Si vives de alquiler, ¿la tasa de basura la pagarás tú o el casero? ¿Y el IBI?
El pago de algunos conceptos dependerá del contrato que firmes pero en algunos casos hay normas que protegen al inquilino
A la hora de alquilar un piso muchas preguntas asaltan tanto al inquilino como al propietario. Buena parte de las dudas giran entorno a quién debe pagar qué cuando una casa se pone en alquiler, según los expertos en arrendamientos. No siempre la respuesta es rotunda. La cuestión preliminar a dirimir será en qué régimen de arrendamiento se encuentran las partes, ya que conviven varios, según advierte José Luis Muñoz, abogado del bufete Quevedo de Madrid. “Habría que verificar la normativa aplicable a cada contrato, según la fecha en que se haya otorgado y lo que disponen las normas transitorias”. Lo mejor es que en el contrato, antes de firmar, quede claro quién se hace cargo de cada concepto.
Inquilino: renta, suministros y desgaste
¿Cuándo se firmó el contrato de alquiler? Es lo primero que hay que saber. Una vez hecha esta averiguación, para los contratos que se firmen ahora o que estén sometidos a la normativa actual —que entró en vigor el 1 de enero de 1995— Muñoz señala que el inquilino está obligado “a soportar los gastos derivados de los suministros del inmueble”. No importa, en palabras de este letrado, si son individualizados o no (y especifica: “los que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario”). Josep Térmens, abogado en Barcelona especializado en arrendamientos, desgrana los gastos que corren a cargo del inquilino: “la renta, suministros (agua, luz y gas) de la vivienda. Los paga él porque es quien se beneficia de ellos. Y también las reparaciones que exija el desgaste por el uso”.
Las reparaciones y ese ambiguo "desgaste por uso" es otra fuente de conflictos entre inquilino y propietario. Lo mejor, para empezar, es que antes de firmar el contrato de alquiler se haga un pequeño inventario del estado de la casa y su contenido. Si un grifo gotea o si un enchufe no funciona, que quede por escrito que estaba así antes de que el inquilino llegase.
Propietario: IBI y comunidad
Los españoles que ofrecen su piso en alquiler –el 23,5% el año pasado frente al 15% de 2012– deben pagar los gastos de comunidad y los impuestos que gravan la propiedad de la vivienda, es decir, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), señala Muñoz.
Otros puntos son más controvertidos. Muñoz señala que el impuesto de residuos urbanos (de basura), también corre a cargo del propietario. Algo en lo que discrepa Térmens: “Puesto que es una tasa que grava un servicio, debe pagarla quien se beneficia del servicio, el inquilino”, afirma, aunque aclara que en algunas ciudades este impuesto no se cobra, por ejemplo, en Barcelona.
La tasa de basuras, controvertida
El artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos deja abierta la puerta a que las partes se pongan de acuerdo en que los gastos generales del inmueble, sus servicios y tributos y otras cargas “que no sean susceptibles de individualización” sean a cargo del inquilino. “Tradicionalmente se ha entendido que se puede pactar que los tributos del inmueble los pague el arrendatario pero, si no se ha pactado, los paga el arrendador”, sostiene la portavoz de la Organización de Consumidores (OCU), Ileana Izverniceanu. “Hablamos del IBI, pero también de otros tributos como la tasa de basuras en las ciudades donde exista”.
La interpretación de OCU —“la más extendida”, según Izverniceanu— es que tanto el IBI como el impuesto sobre residuos urbanos “no están relacionados con consumos individualizados sino con las características del piso: se relacionan con el valor catastral o con la superficie”, explica. Así, aunque el piso estuviera vacío y no produjera basura, la tasa a pagar sería la misma. Sus conclusiones van en la misma dirección que las de Muñoz: IBI y basura son “tributos que debe pagar el propietario, salvo pacto en contrario”.
El inquilino abona el ITP
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) corre a cargo del inquilino porque así lo establece la Ley que instituyó la tasa, en su artículo 8. Hasta hace unos meses, subrayan desde la red de alquileres Uniplaces, “este cargo, que existe desde hace años y cuya reclamación recae en las Comunidades Autónomas, no se solicitaba”. La Comunidad de Madrid, sin embargo, inició el año pasado una campaña informativa para solicitar el pago del ITP, destacan tanto Muñoz como Uniplaces.
En Cataluña el ITP ya se cobra, afirma Térmens, mientras Muñoz hace hincapié en que la Administración tributaria puede exigir la cuota de este tributo más los intereses de los últimos cuatro años, en caso de que no se hayan abonado en su momento. “Nuestros clientes nos dicen que la Comunidad de Madrid ha procedido incluso a sancionar a los propietarios” porque, en este supuesto, se les considera responsables sustitutivos del pago del ITP. “No me consta que la Generalitat exija el pago del ITP en contratos antiguos”, indica por el contrario Térmens.
¿Cuánto tengo que pagar de ITP?
La cuota de ITP a pagar se obtiene aplicando a la renta de todo el periodo contratado la tarifa que fije cada Comunidad Autónoma. Si no la ha establecido, Muñoz especifica que, a partir de 7.692,96 euros en adelante, se pagan 2 céntimos de euro por cada 6 euros. “Para un arrendamiento de 500 euros al mes se pagarían unos 72 euros, lo que cubriría los tres primeros años”, calcula Muñoz.
En Cataluña, relata Térmens, para los contratos de menos de tres años la base imponible es “la suma de la renta pactada siendo la base imponible mínima de tres años de renta”. En plata: en un contrato de un año a 500 euros al mes, la base imponible es 500 euros por 12 meses por tres años, lo que da 18.000 euros. La tarifa es del 0,5% de la base imponible (en este ejemplo, 90 euros). En todos los casos, se debe pagar en un plazo de 30 días tras la firma del contrato.
¿Qué gastos deduzco si no logro alquilar?
El propietario tiene que pagar el IRPF sobre la renta que percibe del arrendamiento de su piso y puede deducir los gastos. Pero durante el mismo ejercicio la vivienda puede haber estado alquilada solo durante unos meses y en otros haber estado desocupada. Para los meses en los que no estuvo alquilada, Hacienda imputa una renta presunta y aplica un prorrateo para deducir solo los gastos de los meses en los que la vivienda se alquiló. Es decir, para los meses no arrendados, no se puede deducir ningún gasto.
La red de alquileres Uniplaces, sin embargo, recuerda que una sentencia de 2015 del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña dio la razón a un propietario que, aunque no tenía inquilinos en su vivienda, pudo probar que estaba anunciando al mismo tiempo su piso para alquilarlo. Resultado: “No se imputó la renta presunta prevista para los inmuebles desocupados y, por tanto, se dedujo la totalidad de los gastos”.
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