Un juzgado anula la cláusula que permite ejecutar una hipoteca por incumplir un pago

El juzgado especial de Madrid contra las cláusulas suelo ha declarado nula la cláusula de vencimiento anticipado de una hipoteca firmada por una pareja con Bankia. Es cláusula permitía al banco ejecutar la hipoteca ante cualquier incumplimiento de los pagos por parte de los clientes, por pequeño que fuera. El juzgado considera nula por abusiva esa cláusula, dado que ocasiona un "desequilibrio grave" entre los derechos del banco y los clientes, por lo que ordena eliminarla del contrato. Además, anula los intereses de demora pactados en caso de impago al considerarlos abusivos por demasiado altos y condena a Bankia a hacer frente a los gastos notariales y registrales derivados de la firma de la hipoteca.

Es la primer sentencia emitida por el juzgado de primera instancia 101 bis de Madrid, el encargado en la región en exclusiva de casos por cláusulas abusivas –cláusulas suelo, hipotecas multidivisas, gastos hipotecarios, etc-, que entró en funcionamiento a mediados de junio. El 1 de junio comenzó a funcionar uno de estos juzgados en cada provincia. En esta primera sentencia emitida en Madrid, el juzgado se pronuncia sobre dos préstamos hipotecarios firmados por la pareja en 1994 y 2004 y una modificación firmada sobre el primero.

En dos de los contratos, se incluye una cláusula de vencimiento anticipado que ampara a la entidad prestataria, en este caso Bankia, a resolver el préstamo y “proceder al reintegro de las cantidades entregadas, intereses, intereses de demora” por el procedimiento ejecutivo o extrajudicial, es decir, a ejecutar la hipoteca, en caso de “incumplimiento de cualquiera de las obligaciones pactadas” en la escritura de préstamo. En concreto, en este caso, la cláusula autoriza a Bankia a ejecutar la hipoteca en caso de “falta de pago de una cuota cualquiera de amortización” o incluso de un recibo de contribución (el IBI), sin que contemple otra posibilidad para los clientes, una pareja.

Amparándose en otros antecedentes, el juzgado declara nula esa cláusula porque “contempla una sanción muy alta”, la resolución del préstamo, “sin que exista un grado de proporcionalidad” entre el incumplimiento y la sanción, “provocando un desequilibrio grave entre los derechos de las partes”. Según los antecedentes citados, entre ellos una sentencia del Tribunal de Justicia de la UE de 2013, para que se pueda ejecutar la hipoteca se debe atender a si el cliente ha incumplido una “obligación esencial”, es decir, si el incumplimiento es grave respecto a la cuantía y duración del préstamo. Tras el fallo europeo, la ley Hipotecaria española estableció en 2013 que para ejecutar una hipoteca hacía falta el impago de al menos tres mensualidades y la nueva ley hipotecaria que el Gobierno está redactando cifra el impago entre el 3 y el 5%.

Como la cláusula aplicada a esta pareja ni modula la gravedad del incumplimiento ni contempla otra salida que la ejecución hipotecaria, la juez declara abusiva esta cláusula y ordena su expulsión de los tres contratos, pese a que nunca ha sido aplicada.

En cuanto a los intereses de demora por incumplimiento en los pagos, el contrato entre la pareja y Bankia estipulaba que los clientes deberían pagar "un interés nominal superior en cuatro puntos porcentuales al tipo vigente en el momento del pago, sobre las cantidades adeudadas". El juzgado considera "desproporcionado" ese interés en comparación con el tipo de interés máximo aplicable al préstamo, que es de un 13%, y porque otras normas de referencia, como la ley Hipotecaria, establecen intereses más bajos.

Finalmente, la sentencia también falla que debe ser el banco el que pague los gastos notariales de constitución de la hipoteca, puesto que la pareja sólo precisa un préstamo, mientras que el banco es el que requiere que se formalice en forma de hipoteca, lo cual obliga a la participación del notario, para tener más garantías de devolución del préstamo. También obliga al banco a pagar los gastos registrales, puesto que es el banco el que requiere que se inscriba la hipoteca en el registro de la propiedad. Por los gastos de la hipoteca, la sentencia obliga al banco a devolver la cantidad de 1.366,35 euros, más los intereses legales desde el momento en que se efectuó el pago.