La hipoteca a tipo fijo anima a la banca y a los clientes

Las hipotecas a tipos fijos, que antes de que estallara la crisis económica y financiera muy pocos clientes aceptaban contratar, avanzan como la fórmula elegida en prácticamente una de cada dos operaciones nuevas. Según la Asociación Hipotecaria Española (AHE), el 57,3% de las hipotecas se formalizaron con tipos de interés fijos o mixtos (por al menos un año) y el restante 42,7% a tipo variable. Un dato cuanto menos sorprendente, ya que en 2006, antes de la explosión de la burbuja, solo el 2,48% de los créditos nuevos que se firmaban para vivienda eran fijos. El cambio de tendencia comenzó a verse meses antes. De hecho, en abril el 14,8% de las hipotecas constituidas utilizó un tipo de interés fijo, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Así pues, el porcentaje que los préstamos variables representan en las nuevas contrataciones se ha reducido a más de la mitad desde el 93% del auge inmobiliario al 42,7%, según la AHE.

Las hipotecas a tipo fijo han ganado terreno de forma rápida y sostenida. Los últimos datos disponibles de la AHE, los del mes de mayo, corroboran la tendencia: las de tipo fijo supusieron a esa fecha el 31,4% del total de operaciones, cuando un año antes no alcanzaban ni el 5% (4,95%). Se trata de créditos cuyo tipo de interés permanece fijo al menos por 10 años. La banca empezó a apostar por estas hipotecas hace menos de un año, pero ha recrudecido su guerra en estas últimas semanas.

Detrás de este cambio de preferencias se asoma una nueva guerra por la financiación a tasas fijas, gracias a la que las entidades se aseguran unos ingresos estables ante un euribor que encadena cinco meses en negativo: en el mes de junio se situó en el 0,028% y se le espera próximo al 0% durante un par de ejercicios por lo menos. A pesar de la caída en sus márgenes de beneficios, las entidades no pueden perder clientes asi que los diferenciales que sobre el euribor están aplicando para fijar el tipo de interés definitivo de los créditos variables está por debajo del 1% en muchos casos (Banco Mediolanum, Bankia, ING Direct, Banco Santander, Kutxabank, Bankoa...).

Los créditos fijos propocionan mayor estabilidad a entidades e hipotecados

El auge de los préstamos a tipo fijo también está asociado al revés en las cláusulas suelo. La eliminación judicial de los topes hipotecarios acarrea un doble perjuicio para la banca: pierden los ingresos recurrentes de la citada cláusula, además del dinero que el juzgado exige devolver por su aplicación desde mayo de 2013 y que el mercado estima en unos 5.000 millones de euros.

Un buen número de entidades ha optado por negociar con los clientes la retirada de esta cláusula suelo sin esperar a fallos judiciales, aplicando la fórmula del interés a tipo fijo como solución mayoritaria, algo que ha influido en las abultadas cuotas de contratación.

La necesidad de la banca de intentar garantizar sus fuentes de ingresos cuando el negocio flaquea y la evolución de los tipos juega en contra, confluye con que la oferta también interesa a los clientes.

Más de la mitad de los préstamos firmados en mayo ya no son variables

Hoy, las entidades exhiben las hipotecas a tipo estable más baratas ofertadas nunca. La diferencia entre la cuota a tipo variable y a tipo fijo se ha estrechado de forma significativa. Es fácil encontrar propuestas a 10 o 15 años, muy extendidas en países anglosajones y que en España introdujo Bankinter (uno de los primeros bancos en apostar por esta línea de financiación) hace menos de dos años.

En la actualidad todas o casi todas las entidades proponen proactivamente productos fijos puros o mixtos, y es fácil encontrar préstamos con tasas estables a 15, 20 y 25 años, e incluso superiores. Y la competencia se retroalimenta de tal forma que muchas entidades, como Bankinter, ActivoBank o Liberbank, han reducido sus propios precios. Las hipotecas a tipo fijo "proporcionan mayor estabilidad a las entidades prestatarias y también a los hipotecados en un entorno de bajos tipos de interés como el actual", indican en la AHE.

En diciembre de 2015 ya sorprendía encontrar hipotecas a tipo fijo al 1,8% o 1,9% a plazos de 10 años. Para periodos más largos, entre 15 y 20 años, los tipos se colocaban como mínimo entre el 2,1% y el 2,5%. Diez años son, en general, un plazo demasiado corto para los hipotecados. Las cuotas se encarecen significativamente: 100.000 euros incluso al 1,5% cuestan cerca de 900 euros mensuales. De ahí que lo tal vez más sorprendente de la actual guerra hipotecaria a tipos fijos es que éstos siguen siendo relativamente bajos para periodos más amplios. A 20 años, Liberbank cobra un tipo de interés del 1,9%; BMN, del 1,95%; Ibercaja, del 2%; Bankinter, del 2,1%; Caja Castilla la Mancha, Catalunya Caixa o el BBVA, del 2,25%; Bankoa y Banco Santander, del 2,4%. En este caso, esos mismos 100.000 euros al 2% rebajan ya la letra mensual hasta situarla en torno a los 506 euros.

En lo que se refiere a las contrataciones a tipo mixto, también al alza, hay varias opciones. Bajo este segmento, Bankoa ofrece un préstamo combinado donde el 50% tiene un tipo fijo y el otro 50%, otro variable. La Hipoteca Mixta de Kutxabank ofrece un interés fijo al 1,80 % durante 10 años y después un interés a tipo variable de euribor + 0,90 %. ING Direct, por su parte, cobra un 1,99% durante 10 años y el resto, a euribor + 0,99 puntos de diferencial. En Banco Santander, el tipo es del 2,1% durante 10 años y el resto a euribor más 1,25%. En Bankinter se pueden combinar los tipos fijos a 10, 15 o 20 años (1,8%, 2%, 2,3%) con un euribor más 1,2 puntos en los años siguientes.