Pasos a dar si heredas una propiedad que no está inscrita en el Registro

La Ley Hipotecaria provee en el Título VI De la concordancia entre el Registro y la realidad jurídica las herramientas necesarias para que la información de la que disponen los Registros de la Propiedad sea lo más ajustada a la realidad física y jurídica de las fincas, instalaciones, edificios, etc.

Dentro de ese título, dispone de dos herramientas concretas que han sido modificadas por la recientemente aprobada Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria y de la Ley de Catastro Inmobiliario. Una medida que surgió con vocación de coordinación de la información existente en el Registro de la Propiedad y el Catastro Inmobiliario para, tal y como se afirma en su exposición de motivos, “una mejor identificación de los inmuebles y una más adecuada prestación de servicios a ciudadanos y Administraciones”.

Y es que es un tema bastante delicado por cuanto estamos hablando de aspectos tan importantes como ¿hasta dónde llega mi vivienda? o ¿qué impuestos he de pagar? Pues bien, para todo esto es imprescindible que la información del Registro de la Propiedad sea lo más ajustada a la realidad y para ello, en la citada Ley 13/2015, entre las diferentes medidas que se realizaron, se modificaron dos que son las que a continuación van a ser objeto de estudio: los expedientes de dominio y de reanudación del tracto sucesivo interrumpido.

Ambos son medios incluidos dentro de ese título VI de la Ley Hipotecaria que tienen como objetivo alcanzar la plena concordancia de la información del Registro de la Propiedad con la realidad física y jurídica extrarregistral. A través del primero se pretende la inmatriculación de una finca no inscrita; con el segundo, se consigue la inscripción de la finca a nombre de su propietario actual, distinto del titular registral.

Históricamente, estos expedientes se regularon como procedimientos de jurisdicción voluntaria con la finalidad de evitar para el promotor la necesidad de acudir a un juicio declarativo en el que se reconociese su dominio. Tras la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria y de la Ley de Catastro Inmobiliario, se han desjudicializando ambos expedientes, que pasan a ser de competencia exclusiva del notario.

Alcance de la medida

Además, y para un mejor desarrollo de estos dos mecanismos, están surgiendo posiciones doctrinales que tratan de dejar más claro el alcance de esta medida, algunas de las cuales ya han sido acogidas por la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN).

Pasando ya a abordar el procedimiento concreto de cada una de las figuras, en cuanto al expediente de dominio, se regula en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria (LH) y comienza con un requerimiento al notario competente, que será el hábil para actuar en el distrito notarial del lugar donde radique la finca o cualquiera de los distritos notariales colindantes. Esta regla de competencia territorial sigue la misma línea adoptada en la Ley de Jurisdicción Voluntaria de ampliar el número de notarios competentes.

Desde el punto de vista notarial, el requerimiento se instrumenta mediante un acta, siendo requisito para aceptarlo que se acompañe de ciertos documentos:

• · el título de propiedad (que puede ser público o privado),
• · una relación de datos catastrales y registrales de la finca y de sus colindantes,
• · la relación y datos de los propietarios de las fincas colindantes,
• · identificación de los derechos constituidos sobre la finca,
• · identificación del poseedor de hecho de la finca o arrendatario si fuera vivienda.

Tratándose de título de propiedad privado, parece claro que deberá haber sido objeto previamente de liquidación fiscal, debiendo denegarse, en caso contrario, su aportación.

A continuación, el notario debe solicitar certificación del registrador de la propiedad que acredite que la finca no está inscrita. Éste la puede denegar si tiene dudas fundadas sobre la posible inmatriculación de la finca, o si aprecia la falta de correspondencia entre la descripción contenida en el título y la certificación catastral; en tal caso, el notario dará por concluido el expediente. Si el registrador expide la certificación, el notario notificará la pretensión de inmatriculación a los titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca, a aquél de quien provienen los bienes o sus causahabientes si fueran conocidos, al poseedor de hecho de la finca, al Ayuntamiento del lugar donde radica la finca e incluso a los propietarios de las fincas colindantes. Asimismo se insertará un edicto en el Boletín Oficial del Estado que se publicará gratuitamente (de forma potestativa el notario también puede ordenar la publicación de un anuncio en el tablón de anuncios del Ayuntamiento).

Realizados estos trámites, si en el plazo de un mes ninguna persona formula oposición, el notario dará por concluido satisfactoriamente el expediente y remitirá copia del mismo al registrador de la propiedad para la inmatriculación. Si existe oposición, se termina infructuosamente el expediente, quedando expedita la vía judicial para el promotor. Como se ve, el notario no realiza juicio positivo o negativo alguno, ni siquiera de notoriedad, limitándose a efectuar notificaciones y recabar manifestaciones y documentación. Por último, hay que destacar que la inmatriculación practicada por este medio no tiene la limitación de los efectos de los dos años que sí tiene la inmatriculación de títulos públicos por doble título que regula el artículo 205 LH.

En cuanto al expediente de reanudación del tracto sucesivo, se regula en el artículo 208 LH y permite la inscripción del dominio o de un derecho real a favor del titular actual, obviando las inscripciones intermedias que le conecten registralmente con el titular de la última inscripción. Por tanto, para acudir a este expediente es necesario que exista una ruptura del tracto registral, por la existencia de dos o más transmisiones no formalizadas en documento público. Recogiendo la jurisprudencia de la DGRN, la ley hipotecaria dispone en su artículo 208 que no se entiende producida “la interrupción del tracto en el caso de que la persona a cuyo favor deba practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del titular registral o de sus herederos" Algunos autores abogan por una interpretación restrictiva del precepto, dejando fuera de su ámbito de aplicación supuestos en los que no es posible realmente “reconstruir” en documento público las transmisiones intermedias (v.gr., el caso de quien adquiere la finca de un heredero del titular registral habiendo más herederos).

En cuanto a la tramitación, el artículo 208 LH se remite a lo dispuesto para el expediente de dominio, estableciendo fundamentalmente dos especialidades: por un lado, hay que notificar a los titulares de la última inscripción de dominio (o del derecho real cuya tracto se pretende reanudar) o a sus herederos, siendo personal la notificación en caso de inscripciones de menos de treinta años de antigüedad; y en la regla cuarta se indica que, en caso de oposición o no comparecencia de alguno de los citados, el notario deba dar por conclusa su actuación, debiendo el promotor acudir al juicio declarativo correspondiente. Aquí no solo se exige que no haya oposición, como ocurre en el expediente de dominio, sino que se impone una actuación positiva de los citados, lo que probablemente hará estéril la regulación, puesto que muchos de los citados carecerán de interés para acudir a la notaría. Probablemente por ello, la DGRN, en resolución de 23 de mayo de 2016, superando el tenor literal del precepto, ha considerado que, en el caso de inscripciones de dominio de más de treinta años de antigüedad, la citación puede hacerse por edictos, y que la comparecencia solo es exigible respecto de aquellos a los titulares registrales o sus herederos cuya inscripción tenga una antigüedad inferior.

En conclusión, la nueva regulación proporciona mayor celeridad y disminuye el coste de los expedientes y permite que la información que consta en el Registro de la Propiedad sea más adecuada a la realidad tanto física como jurídica.

La serie sobre Jurisdicción Voluntaria es fruto de la colaboración entre el Ministerio de Justicia y la Fundación Wolters Kluwer.

Juan Pérez Hereza, Notario de Madrid