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La promotora cotizada Aedas Homes empieza a fabricar viviendas en la mitad de tiempo

La inmobiliaria abre el camino a la construcción industrializada en España con seis promociones y más de 100 viviendas

Una de las cuatro inmobiliarias más grandes de España, Aedas Homes, está haciendo viviendas en una fábrica de Seseña (Toledo). La promotora, controlada por el fondo estadounidense Castlelake y en Bolsa desde el pasado año, ha creado una nueva línea de negocio que industrializa el proceso de construcción integral de las casas. En una primera fase, en torno al 5% de las 3.326 viviendas que previsiblemente entregará en 2023 serán industrializadas.

Una vez fabricados los módulos, Aedas Homes los transporta por carretera al solar.
Una vez fabricados los módulos, Aedas Homes los transporta por carretera al solar.

Con esta otra forma de edificar por módulos la firma dice que va a conseguir reducir a la mitad el plazo de ejecución y entrega: se pasa de un tiempo 18 a 24 meses de la construcción tradicional a un plazo de 9 a 12 meses. “Este proyecto surge de la necesidad de dar solución a uno de los principales problemas y quejas: los plazos excesivamente dilatados para la construcción y entrega de las viviendas. Los clientes de hoy en día ya no quieren esperar tres años a recibir sus viviendas ni pueden entender que la mayor inversión de su vida no tenga unos mínimos estándares de calidad”, expone David Martínez, consejero delegado de Aedas Homes. Como si se tratara de un automóvil, todos los elementos —desde fachadas, instalaciones, cerramientos y acabados, hasta baños y cocinas— salen de una cadena de montaje, para después ser instalados en módulos, que se transportan por carretera y se ensamblan en el solar. El proceso termina conectando las acometidas de servicios.

La compañía comienza su aventura con seis promociones que suman más de 100 viviendas, todas ellas unifamiliares y emplazadas en la Comunidad de Madrid —tres en Torrejón de Ardoz, dos en Boadilla del Monte y una en El Cañaveral, en la capital—. Ya se están fabricando las 28 primeras unidades en el taller de Seseña y después del verano se iniciará la venta. “Ahora se está trabajando en definir varios desarrollos de vivienda en altura, tanto en Madrid como en otras regiones”, indica Martínez.

El sector inmobiliario lleva años coqueteando con la industrialización o construcción offsite (fuera del solar), un viejo anhelo de los profesionales para reducir plazos y ganar certidumbre, que no terminaba de despegar. Ahora lo hace para prefabricar promociones completas. “Se trata de una nueva forma de construir que se asemeja a la industria automovilística, en la que todos los elementos y componentes de la vivienda se fabrican por industriales especialistas y se ensamblan en una cadena de montaje”, dice Martínez.

Fábrica de Seseña donde se prefabrican las viviendas.
Fábrica de Seseña donde se prefabrican las viviendas.

La industria de la promoción residencial, anclada en el ladrillo, el cemento y la obra a pie de solar, pone así una pica en la modernidad. “El sector apenas ha evolucionado en las últimas décadas y sigue construyendo las viviendas de una forma artesanal. La mano de obra barata, accesible y poco cualificada ha posibilitado que esta industria haya avanzado hasta bien entrado el siglo XXI sin necesidad de modernizarse”, añade el directivo. Pero edificar a pie de obra es muy ineficiente en tiempo, coste y energía y está muy supeditada a la coordinación de operarios y las condiciones climatológicas.

En cambio, construir con patrones de calidad similares a los de las líneas de montaje de automóviles tiene varias ventajas. Disminuye los plazos de entrega al poder simultanear varios trabajos y permite la estandarización de soluciones constructivas. Así, mientras se fabrican los módulos en el taller, en la parcela se puede realizar el movimiento de tierras, la cimentación, los sótanos y garajes (mediante procesos constructivos tradicionales).

Otra mejora es la mayor calidad y el control en la ejecución de las viviendas, lo que también paliará uno de los problemas actuales y es la falta de mano de obra cualificada a pie de obra. Además, se reduce la siniestralidad laboral, se fomenta la conciliación e igualdad (en fábrica hay un porcentaje mayor de mujeres que en obra), y el impacto ambiental es menor (minimiza el ruido, el polvo y los desechos...).

No está entra las ventajas, de momento, que comprar una de estas casas vaya a ser más barato. Los expertos insisten en que no se reducen los costes de construcción. De hecho, es muy similar y a veces superior a la forma tradicional. “La construcción convencional es barata aún, por lo que no se ahorran costes. Si la mano de obra sigue encareciéndose podría ser competitiva”, dice Fernando Moliner, presidente de la comisión técnica de la patronal de promotores Asprima. “Con el tiempo e impulsando un mayor número de unidades, esperamos obtener economías de escala. El ahorro proviene desde el punto de vista de los costes financieros por la reducción de todos los plazos”, incide Martínez.

El cambio de paradigma no será inmediato ni una mancha de aceite. “Requerirá de un gran esfuerzo de transformación de la industria que llevará muchos años, por lo que la oferta de la promoción industrializada será complementaria con el producto convencional”, añade.

Aunque no empieza de cero. En los últimos años la construcción industrial ya se ha ganado un hueco en el segmento de chalés y viviendas a medida. En paralelo, han surgido pequeñas empresas especializadas que hacen promociones de unas pocas unidades e incluso las hay que han hecho bloques de pisos de madera.

Pero uno de los hitos más importantes fue cuando otra de las grandes, Vía Célere, controlada por el fondo estadounidense Värde Partners, comenzó en 2014 a prefabricar los baños y cocinas para algunas de sus promociones y creó su propia división de industrialización. Desde 2014 ha montado 2.000 baños en 10 promociones, dice Sandra Llorente, directora de Innovación e Industrialización de la firma. Salen de una fábrica de 3.000 metros cuadrados situada en Navalcarnero (Madrid) y llegan al solar, donde pueden montar entre 20 y 25 baños diarios. “Por cada 80 que fabricamos ahorramos un mes de plazo”, comenta Llorente. Insiste en que estos sistemas son más caros que los tradicionales. “Con el ahorro de tiempo se tiene una ganancia económica, pero trabajamos en milímetros, y la fábrica y el transporte encarecen. Se ganan otras cosas como evitar la rotura de materiales, las terminaciones son de alta calidad y se hace imagen de marca”, señala.

Además, “ya hay algunas promotoras que están incorporando fachadas, vigas, forjados, losas y prelosas prefabricados; hay iniciativas, se está haciendo poco a poco”, dice Moliner.