Hipotecas con anzuelo

Una alarma para la vivienda, un seguro de salud, otro para el coche, un plan de pensiones o un fondo de inversión cuyo saldo anual supere los 25.000 euros. Estos son algunos de los productos que cualquiera puede llevarse bajo el brazo al contratar una hipoteca. A cambio de aceptar alguna de estas vinculaciones, cada vez más imaginativas, el hipotecado consigue abaratar el tipo de interés. Cuanto menos productos suscriba, más penalización. "El objetivo es conseguir una rebaja en el tipo de interés que, normalmente, es de un punto porcentual", explica Marta Martínez, del departamento de contenidos de Credimarket.

Caixabank ofrece un tipo de interés fijo del 2,10% con máxima bonificación (3,30% sin productos). ¿Cuáles? Muchos, pero destaca la contratación del servicio de alarmas de Securitas Direct que bonifica con un 0,20% y cuesta 50,82 euros al mes. Aunque también curioso es el caso de la hipoteca Triodos, de Triodos Bank, "donde la bonificación se obtiene en función de la calificación energética de la vivienda que se compre", añade Estefanía González, portavoz de Finanzas Personales de Kelisto.es.

Todas las entidades requieren una media de cinco productos para acceder al interés más bajo. Los más habituales son "tener una cuenta con la nómina, domiciliar recibos, contratar un seguro (de vida, hogar, protección de pagos o, incluso, de coche), una tarjeta de débito o crédito (normalmente, con un gasto mínimo al año), o un plan de pensiones con una aportación mínima anual", dice González. Los seguros son los productos que más se repiten. "De hecho, la primera vinculación general de las hipotecas fue precisamente la del seguro de hogar. De esto se pasó al seguro de vida, a domiciliar la nómina y a la contratación de productos financieros", puntualiza Antonio Gallardo, experto de iAhorro. Las entidades que requieren más para conseguir la máxima rebaja son Banco Caixa Geral, Caja de Ingenieros e Ibercaja, Deutsche Bank, BBVA, Bankinter, Liberbank, Santander y Kutxabank.

La contratación de este abanico de ganchos no es obligatoria, "pero la deficiente regulación permite al banco presionar para que se contraten con la hipoteca más productos suyos o del mismo grupo", dice Carlos Ballugera, registrador del Colegio de Registradores. Ni siquiera lo es el seguro de daños e incendios que las entidades sí exigen como condición para conseguir el préstamo."La obligación legal de tener un seguro de daños es solo del banco si quiere vender la hipoteca en el mercado secundario. Pero no es obligación del cliente", añade Ballugera. Considera que "el banco saca aquí un beneficio gratis, es como si subiera el tipo de interés, pero sin transparencia y al margen del mercado y la competencia".

El problema actual es la falta de transparencia. "Aunque la mayoría de los bancos informa de lo que se encarecería su préstamo si no se acepta la vinculación propuesta, un 33% no desglosa esa información", destaca González. ¿Merece la pena? Rechazarla provocaría que la cuota anual de una hipoteca variable aumentara en 695 euros al año. En la fija, subiría 750 euros anual, según un análisis de Kelisto. En las variables, si no se acepta la vinculación el diferencial medio pasa del 1,2% al 2,3%. En las fijas, sube del 2,3% al 3,4%. El mayor encarecimiento se produce si el usuario no domicilia la nómina (0,7 puntos porcentuales), el seguro de vida (0,4 puntos), y el de hogar (0,3 puntos).

En Credimarket hacen una simulación. Contratar el seguro de hogar con una aseguradora externa cuesta una media de 185 euros al año y con el banco sale por 219 euros. Sin embargo, la penalización en el tipo de interés es de 0,25% (de euríbor más 1,25% pasa al 1,50%), así que el incremento sería de 12 euros mensuales, 144 euros más al año. "En este ejemplo sale a cuenta asumir el seguro del hogar", concluye Martínez. Aunque hay que hacer cuentas, porque "la reducción del diferencial, el beneficio por la vinculación, es mayor cuanto mayor es la hipoteca y el plazo", recuerda el experto de iAhorro.

Más transparencia

El anteproyecto de ley que regulará en el futuro el mercado hipotecario —Ley Reguladora de Contratos de Créditos Inmobiliarios—, que se aprobará en los próximos meses, llega para poner orden en el funcionamiento de la vinculación hipotecaria. La norma prohibirá las ventas vinculadas, pero permitirá las ventas combinadas por separado y a cambio de una bonificación. Esto es, que ofrezca algún beneficio para el cliente, algo que ya hacen muchas entidades. "Estarán permitidas las ventas combinadas de productos, siempre que haya presupuestos individuales y de forma conjunta y el prestatario pueda valorarlos con transparencia. También podrán ofrecer beneficios desde una perspectiva comercial al contratar una hipoteca, como regalos o bonificaciones", señala José Luis Martínez, portavoz de la Asociación Española de Banca (AEB).

Pero la nueva norma trae más cambios y algunos afectan a colectivos tan importantes como el de los notarios, cuyo papel es previsible que se refuerce en la etapa precontractual, en la que ahora no interviene. "El consumidor podrá acudir al notario para ver la oferta vinculante que enviará el banco. Puede ir una semana antes de la firma de la hipoteca a que le informe de forma gratuita", señalan fuentes notariales. También los registradores de la propiedad jugarán un papel principal. "La nueva ley aumenta la cuantía del impago para que pueda haber vencimiento anticipado, los límites de los intereses de demora, se reducen los costes de amortización y del cambio de la hipoteca de tipo variable a fijo, y se añaden obligaciones de información previa al contrato de los bancos, notarios e intermediarios. Todo ello afecta a los registradores porque tendrán que ser objeto de calificación registral antes de su inscripción en los Registros de la Propiedad", señala Carlos Ballugera.