pisos.com.

¿Vivienda nueva o de segunda mano?

“La mayoría de las viviendas en venta forman parte del mercado de segunda mano, especialmente en las grandes ciudades españolas. Si bien cada vez hay más compradores que apuestan por la obra nueva debido a las garantías que ofrece y el propio diseño de los inmuebles, más moderno y enfocado a un mayor aprovechamiento del espacio”, explica Juan José Aguilera.

Como es lógico, la vivienda nueva o reformada tiene un precio más elevado, no obstante, “en la primera y segunda coronas de las áreas metropolitanas de las grandes ciudades sí que podemos encontrar mucho producto disponible de obra nueva y, a menudo, a precios más competitivos que en el centro de las capitales", advierte Font de pisos.com.

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