Las carteras deuda: una oportunidad de inversión

En el mercado de la inversión existen determinados perfiles que prefieren adquirir activos inmobiliarios de forma indirecta, es decir, a través de la compra de deuda. El principal motivo para optar por estos procesos es que los propietarios de las carteras de deuda suelen añadir a la rebaja del precio del activo inmobiliario un descuento por transferir su posición de acreedor -dado el riesgo que ello conlleva- y también que algunos de los mejores colaterales inmobiliarios todavía están como garantía de un crédito.

El atractivo por este tipo de activos ha estado muy presente en el sector inmobiliario español durante los últimos tres años, especialmente en 2014 cuando la deuda inmobiliaria se convirtió en la total protagonista de las operaciones batiendo récord en volumen de inversión. La tendencia se mantuvo en 2015 aunque con menores importes como cabría esperar, ya que a medida que se afianza la recuperación de la economía española se incrementa y diversifica el apetito por comprar otro tipo de activos inmobiliarios. No obstante, los expertos aún ven potencial en el mercado español de deuda inmobiliaria y la mayor parte de los grandes fondos lo sitúan entre sus objetivos para el presente ejercicio.

Sin embargo, tener éxito en estas operaciones no resulta sencillo. Las transacciones de compraventa de carteras de deuda requieren un alto nivel de especialización que permita analizar las adquisiciones pero también ejecutar su gestión a posteriori. De esta forma, adquirir la deuda a un precio adecuado no es el único requisito para que el comprador pueda alcanzar una alta rentabilidad. Aquí es imprescindible contar con la máxima eficiencia tanto en la gestión de los colaterales -a través de su exhaustivo estudio y su valoración- así como del correcto análisis de la solvencia y disposición del deudor.

Un error tradicional que cometen las entidades financieras a la hora de administrar estas carteras desde su balance es gestionarla desde la óptica de un préstamo, sin considerar qué vale el colateral y qué posibilidades de optimización del valor existen. Por ello, el trabajo conjunto entre gestor bancario y gestor inmobiliario que se desarrolla desde los servicers aporta una orientación más adecuada para la gestión de estos activos.

En los últimos ejercicios la inversión en deuda con colateral inmobiliario por parte de los fondos distressed ha sido muy destacada y en Solvia esperamos una continuidad de estas operaciones. A esta tipología de transacciones a inversor institucional se unirán las de paquetes de pequeño tamaño destinado inversores medianos que buscan colaterales (inmuebles) concretos y que hoy son garantía de un préstamo. A nivel europeo, estas oportunidades también están surgiendo en otros mercados como Italia, Grecia y Portugal.

José Peral es director de Comercialización y Marketing de Solvia.