El volcán del alquiler

La vivienda en alquiler atraviesa una crisis volcánica. No porque no tenga futuro. Porque no tiene presente.

Los precios de compraventa se han multiplicado. Aunque no llegan aún a los extremos de la etapa de la burbuja. Están aún cerca del 15% más bajos. Pero han aumentado más de un tercio desde los mínimos de 2013. En Barcelona y Madrid la situación es más explosiva que la media.

Ello, junto a la resaca social de las ejecuciones hipotecarias del pasado inmediato, conduce a los jóvenes a la opción del alquiler. Dos tercios de los nuevos hogares son de inquilinos.

Así, en 1970 el 30% de las viviendas era de alquiler, porcentaje que bajó al 11,4% en 2011 y que subió al 22,2% en 2017, según las estadísticas del Ministerio de Fomento, muy mejorables.

En todo caso, siempre por debajo de los países europeos más comparables con el nuestro. Pero los precios del alquiler se han duplicado, aproximadamente en las zonas más calientes, desde la crisis.

La entrada masiva de fondos de inversión privados, de fondos buitre (distintos de los anteriores), de plataformas de alquiler de pisos turísticos y de socimis (sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario) han influido en ese alza, aunque con densidad variable.

Lo cierto es que el drama social se agudiza más en el segmento de los inquilinos que en el de los propietarios.

Los desahucios hipotecarios descendieron a 22.330 en 2017 (desde 25.811 en 2013, cifras del CGPJ) mientras que los causados por el impago del alquiler subieron de 34.193 a 35.666 entre 2016 y 2017: un alza del 4,13% que se aceleró en 2018, al 6,15% en el segundo semestre y al 7,9% en el tercero. Una de cada seis evicciones se produjo en viviendas arrendadas.

La merienda de negros madrileña (desamortización al revés) de venta, a bajo precio, de vivienda pública a fondos buitre por la que ha sido condenada la exalcaldesa Ana Botella ilustra cómo esas entidades contribuyen al aumento de la precariedad habitacional.

Su gestión dinámica significa de hecho que practican aumentos sistemáticos, lo que les permite triplicar la rentabilidad de los caseros tradicionales y retornos anuales de la inversión de hasta el 20%.

Las Administraciones abandonaron sus responsabilidades. Más del 95% de la oferta de alquiler en España proviene de los particulares; en Europa la cifra se acerca al 65%. Y la oferta pública de pisos asequibles apenas alcanza el 2,5% del parque total. El parque público de viviendas de protección oficial (VPO, compraventa y alquiler) capotó un 82% de 2013 a 2017.

Sin un sustancial parque público de vivienda en alquiler que module los precios del mercado, la eficacia de los controles de precios se revela limitada: lo ha sido incluso donde lo hay, como en París o Berlín.

El parque público es lo más decisivo: el reciente decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, da dos meses de plazo para arbitrar la estrategia (y el presupuesto) con que construir 20.000 viviendas.

Ejemplo casi tan sangrante de la incuria pública como el de Botella es la Generalitat, cuyo presidente proclama en cada discurso la vocación social de su Govern.

En política de vivienda, durante los siete años de procés 117.000 VPO han perdido en Cataluña esa categoría y se pueden vender a precios de mercado (al transcurrir 30 años). Pasará lo mismo con las más de 130.000 restantes construidas desde 1981.

El Govern prometió en octubre un decreto para convertir en perpetua la prohibición de venta a este tipo de pisos. Ha hecho lo de siempre. Nada.